三四线城市房价纷纷破万,翻倍暴涨背后都有何玄机?

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  2016 年以前,房价是否破万一直是衡量一座城市能否成为二线城市的重要标准之一。但现在这条标准已经不再适用,最新数据显示,全国房价破万的城市已超过 60 个,其中有近 1/3是三四线城市,三四线城市房价破万已成常态,异军突起的三四线城市房价未来走势引发关注。 首先我们梳理下三四线城市房价本轮上涨的逻辑。

  

  2014 年以来,虽然全国房价出现普涨,走势相同,但背后的逻辑是不同的。一二线城市在经济、教育和医疗等方面具备得天独厚的优势,对人口的吸引力较大,是房价上涨的有力支撑,也就是说一二线城市房价暴涨主要是内生需求推动的。

  反观三四线城市,虽然也会有农村进城人口的新增需求,但总体上住房供应相对充裕,库存处于较高水平, 2015 年开始的去库存也是针对的这部分库存。但就是在这样的背景下,三四线城市房价竟然还能快速上涨,一定是存在背后推手。

  在我看来,三四线城市房价上涨主要是借去库存的东风,创造了大部分的外生需求。具体分为两部分:一是棚改货币化安置,即棚户区拆迁改造补偿催生的投资需求;二是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求。棚改货币化安置是三四线城市房价暴涨最重要的推动力,甚至可以毫不夸张地说,近几年经济增长也少不了棚改的贡献。棚改由来已久,只是 2014 年以前大部分棚改都是实物安置的,也就是房子拆迁后再分房,是简单的存量更新。

  

  但 2014 年以后,这一情况发生了变化,央行创造了一种新型货币政策工具——抵押补充贷款,通俗点讲,就是央行定向给三四线城市投放了大量货币,为棚改货币化提供资金支撑,给房又给钱。棚改货币化安置比例从2015 年的不到 30% 上升至 2017 年的 60%,结果导致三四线城市房地产供需失衡,助推房价上涨。 从供给端看,棚改货币化减少了市场上的存量住房。这种做法实际上直接减少了住房的有效供给。

  从需求端看,棚改货币化也让居民有了大量的闲钱,凭空创造出了大量的购房需求。在取得棚改货币化安置的补贴后,居民基于货币保值的考虑,会将大部分钱用来买房,加快了去库存的进程,三四线城市房地产市场因此变得火爆,形成房价上涨预期。

  众所周知,2017 年全国商品房销售面积创下新高,为 16.7 亿平米,其中离不开三四线城市的支撑,市场份额高达 64.3%,当然也离不开棚改货币化的推动,贡献了其中的 20.9% 份额。不少热点三四线城市房价至少翻倍,如受大湾区利好驱动,惠州房价在 2016-2017 年内从 5000 元飙升至 12000 元。

  

  三四线房价上涨的另一大推动力是一二线城市的溢出效应。这轮房价上涨有着明显的轮动特征,2015 年一二线城市房地产行情率先启动,到 2016 年 一二线城市政策调控升级,五限政策相继出台,购房门槛不断提高,使得很多在外工作的年轻人无法在一二线城市购房,只得向转战周边的三四线城市。如仅 2016 年一年通州房价就翻了一倍,最高峰时单价超过六万。靠近上海的昆山,2016 年常住人口同比增长了 4.6%,远高于之前平均 1% 的正常增速,也是房价最疯狂的一年,首次突破万万元大关,涨幅接近 50%

  对于一些没有下手购房的同胞还怎么办?

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