豪赌楼市松绑,这些开发商被套了!

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  版权:作者 凯风 来源 国民经略 ID:guominjinglve

  

  「海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。」

  两个月前,在富力年度业绩发布会上,富力地产董事长李思廉如是放言。李思廉似乎颇有底气:

  

“这个在上半年肯定会公布。”

  然而,事情的发展完全超出李思廉的预料。

  没过几天,有海南媒体曝光富力毁坏红树林,标题更是触目惊心:

  

海南富力地产活埋红树林

  5月1日,海南澄迈发布通知,因涉嫌破坏红树林,海南富力红树湾项目所有商品房近日被暂停销售许可

  雪上加霜的是,不久前,海南发布房地产销售数据,当地楼市堪比腰斩。

  

2019年一季度,海南楼市销售面积185.73万平方米,同比下降64.1%;总销售金额316.22亿元,同比下降58.8%。

  这一些列动作,让「富力们」完全懵了。

  李思廉似乎忘记了,就在他断言楼市放松的两周前,在两会会场上,海南就已斩钉截铁表示:

  

将以 壮士断腕 决心减少经济对房地产依赖。

  与政策对赌,结果如何?

  01

  全域限购一年:“富力们”被困海南

  海南失去房地产已经一年了。

  2018年4月,海南开启史上最严的全域限购,整个省份全部纳入限购,这在中国楼市调控史上可谓头一遭。

  在高压调控之下,海南楼市应声而落。

  当年,海南房地产开发投资下降16.5%,楼市销售面积和销售金额分别下滑37.5%和23.2%。受房地产下滑拖累,当年海南GDP增速从前一年的7%下滑到5.8%。

  时间进入2019年,楼市调控的高压丝毫没有放松的态势。受此影响,在一季度,当地楼市销售面积和销售金额分别下滑64.1%和58.8%。

  

  海南是典型的外来需求型楼市。得天独厚的海景资源、蜂拥而来的外来购房者、资金扎堆的炒作效应,让海南的房价曾经一飞冲天。

  从海南全省到三亚、海口等城市,房地产依赖度都冠绝于全国,一个小小的陵水县,房价甚至超过了大多数中西部强二线城市。

  全域限购,可谓一剑封喉的狠招。限制住外来需求,就按住了海南房地产的七寸。

  在楼市回暖的2019年春天,海南的销售面积下滑超过6成,这对于当地的房地产企业无异于晴天霹雳。

  富力正是被困海南的所有房企中的一个典型缩影。

  2018年,富力在海南的权益销售额高达59.47亿元,跻身富力布局全国的十大省份之一。这其中,刚刚被停止销售的富力红树湾项目正是其中的主力。项目被停售,整体成交量腰斩,影响可想而知。

  根据网易房产统计,截至2018年,富力地产在海南的权益可售建筑面积高达305.6万平方米。而2019年1-4月,富力在全国的整体销售面积才刚刚突破300万平方米。

  与富力同样遭遇的,还有在海南深度布局的雅居乐、碧桂园、融创等房企。

  02

  去房地产化:海南决心有多大?

  和李思廉一样,很多人不相信海南的楼市调控能坚持到底。

  事实上,利用强力调控按住房价的城市,最出名的当属长沙。长沙楼市调控之严,丝毫不亚于一线城市,限购限贷限售限价齐齐上阵,抑制投机、鼓励刚需,实现了让炒房客有去无回。凯风君在《比北上广深狠,比三四线低,这个城市让人刮目相看》一文中有详细论述。

  海南的调控力度,比之长沙,只强不弱。

  能用“壮士断腕”这个词来形容楼市调控的,放眼全国,只有海南一地。海南甚至还喊出了这样的口号:

  

  “决不让海南变成房地产加工厂”。

  

  在此背景下,2018年4月,海南出台了全域限购政策。2019年1月,海南暂停向企事业单位购房。2019年3月,海南进一步提出向开发商回收存量住宅用地,鼓励住宅用地转化为产业用地。

  海南这一系列举动,其出发点就是遏制楼市。不仅限制外来人群购房,而且还试图向开发商回收已经出售的住宅用地,脱虚向实的决心可见一斑。

  海南去房地产的决心不仅体现在经济上的“脱虚向实”,还体现在环保高压上。

  海南是国际旅游岛,生态环境资源一流,因而成为房企们竞相圈地的对象。以旅游、生态、养老等概念为卖点,开发商违规占用海域、破坏红树林的屡见不鲜。

  2017年,中央环保督察组对海南省开展环境保护督查,随后,“环保风暴“在海南刮起,至今未停。

  以富力为例,据海南当地媒体报道,因破坏红树林,海南富力地产已经至少“吃”到过4张罚单,前年曾一次被罚款13万元,还有施工负责人被追究刑责。

  显然,海南房企要面临的不仅是壮士断腕的去房地产化,还有生态第一的环保高压。

  03

  与政策对赌:开发商还能撑多久?

  今年1月,马云万言书建言海南:对标香港,并超越香港。

  马云给出的理由是,香港是工业化与全球贸易时代的集大成者,而海南可以成为数字化贸易的先行者。

  虽然马云向来以“脑洞”巨大著称,海南超越香港几乎没有可能,但这种期待背后,正说明海南具有转型升级的潜力。

  过去一年,海南自贸港、自贸区、国际旅游岛、赛马等政策不断落地,为海南长远发展形成强大支撑。

  不过,去房地产化必然面临阵痛,海南已经GDP增速因此而下滑。但好消息是,扣除房地产行业,2018年海南的GDP增速高达7.6%,远远超出预期,这就是转型的利好所在。

  前几天,新华社发了一篇名为《摆脱地产依赖 重构产业体系——高质量发展的“海南实践”》的报道,对海南不吝赞美之词。报道指出,海南经济新动能前景可期,海南不仅在构建国际旅游消费中心,而且正在加快发展信息技术产业和数字经济,布局互联网、物联网、大数据、区块链、人工智能等产业。

  这是新常态下海南新的选择。至少在目前,海南还有一定的底气和实力,来忍受房地产转型的阵痛。

  对于指望松绑的开发商来说,认清现实无疑是第一位的。与政策对赌,与发展对赌,最终胜出的有几个?

  退一步讲,即便房地产阵痛难以忍受,如果没有全国性的大松绑,海南也不会轻易做出头鸟。

  问题在于,楼市调控已经转向。中央会议再提“房住不炒”,楼市最火热的城市苏州重启调控。一夜之间,松绑的声音几乎全消失了。

  那么,新的问题来了:如果海南撑住了,开发商能撑住吗?

  

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