10年后，“100万”房产大概值多少钱？看完内行人分析不意外

房子，作为一种特殊商品，这些年来受到很多人的追捧，不仅是使用它的居住功能，也在于房子能够保值增值，让不少人在房产上获得了巨大财富。所以，我们有些人除了自住房，还会买第二套，甚至第三套房。所以，从这个角度来说，我们不少闲置资金也沉淀在房地产市场这个大水池，这也在一定程度上缓解了其他商品通胀压力。

不得不说，中国房地产市场快速发展的这二十年，也创造了中国楼市的奇迹。房价从几万、十几万一套上涨到几百万，甚至上千万一套，用几何级增长来形容也不为过。特别要注意的是，就在最近三年，从2015年下半年起到2018年底，即使在很多人看来当时的房价已经很高了，也就是房价基数已经很高了，但结果是很多城市的房价还是再次翻番。那么问题就来了，在现有基础上，未来房价还会呈现一个什么走势呢？是回归，还是继续涨？下面我们来看看内行人怎么说。

先举个例子，二三十年前，一件价格1毛的商品，现在要花10元钱才能买到，价格翻了一百倍。同样，当时的房子只需要500元一平米，一套100平米的房子只需要5万元，而现在呢，需要5万元一平米，100平米房子就要500万元。从表面上看，房价增长了495万，而商品只增长了9.9元，商品涨的这价格简直就不值得一提。但问题在于，当时1毛钱在500元面前也不值得一提，事实上，房价上涨跟商品价格上涨本质上没有什么区别，都是上涨100倍，只是同比例扩大化了。那么，未来10年，房价还会继续上涨吗？要弄清这个问题，必须找出影响房价的3大因素：

第一大因素：人口增减因素

人口因素是分析房价不可回避的因子。这轮房价领涨城市，无一例外的都是人口流入明显的城市，如西安、郑州、成都、杭州等城市。按照联合国预测数据显示，到2030年时，中国城镇化人口为10.2亿，正好对应70%的城镇化率，差不多未来10来年时间净增加两亿城市人口。

对此，恒大研究院团队对此数据进行了分解论证。新增的2亿城市人口主要分布在国家规划的城市群。其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、山东半岛、长江中下游、中原七大城市群将流入6成人口，约1.2亿，其余4成人口，约0.8亿主要进入剩下的12个城市群。所以，城市人口继续增加与人口增长率趋缓并不矛盾，这些新增城市人口是各地楼市持续发展的基础。

第二大因素：货币贬值速度因素

根据测算，09到18年10年间，按照购买力算，货币年均贬值幅度大概在7%左右，这与统计部门发布的CPI是有区别的，因为里面有很多类项是不包含在里面的。从这个角度看，货币贬值幅度主要是看国家每年发行了多少货币。我们先来看一个例子：

假如国家发行货币共计10万亿元，社会上的某件商品是10元，整个社会的商品总值10万亿元，10年后，货币发行总额是50万亿元，那么全社会商品总值就变为50万亿元，具体到这件商品价值就上升到50元。从这个角度看，不是商品本身价值提升了，而是货币增加导致的价格上涨。如果当时我们手中拥有的10元钱不作任何安排的话，显然是不能购买到现在所谓价值“50元”的商品，手中一直持有的现金被大幅稀释。

第三大因素：土地价格走向

土地价格，作为房价最主要的成本，远比人工、原材料等上涨带来影响更大。所以，民间常把土地比作面粉，商品房售价比作面包，在楼市实际发展过程中，两者相互作用。根据当前的商品房平均成本测算，土地成本约占商品房售价的6到7成，也就是说你买的房子大部分成本是土地。所以，决定房价高低的一定你所在城市脚下的土地，即使同一个城市，不同区位下的土地价值也不一样，也必然导致房价大相径庭。

10年后，“100万”房产大概值多少钱？看完内行人分析不意外

房产，既然作为过去不少家庭的重要投资渠道，就应了解持有房产在未来是不是能够抗通胀，甚至增值。特别是我们处在这样一个“未富先老”的当口，在相关保障不是很健全的情况下，大部分家当放在房产上是不是明智呢？下面，我们以市价“100万”房产作为基础，推测10年后的房产到底能值多少？主要也是3个方面：

1.土地财政依赖度有所降低，但土地价格仍会继续上涨。2017年全国卖地收入占地方平均财政24%，未来随着制造业回归，特别是人工智能等日益壮大，财税体系会有一个化，预计未来10年，土地收入占地方财政下降到15-20%，当然，这是平均，比如二线城市可能只有8-12%，三四线城市可能有20-30%。加之国家设有土地红线，可供建设开发的建设用地并不多，撇除配套和工业用地后，住宅用地更少，由于土地的稀缺性，未来10年的土地价格还会继续上行，增长速度有所下降，年均在5-8%这个范围。同时，也不认为房产税会对土地价格有多少影响。

2.城市人口继续增加，城市之间出现分化。正如上面数据分析，城市化还会继续，未来10年，两亿人口必然流向各大城市群，人口数据虽然可量化，但流入到不同城市群后对房价的影响则无法量化，并且也是一个动态持续过程。按照最近5年，年均1%城市化流入速度，未来10年可能降到0.8%左右，相比之前助力房价有所减弱，影响因子如果算10分的话，暂且按得8分计算。不同等级城市得分会有较大分化。

3.货币增速会趋缓，但贬值压力仍大。在2016年之前，M2的增速都保持在11%以上，而在最近的2017和2018年均下降到8%出头，货币跟经济增速一致，均呈“L”型走势，按照现在的趋势，未来货币发行速度会保持稳中有降，预计未来10年，货币增速大概在5-6%左右，期间可能有所反复，但不足以影响趋势。

综合上面的3大因素推导出，未来10年房价不可能延续此前的凌厉走势，如果把人口因素作为附加分值，辅以10%的速度分值，结合土地价格5-8%、货币增速5-6%年均增速，预计未来10年房价平均增速在6-8%左右比较合适，当然，不同等级城市差别较大，可能有的城市只有3-4%，有的城市还会有10%以上增速。如果算平均的话，现在“100万”的房产，未来差不多在180万到240万之间。