用最“克而瑞”的方式,进入租赁行业

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  5月17日,2019年上海长租公寓趋势发布暨克而瑞城市租赁系统发布会成功举办。由易居企业集团克而瑞主办的本次发布会,邀请了行业内外共三百余位位嘉宾大咖莅临。克而瑞对整体租赁行业的发展现状、痛点难点,机会及解决方法等进行了梳理分享,汇报了上海租赁行业的现状及未来展望,更是面向行业正式发布了全新大数据产品CRIC城市租赁系统。圆桌论坛环节则邀请到了来自四家具有代表性的租赁企业的嘉宾,共同探讨大数据在租赁领域中的应用。

  

  part.1

  发布会从易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕以《关于租赁那些事儿》为主题的演讲开场,提出面对租赁行业的现状、问题和机会,克而瑞先行半步,寻找更好的做法。

  “租赁那些事儿,我们寻找更好的做法。”

  

  张燕 易居企业集团执行总裁 克而瑞CEO

  “

  近年来持续深化的租赁相关政策,呈现出连续、稳定、建立长效机制的特征,由宏观指导性向微观落地规范性深入,新政向二三线城市下沉趋势明显。多渠道、多主体的土地供应,也为发展租赁住房夯实了基础,集体用地租赁住房建设试点进程加快,自持土地供应量增长明显。

  当前整体公寓市场主要以分散式房源为主,而集中式公寓发展初期即面临竞争压力。短期内仅有具备虹吸效应的北上广深能够支撑集中式公寓的蓬勃发展,其它城市仍需要3-5年的培育期,甄选须格外慎重。

  房企凭借资金优势迅速规模扩张,TOP30房企中已有三分之二进入,并加快从“增量开发”到“开发运营一体化”的业务转型。集中式公寓运营商2018 年扩张脚步放缓,同时运营商头部集中度提高。但同时,20个重点城市公寓租金回报率仅在1%-3%,远低于办公租金的3%-5%。租赁行业洗牌期加速来临,如何强化盈利能力,提高投资回报率,直接关乎运营企业的生存和未来。各企业加快探索公寓融资和退出的长效机制,近两年来资产证券化产品呈爆发式增长。

  而租赁产品的供需不匹配问题,主要体现在低端需求被严重低估。随着大量租赁用地入市,未来产品会呈现梯度定位。用客研指导运营,可有效解决供需错配的问题,提供多样性细致产品。

  与此同时,租赁市场在数据获取、行业规范、供应机制等方面都存在大量监管空白,数据缺失、信息不对称现象依然严重,很大程度上影响了租赁行业的发展。克而瑞持续在租赁垂直领域深耕研究,搭建起了标准化的租赁数据体系,帮助企业用数据支撑决策,帮助租赁行业加快信息化建设。

  ”

  紧接着,由率先进行上海租赁市场研究的克而瑞上海区域事业部总经理叶茂向大家作了关于2019年上海租赁市场趋势分析的主题演讲《顶层设计下的租赁行业发展》。

  “过去,很多人看销量、看规模。但现在,我们要重新审视地产生态结构。”

  

  叶茂 克而瑞上海区域事业部总经理

  “

  上海租赁人口的比重在不断上升,由去年三成多,上升到今年四成多,有一小半的人都在租房子。我们对标全球租赁市场的时候,会发现上海租赁人口中有一大半比例都在中低端释放需求,但是我们会看到,未来多元化的需求会越来越多,中高端以上的人会进入到城市当中来。

  目前,上海租赁市场尚在1.0阶段。过去运营商是主要的角色,但自从2017年政府号令下,国企、银行、公开市场和资本联合进入,而头部运营商、特色运营商的比重在逐渐减少。从趋势来看,上海的租房市场并没有变差,甚至变得更好。当然,房企虽然已经有很成熟的住宅销售体系,但是如果在租赁产品中用资产观念去算帐,用其它的租赁信息去做投拓,是会遇到问题的,这需要经验的积累。未来,当2.0阶段到来的时候,租赁品牌不会再单一追求坪效,会有强开发、强设计、强运营、强规模、强溢价的多样企业出现。今天这些变化只是刚刚开始,大家也都在尝试新的内容。

  为了吸引好的人才,政府围绕城市功能打造城市平台,共建城市租赁平台,使高端人才对上海产生忠诚度,才能把“顶层设计”落位。而另一方面,房企在上海一半在售卖,一半做租赁,因为有了租赁才能跟政府谈存量合作,才能支持企业的杠杆、运营能力,才有企业的未来。

  ”

  随后,克而瑞租赁数据部总经理王伟向行业发布了新产品“CRIC城市租赁系统”,并对产品功能进行了详细的介绍。

  “目前整个租赁市场存在种种问题,克而瑞切入的是数据标准化和口径不统一的问题。”

  

  王伟 克而瑞租赁数据部总经理

  “

  目前整个租赁市场存在种种问题,克而瑞切入的是数据标准化和口径不统一的问题。寻找产品解决方案的第一步是全方位寻找数据;第二步,围绕企业需求搜集相应解决方案,落到产品的应用场景当中;最后一步,针对用户的不同需求提供自定义服务。

  首先在寻找数据方面,基于客户的出发点先生成租赁数据;围绕着房型、面积、租金、入住率和企业品牌,生成逻辑,以此寻求房屋数据、客户数据;结合人群偏好可获得配套数据;在同步过程中获取土地数据、楼盘数据和产业数据。

  在了解房企或运营商需求以此来形成解决方案时,我们梳理出三大类问题:

  首先,企业在城市中该如何布局。我们提出基于市场逻辑或基于相对互联网化的逻辑,由三步完成。

  第二,在布局中如何加速产品决策效率。通过区域中的竞争环境,可以一键式生成企业布局地图及各项目的运营效率。确定区域之后,把目前公开市场当中可跟进的土地标红,确定跟进哪些分散房源,或跟进产业园的数据获取可投拓资源。系统对产业环境、配套数据、市场环境进行获取分析,同时通过客群的基本情况、消费特征、行为特征、租赁特征来获取客户画像,以期为产品定位提供决策依据。

  第三步,信息流的传递能否更加高效。我们在产品端设置了整个城市的可视化数据传递,通过有关于人的、房的、金额的各种多维标签,一键形成高效的产品建议。当克而瑞把这些数据逐渐从后台可视化向场景向业务需求端靠拢的时候,会出现更多的可能性。

  ”

  part.2

  

  对租赁市场而言,大数据将会带来哪些助力,哪些创新与变革,在长租公寓发展的各环节会有怎样的应用呢?以“大数据与长租公寓”为主题的论坛在克而瑞上海区域事业部总经理叶茂的主持下展开,论坛嘉宾为申寿润投资管理有限公司总经理杨勇,光明地产商管总经理陶勇,旭辉地产投资部总经理莫沸,仁恒地产租赁运营总监舒兰兰。

  

  杨勇 申寿润投资管理有限公司总经理

  “

  “房住不炒”的大概念,带动了租赁市场的兴起,而城市要留住年轻人,就要降房租,这涉及到更深的城市运营问题。随着土地大批量供应,预计租赁房将在2021年大规模入市,届时会给市场带来什么冲击,难以预料。政府、房企都想过要建立租赁数据,而今天克而瑞做到了。整个租赁市场未来能走多远,能否真正健康发展,在于是否能实现租售同权,这会牺牲产权人的权益,所以有较大的阻力。

  ”

  

  莫沸 旭辉地产投资部总经理

  “

  传统增量市场可能还有10年的市场,而未来有三个新的万亿市场,分别是物业、二手交易以及租赁。领寓有三大业务,包租占20%,重资产业务关注存量市场投资,以及与政府及大型国企合作、强强开发。美国在30年前,租赁市场的初级阶段和现在的中国很像,经过30年的发展,市场非常成熟。

  ”

  

  陶勇 光明地产商管总经理

  “

  城市发展过程中有很多土地闲置,光明集团看到了窗口期,提出把土地拿出来做租赁房,政府也给予了支持。我们希望把光明旗下的多产业资源和租赁房结合,形成对外品牌合作、对内协同的双平台。要实现租购并举,需要搭建真正的生态系统,但企业如果等到把行业看清楚再进去就晚了,抓住机遇,抓住窗口期。

  ”

  

  舒兰兰 仁恒地产租赁运营总监

  “

  现在租赁市场中确实存在供需错配的问题,但与此同时我们在针对租赁客户的去向分析中发现,20-30%的消费升级需求并没有得到满足,比如年轻客群较为接受的面积段更多在40平方米左右,而非之前认为的7-8平方米, 5-10年后他们更是需要有品质的产品来匹配。选择大户型的租户中,有想买大户型但被限购的,还有为了国际学校就近入学,由此可见,如果租购同权实现,比如租房买房同享入学名额,相信更多有消费能力的人群会选择租赁。我们希望提升租赁产品品质,包括设计方面、社区配套方面,让租房不比买房差,有品质生活,也能实现资产持有者的保值增值。

  ”

  

  End

  克而瑞,成立于2006年,行业领先的中国房地产大数据应用服务商,现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队,克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业,并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼,克而瑞从行业数据到客户数据,实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台,克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等,为大量房企提供了决策依据。

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