解局 延期回复问询函后 泰禾再售三个项目股权予世茂

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  观点地产网 泰禾集团继续售出项目股权。

  这次涉及的是三个项目:江苏昆山淀山湖项目、广州院子,以及佛山院子,总对价达到39.72亿元。

  交易方仍然是世茂房地产。在过去的两个月时间内,这家从福建走入上海的闽系房企,已经连续接手了泰禾四个项目。加上最新的这次交易,总花费已经超过100亿元。

  其实一个问题是,为什么都是世茂?

  一位不愿意透露姓名的市场分析人士对观点地产新媒体说:“泰禾之所以跟世茂达成这么多合作,就是因为世茂愿意通融,让泰禾继续保持操盘的地位。”

  而泰禾目前面临的问题是现金流压力,市场早前就有消息称,在引入世茂之前,泰禾其实早就有意拿出广州院子部分股权与人合作。去年11月开始,泰禾就先后与融创、华侨城等企业接触过,但均无下文。

  而今年4月21日,就有媒体消息称,泰禾与华侨城谈判失败的主要原因,系华侨城提出要“成为大股东并负责操盘”。

  资料显示,广州院子最初可以追溯到2017年7月25日,泰禾以42.52亿元收购广州增城区增江街四幅地块,用地总面积70.72万平方米,容积率0.8,建筑面积183万平方米。

  该项目此前一直被称为史上最大的“泰禾院子”,是泰禾“一局定江山”之作。消息称,项目去年年末已经启动了认筹,但截至目前还未开盘。

  根据最新公告,股权转让完成后,虽然世茂方将最终持有广州院子51%的股权、泰禾持有49% 。但双方仍以联合操盘模式,共同开发。

  目前,对于其余两个项目的处理,泰禾方面只愿意出让部分股权,以把握更大的主动权。

  其中,昆山淀山湖股权交易完成后,泰禾与世茂将分别持有该项目80%及20%权益,将采取联合操盘模式,共同合作开发项目;佛山院子则由泰禾掌握绝大多数51%股权,世茂持有30%,剩余19%股权归福建灏宇智通实业有限公司旗下。操盘方依旧是泰禾。

  具体项目资料,昆山淀山湖项目由泰禾于2017年斥资21.8亿拿下,今年3月份公布最新规划。项目总用地面积39.41万平方米,计容建筑面积39.8万平方米,容积率1.01。项目主要以低层、多层、小高层及高层住宅为主。

  佛山院子项目地块则系泰禾于2016年获得。资料显示,佛山院子用地面积共计12.07万平方米,建筑面积约48万平方米,容积率3.99。项目最初于2017年9月已经推售。最新一期开盘是在今年4月6日推出第14、15座共176套住宅,均价2.1万元/平方米。

  总的来说,除佛山院子外,江苏昆山淀山湖项目、广州院子均属于泰禾的一些沉淀项目。它们由于不同的原因未能在短期内推售,变现产生现金流。对于杠杆较高的泰禾来说,继续引入世茂应该是最好选择。

  但出于利益考虑的交易策略,也引起部分不同的意见。观点地产新媒体了解,在5月18日凌晨,一位参与佛山院子项目的人士发朋友圈,对项目30%股权交易价仅370万元表示痛心与遗憾。

  根据公告,泰禾向世茂转让佛山市顺德区中维房地产开发有限公司30%股权,股权对价款为370.37万元。同时厦门锦翌承接福建中维对顺德中维的股东借款3.19亿元,交易总对价为3.23亿元。

  “双方的未来交易肯定还会继续。”上述市场人士称。据观点地产新媒体了解,泰禾在2017年并购了过多的项目。而泰禾在去年遇上了楼市调控导致的行业低潮。并购产生的负债无法用即时的项目变现覆盖。

  在刚刚过去的5月8日,泰禾收到了深交所发出的3863字问询函。

  全文涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等等共19个问题,并要求其于5月15日前作出书面回复。

  降负债无疑是最受关注的。据了解,截止2018年末,泰禾资产负债率为86.88%,净资产负债率384.55%。

  同时其期末货币资金录得149亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。但短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额574.28亿元。

  泰禾目前已经向深交所申请,将延期回复问询函。

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