大批房企资产负债率接近九成 如何托底救市能难题

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  人们判断楼市好坏的一个参考数据是,开发商的融资能力,如果开发商融资能力强,土地市场就会火爆一些,反之,如果开发商进入还债起,开发商拿地的能力就会降低,楼市也就进入低迷状态。如果楼市低迷,整个市场的价格也就受到威胁,房价下降,意味着房地产企业的资产缩水。

  

  开发商资产缩水,说明开发商的资产不是硬通货,而是可变的,再直白一点,就是说,开发商的资产里面很多是泡沫。但是,开发商的债务是实实在在的借款,这个是一个铜板都不能少算的。所以,在开发商债务不变的情况下,只要楼市挤泡沫,开发商的负债率就会直线上涨。

  为了防止这种情况发生,所以,开发商总是不断地谋求融资渠道。在这方面,政府也是积极配合。其实,稳房价也是有这个意思,很多人不理解,也有人提出,稳房价的目标应该在2016年房价的水平上,因为,有些地区咋2017年这个周期,房价上涨了一倍左右,这个是太离谱了。

  虽然2016年房价已经很高,无法接受,但是,2017年之后的房价更是让人忍无可忍。但是,我们发现,部分热点地区的房价已经出现下降,但是,在距离2016年房价还很远的时候,有关方面和部分专家就急了,不能大涨也不能大跌,就是在这个背景下提出来的。因为,房价下降,不知道会有多少开发商资不抵债,被迫破产。

  

  为避免这种情况出现,开发商肯定是竭尽全力要做出一个好的数字出来,各种融资渠道都要用,有些时候是不计成本的。今年以来,也有政府出台的专项债券融资、银行降准等措施,也都是为开发商解决当前危机开启的一个通道。至于这种用泡沫掩盖泡沫的办法,能持续到多久,还不得而知。但是,泡沫积累越来越大,这个现实,是应该令人深思的。

  据统计,销售额排名靠前的50家的内资上市房企中有25家资产负债率在80%以上。2018年,登顶销售额排行榜前三位的三家龙头房企中,碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元,同比增长32.3%,自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%,分别达到6069.5亿元和5513.4亿元。

  

  虽然碧桂园仍然稳坐榜首的位置,但是其资产负债率也创下2008年上市以来的年度最高值。截至2018年12月31日,碧桂园总资产为1.63万亿元,总负债为1.46万亿元,净资产为1734亿元。公司资产负债率为89.36%,较2017年底上升了0.47个百分点。

  虽然万科的销售额增速超过恒大,但是从资产负债率来看,2018年是万科加杠杆的一年。数据显示,2018年末万科资产负债率达到84.59%,攀升至其上市以来同期最高水平。2018年末,融创中国资产负债率为89.80%,比去年同期的90.27%略有下降。截至2018年底的净负债率为149%,同比大幅下降了53个百分点。销售额排行第六位的绿地控股的负债率仍然居高不下,2018年末,绿地控股净资产负债率高达171%,资产负债率89.49%。

  

  债多不压身,动辄数千亿的企业债务,让很多房企身陷囹圄,但是,也是一个难解的结局。万达在抛售文旅资产之后,轻松了很多,而去年底,碧桂园也提出放弃房地产,转行做AI和高科技农业的结构调整。都证明开发商的日子不好过。近期深陷资金链紧张漩涡的泰禾集团的资产负债率也较高为86.88%。

  从去年开始,泰禾多次开打价格战,也是努力降低负债水平。但是依然面临较大压力。从净负债率来看,2017、2019年,泰禾的净负债率分别为475%、384%。净负债率更能反应房企真实的负债情况,净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,一般来说,净负债率控制在70%一下还是比较安全的,超过200%就已经非常危险,这也是为什么每到年底,开发商都要下狠劲回笼资金的目的。

  

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