5月11号苏州的调控政策，已经尘埃落定了。
这两天各种媒体刷屏苏州限售，相信大家也看烦了。
其实苏州这次，主要还是玩一个限售，把一部分超短线投资客的节奏打乱，有些人的资金压力大，现在可能有点慌了。
其实说别人是投资客的时候，我们扪心自问，包括我们自己有几个人在买房子的时候，没有点投资的心理？
我见过太多的人，加上我的微信，第一句话就是“某某地方的房子，现在这个价格能买吗？以后能涨吗？能涨多少”或者就是“某地和某地的房子，这两个买哪个好？哪个会涨呢？”
也就是说，真正能来问的人，或者网上查很多资料的人，基本上都在带有投资目的来的。
说的再直白点，就是冲着房产那65%的金融属性来的。
反倒是真正纯用来住的刚需人群，问的相对要少一些。
既然大家买房子，都有那么点小心思，心里都惦记着自己的房子能增值多少，那么咱们今天就来说说，目前国内目前和未来的的日子里，房子应该怎么买。
先说说现在这个2019年。
刚刚过去的4月份，就有高达60次的调控政策出台，前有丹东点名被批评后，马上自己做出整改，现有苏州自觉发布限售政策。
不管政策力度大小，可以看到一个态度，目前全国各地政府，都是紧绷一根线，随时可能出台新的调控政策。
可以这么说2019年的房地产投资经验，和以前不一样了。
这样的环境下，要想进场投资，第一个就是需要转变投资理念，以前那种快进快出的风格，打短线的方法还是歇歇吧，刚刚过去的苏州调控就是个例子。
现在还要坚持投资的，得先把心态摆正，就是长线持有，不要再想着短线进去炒一波，然后迅速套现离场。
以后的市场，房产不再是短期牟利让财富暴涨的工具了。
想长线持有，第一点就是你的清楚的了解，你的杠杆资金可以承受的压力和成本。
就像苏州限售，园区二手房五年内无法转让，如果你的资金杠杆压力很大，很容易就可能被这一下子打蒙。
造成的结果就是，要么想办法维持资金链，要么就套现离场，如果是高位进来的，那你只能割肉了。
当然有人会问，已经5年限售了，怎么套现离场？这个办法还是有的，最常用的就是抵押，把房子抵押给买家，等到限售期满，其次就是买卖双方做公正委托。
其实这两个办法都是有风险，但是想中途套现离场，就只能选择承担这个风险。
既然说到了投资，那么就顺带说下刚需。
如果是刚需的话，目前这个形式下，如果你看的房子是一线和强二线，比如，深圳，广州，郑州，西安，成都，杭州，厦门，南京等等，看好自己心仪的楼盘，就可以随时下手了。
刚需的话，不用想什么下半年会大降价或者等利率下调的想法，政策多变，抓紧进场，既然刚需买了房子，也就可以安心工作和学习生活了。
毕竟成天脑子里惦记着房子，担心着房价，考虑着政策，实在太累人了。
那有了长线持有的心态和心理准备的想投资的人，该把眼光放在哪类城市呢？
这就牵扯到城市的发展进程，也就需要说一下城镇化这个事，
我们国家的城镇化，不算1978以前的话，从1978年的17.92%到目前为止的59.58%。
按照发达国家的标准，城镇化率达到70%就算基本完成，我们国家目前的速度推算，每年增加1%的话，我们的城镇化时间只剩下了10年左右。
一个国家的城镇化率在30-70%之间的时候，房地产是高速增长时期，这一点在日本和美国的房地产历史中，都曾经验证过。
也就是说随着城镇化的结束，房地产将迎来新的时期，增长速度也将缓慢下来。
失去城镇化这个驱动力量的话，下来要看的，可能就是最后的一个强力的房产支撑点，人口了。
这也就是我们常说的，决定房地产周期最关键的三个要素。
短期看金融，中期看土地，长期看人口。
我们房地产的下半场，就要看的是人口。
这也是解释了，为什么从2017年到2018年，然后直到现在，国内各个城市在疯狂抢人的原因所在。
每个抢人的城市，都是各显神通，从开始的高学历，到后来的发放租房补贴和建设人才公寓，再到最后干脆把门槛一降再降，恨不得是个人就赶紧拉过来。
不光是城市抢人，人口流动方向，也是非常重要的一个房产投资可以参考的数字。
这个也是有前例可以看的。
依然是美国和日本的房地产市场，毕竟这两个国家，已经完成了高度的城镇化阶段。
他们的人口迁移也存在了一定的规律，可以说是分成两个阶段的。
第一阶段，人口的大量从农村向城市流入，这个时候一线二线和三四线城市，都可以接受到流入人口。
第二阶段，这时出现变化了，人口开始从农村和三四线城市，向一二线的大城市和这些大城市的卫星城市转移，而三四线城市的人口则出现了停止流入的现象。
我国目前就是进入了第二阶段。
人口开始从农村和三四线城市向一二线城市转移，这样大量人口的流入，会造成一二线城市的凝聚力更强，教育，医疗等等公共资源更加的集中。
在以后的时间里，一二线城市的人口将会继续集中，一二线城市和三四线城市之间的人口聚集，将出现的彻底的分化现象。
而一线城市的大都市圈的卫星城市也会受到人口外溢，这点其实现在就可以看的出来。
比如环沪概念里的的昆山，嘉兴，苏州，可以说都是受到一线城市上海的外溢效应影响的卫星城市。
简单说，像昆山，嘉兴和苏州这样城市，走到今天的房价，受到了上海很大的影响。
未来的一线城市和二线省会城市，必将是人口大量流入集中的地方，
而人口数量则是房地产最后可以依托的支撑点。
也就是说，未来的房地产长线持有投资的方向，更多的应该放在这些地方。
而遭到人口外流的三四线城市，失去了人口数量的支撑，房地产的上涨必然是乏力的。
房地产市场可以说，已经进入了后半段。
那么就是，总量开始放缓，区域出现明显分化，人口继续向大都市圈迁移。
人口的重要性不言而喻，而且不光是人口流失，人口生育率也是一个非常重要的问题，举个例子，可以让你看到人口生育率的重要性。
每一次人口出生的高峰，都会带来相对应的房地产上涨大潮。
1962年-1973年是我国第二轮婴儿出生高峰期，年均出生2600万，峰值醉倒达到2900万，而1982年-1991年则是的第三轮，年均出生达到了2300万，峰值最高的时候达到了2500万人。
而这个时间刚好对应了2011年-2016年这段时间房地产开工的高峰时期，也是房价暴涨的时候。
这批62年-73年和82年到91年出生的人，正是这次房价暴涨时期的刚需购买者。
其中62年到73年多为改善型购房，而82年到91年多为首次购房。
年龄平均分布范围是49-29岁左右，正好是首套刚需和改善型刚需的年龄分布阶段。
其实说到这里，你也应该清楚了，要弄清一个城市的房产是否可以长线持有，人口流入，出生率，当然还有当地的产业结构，都是相当重要的参考标准。
看到这，你也许觉得，想投资买个房子真麻烦。
的确啊，那种闭着眼睛瞎买，是个房子就能隔几年大赚一笔的时候，已经过去了。
况且，赚钱从来就不曾是件简单省力的事情
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