看一张图:
上图:郑州东站片区小区价格
瀚海晴宇:纯高层,二手房价格3万;
中豪汇景湾:纯高层,二手房价2.8万;
建业如意家园:纯高层,地面停车,二手房价2.7万;
康平苑:纯高层,二手房价2.9万;
建业天筑:超高层,二手房价3.4万;
海马公园:纯高层,二手房价3.2万;
高速花园:纯高层,二手房价2.5万。
没错,这是一个纯高层市场均价达到3万/㎡的地方。
纯高层的3万/㎡在郑州是个什么概念?
拿一个过去高低配楼盘的高层洋房的价格逻辑关系来看:如果高层售价1万,那么对应洋房价格多在1.4-1.7万之间。也就是说,如果高铁站有对应的洋房产品,它的价格应该是3*1.6=4.8万/㎡!即使按高低配小区里洋房对应高层最低的比例1:1.4计算,高铁站的洋房产品也应该在4.2万/㎡。
高铁片区的洋房价格应该在4.2万-4.8万之间,这个价格基本和北龙湖拉平。
这里面还有一个极其重要的因素,即产品,北龙湖的房价卖到4.5万,它对应产品都是什么干挂石材,什么太空铝板,什么700年橄榄树……而高铁东站呢?用真石漆实现了这样的价格。
所以:
高铁片区实际居住价值是超越北龙湖的!
【1】
感谢关注郑州楼事八卦。
为什么郑州东站可以超越北龙湖成为郑州第一豪宅价值区?难道是因为它有一个火车站吗?显然不是。
如果仅仅因为火车,我们可以看郑州老火车站附近的房价,它可能是郑州三环里最低的片区了。
郑州东站超越北龙湖的原因很简单:高效的一线城市生活!
首先是高铁生活:
如果在郑州选一个对你最重要的公共交通,你选哪个?不是地铁,不是飞机场,不是某条高速,一定是郑州东站!这是一个可以让你在短时间到达全国各地的交通枢纽。
随着特大郑州格局到来,随着国家中心城市的确立,郑州作为商务城市的属性将越发增强,同样,郑州人的商务活动也越来越多,守着这个交通枢纽,就比别人更快一步与世界接轨。
其次是办住一体:
我们买房的时候,大多首选离单位近的,将来郑州最大的商务集中区就是郑州东站的东西广场。在这个片区居住,未来“家-单位”的距离极小,走路和单车就可以实现上下班。
最后就是完善的配套:
下班后搞个商务宴请,附近没有档次和品牌合适的,你可能要开车1个小时驱车前往,商务谈判喝个下午茶,也是如此……不止是餐饮,还有医疗、教育……
从交通、办公和配套方面,东站是远强于北龙湖的,在这样的情况下,郑州东站的高层(普通类)住宅和北龙湖的洋房(豪宅类)住宅的价格比仅为0.75,远高于常规的0.6-0.7。
这个结论不太好理解,简答的说吧,就是:
如果以郑州东站的这个配套,区域的住宅地块都是1.5容积率的洋房的话,市场售价会高于目前的北龙湖。
湖,可以有成百上千个,但东站,只有一个!
【2】
当然,东站的居住价值得以体现的另外一个重要原因是:去除了传统火车站的三大硬伤:规划、管理、绿化。
我们知道传统火车站初建起始,是基本没有规划的,就像现在的郑州站,杂乱无章,形象极差,但郑州东站不是,郑州东站的规划是世界级的,对于东区,它更像是一件艺术品。
上图:东广场的规划图
其次,是东站片区的城市管理,城市管理分2个方面,管理者和被管理者,相比老火车站,郑州东站的区域客户和交通客户相对高端,管理更加容易,同时,郑东新区的政府效率和管理水平是郑州市最好的。
最后,也是最关键的就是铁路绿化问题,过去,我们坐火车快到郑州站时,窗外看到的都是垃圾场、破民房、废品站。
而东站呢?你沿途所能看到的都是公园。
上图:东广场附近的绿化
【3】
“高效的一线城市生活”,奠定了高端客户的硬性需求,“规划、管理和绿化的全面提升”击中了高端客户的痛点需求。6个因素结合,郑州东站就成为高端商务人士居住的首选,于是,开发商原本定位不是豪宅的产品到了今天都变成了豪宅,变成了实际价值超越北龙湖的豪宅。
所以,郑州东站成为郑州第一豪宅区也理所当然。
郑州东站只有2个广场,西广场的开发已经完毕,而比西广场面积更大,规划档次更高的东广场的时代要来了。
上图:东广场的夜景图
目前,郑州高铁站东广场正式拉开大幕,更顶级的城市规划,更高规格的建筑地标,更实力范儿的建设巨头,共同构思了一幅宏伟蓝图。
根据规划,高铁站东广场未来将形成40栋左右80米-306米的摩天商务写字楼,郑州的超高层建筑将密布此地,目前,华润、宝能、清华启迪、河南航投、国控、中国通号、星河万丽酒店、希尔顿逸林酒店、碧桂园总部科创基地等项目已确定入驻东广场。
整体规划上,高铁站东广场,同样是目前郑州最高标准。配套上东广场将在核心区域建设中央文化广场,北部配套郑州汽车站,南部规划公交枢纽站,这些都是郑州综合交通枢纽的配套工程。同时,郑州地铁1号线沿东西方向横穿东广场项目。
上图:东广场的中央轴线规划
不远的将来,郑州高铁站东广场全部建成后,整个郑州东站区域,至少70余栋写字楼,环绕着一处东西超级中央景观。如果把郑州东站区域比作郑州的一本重量级大书,那么东广场组团无疑是前半部分的精彩华章,一栋栋建筑构成了一页页标杆内容。
【4】
但是,相比北龙湖和西广场的优势尽显,东广场价值的释放窗口还没打开。
2018年,东广场最典型的优质综合体项目、投资逾130亿的华润置地新时代广场上市。这座由4栋写字楼、4栋企业独栋楼、1栋自持星级酒店、6栋精装公寓以及郑州第二家万象系商业组成综合体,在刚刚过去的4月份公寓物业的销售量上,以2.74亿的销售金额,排名郑州第一。
如下图:
该综合体商业体量近18万㎡,这注定是未来东广场的商业中心,大大提升了居住功能的配套属性。而在招商管理方面,这些均由华润自持,为未来的良好经营也提供了保障。
除了万象系商业中心自持外,华润自持的还包括1栋写字楼,1栋星级酒店,整体自持率高达40%,郑州华润的总部基地也会设在这里,即便是没有外部人流的引入,以华润自身人员的规模和体量,也能有力地带动区域发展,未来繁华绝对可期。
说这么多,我们看重点:价格。
永威在北龙湖的公寓,总价据说达到了500万/套,西广场建业天筑的公寓租金达到了8000元/㎡。而东广场的华润项目的公寓目前价格只有1.4万/㎡。
从未来的租金预测看,这个价格显然性价比十足。
上图:华润置地新时代广场项目在东广场位置图
但价格为什么上不去,唯一可以解释的理由就是:东广场的交通体系还没打开,东广场的绿化建设还没开始,东广场的配套设施还未完善,但这只是时间问题,而且是全郑州可能用时最短的一个时间。
2019,进驻东广场,应该是最好的时机。
(全文完)
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.