不再容忍粉饰年报的潜规则?交易所密集问询上市房企

泰禾集团、新城控股、大悦城、光明地产、阳光股份等多家房企近期都遭到交易所问询;销售数据、现金流、杠杆率、负债率、利润率、会计科目变化及关联交易等是关注重点。

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  文 | 李莉

  2019年5月15日晚间,泰禾集团发布公告称,由于年报回复涉及内容较多,且部分内容需要年审会计师发表意见,经向深圳证券交易所申请,将延期回复问询函。

  早前深交所于5月8日发出的关于泰禾集团2018年报问询函,并针对此前深交所问询函关注的现金流、负债率、年度销售金额等共计19个问题进行了回复。

  除此之外,新城控股、大悦城、光明地产、阳光股份等多家企业也在近期遭到了交易所的问询。据地产壹线(house_163)梳理发现,问题主要涵盖销售数据、现金流、杠杆率、负债率、利润率、会计科目变化及关联交易等方面。

  曾有业内人士表示,这些问题其实是大部分房企中普遍存在的现象,可以说是一种潜规则,这主要是基于房地产行业本身的经营特性,存在较大的会计调节空间,交易所提出的问题便是其中的典型。


  行业潜规则?

  多家房企利用会计科目粉饰年报

  据某会计事务所会计咨询顾问表示,所谓房地产行业本身的经营特性其实主要还是当某房企拍得一块地、购入一批项目后是按“固定资产”还是“投资性房地产”计算。

  从定义来看,“固定资产”是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产。“投资性房地产”是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  由于房地产行业本身的经营特性本身兼具“固定资产”与“投资性房地产”,因此在会计科目选择上就有一定的操作空间。

  从近期收到问询函的房企来看,泰禾集团就出现了将存货、固定资产等科目项资产转入投资性房地产的问题;而新城控股则出现了投资性房地产公允价值大幅增长的合理性的问题。

  由于“投资性房地产”可以采用“成本模式”或“公允价值模式”核算,在这其中,以公允价值计量的,可以不计提资产减值损失,又可以计入公允价值变动的损益到利润里,对利润表的影响较大。这也是为什么上交所与深交所在对泰禾与新城的问询函中都对此做出了问询的主要原因之一。

  对此,上海易居房地产研究院总监严跃进在接受地产壹线采访时表示:“一般来说,类似固资产的项目转变为投资型地产项目后,可以根据每年的市场行情等来调整投资价值,这是有助于改善利润数据的。目前房企收到问询函的频率明显增加,说明很多房企当前粉饰财务数据的现象非常多,这或是为了降低负债数据,以及改善利润等数据。不过很显然,类似做法在后续将面临监管增加,房企在此类领域是需要谨慎的。”


  合规年洗礼?

  资产负债表外业务合并表内

  据房企人士透露,业内把2018年称之为“合规年”,在“合规年”的要求下,原本许多表外的项目都合并到表内,这也是造成目前很多房企2018年年报收到问询函的原因之一。

  “就是原本都在表外的东西,现在不允许了,都必须在表内显示出来,这就造成了一些问题。比如一些隐性负债什么的就暴露了出来。”该房企人士表示,其实主要是对财务系统进行了重整,使得市场变得更透明化了而已,对此无需太过关注。

  资料显示,2018年前三个月共计出台25个政策文件,其中银监会16个,央行9个。在这其中“同业、理财、表外等业务以及影子银行”成为了整治重点。

  据了解,按照会计准则“不计入资产负债表内,不形成现实资产负债,但能改变损益的业务”称为表外业务。由于“表外业务”本身具有不确定性和隐蔽性等特点,金融监管机构很难全面了解企业全部业务范围,无法正确评价其经营成果,并进行有效的监督与管理。


  也就是说,在“2018合规年”的各项政策要求下,原本不计入资产负债表内的许多业务重新被计入了表内,使得房企表外融资向表内迁移。这一方面提高了房企的融资难度,另一方面也使得房企负债率出现了明显的提高。

  深交所5月8日发出的关于泰禾集团2018年报的问询函中就对泰禾集团表示是否存在短期偿债风险进行问询:2018年度泰禾集团现金流净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,而泰禾集团的短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。”

  问询函或成常态?

  监管趋势加强信息披露及透明化

  面对近期多家房企收到交易所问询函的问题,某证券公司投资银行部项目经理在接受地产壹线采访时表示:“因为房企在资本市场的融资行为受到一定的限制,对银行贷款有一定依赖,需要在偿债能力方面符合银行的要求,所以不排除有的房企有美化财务数据的考虑。但从目前政策走向来看,现在的确是在提高对上市公司信息披露方面的要求,监管趋势就是加强信息披露,并对灰色地带进行规范,所以以后交易所发问询函应该会成为常态,并非仅针对房企,也并非只针对年报。”

  据不完全统计仅仅只是5月6日至5月10日,上周一周的时间,沪深交易所网站就共披露问询函件119封,绝大部分为年报问询函。交易所对重点公司,尤其是市场质疑较多的公司进行了重点追问。


  对此,地产壹线进行了简单的梳理,一方面对投资人进行提示,另一方面也是对上市公司清扫部分雷区。

  1、现金流

  交易所问询函对现金流指标极其关注,现金流较差的公司要问询,现金流和负债对不上的要问讯,现金流和营收、净利润等指标不匹配的也要问询。可以说搞好现金流可以规避交易所一大问询。

  2、库存/土储

  除了钱之外,交易所对货也极其关注,不仅包括具体的项目、租金、出租率、库存、估值等,在三四线的土储会不会影响业绩也要问。各位房企大佬买买买时一时爽,回头回答一堆问题爽不爽?

  3、业绩承诺

  有一个企业,去年说自己销售2000亿被问询了,今年交易所可能对其回复不太满意,于是就又追问了,这个企业叫做泰禾,所以切记“董事长个人愿景”不能作为业绩承诺。

  4、关联交易

  近年来,有不少房企合作拿地开发,会出现大量的应收账款,再加上房地产是一个多职能联动的行业,其中也会出现不少的关联交易,而这些也成为了年报问询的重中之重。

  5、新会计准则

  从2018年初的会计准则变化,到最近会计准则又有新的科目调整,如果跟不上新会计准则的要求和调整,也会成为被询问的对象。

  ·END·

  

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