裁判者说 | 商品房存在何种质量问题可以解除买卖合同

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  案件提要

  消费者购买商品房后,在收楼时发现商品房存在质量问题,请求解除商品房买卖合同,在司法实践中十分常见。对此,目前法律和司法解释缺乏明确规定,审判实践中也存在不同看法,亟待统一。

  争议焦点

  商品房存在何种质量问题时可以解除商品房买卖合同?

  基本案情

  廖某向某房地产公司购买一套别墅,支付全部购房款360余万元后,在收楼时发现,该别墅存在墙体渗漏、抹灰层、天面板、台阶地面等处开裂等质量问题,以此为由拒绝收楼。廖某委托鉴定机构进行鉴定,鉴定机构认为该别墅确实存在上述质量瑕疵,但未发现存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题。随后,廖某据此起诉该房地产公司,请求解除商品房买卖合同、返还购房款及利息、支付迟延办证违约金等。

  裁判结果

  江门鹤山市人民法院经审理认为,原告委托具有相应资质的鉴定机构及鉴定人对该案房屋进行质量鉴定,鉴定程序合法,该鉴定报告可以作为认定诉争房屋有无质量问题的依据;经鉴定并未发现该房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题,不足以构成拒绝接收诉争房屋的理由,不符合商品房买卖合同约定的解除条件,故原告以此请求解除商品房买卖合同,理据不足,一审判决驳回廖某全部诉讼请求。

  典型意义

  房地产行业发展迅猛,商品房质量成为广大消费者最为关注的问题。如何兼顾和平衡消费者和房地产开发企业的合法权益,是此类案件审理的重点难点,并非所有的质量问题均可作为消费者解除商品房买卖合同的理由,只有房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题,消费者才能请求解除商品房买卖合同。

  

  

  

  

  小编:请从裁判者角度谈谈您对房地产审判的心得和体会?

  李子平:从房地产审判工作来讲,法官除了要准确把握当事人之间的法律关系、正确适用法律外,还要全面掌握国家有关房地产调控政策、经济形势变化对房地产市场的影响,以兼顾和平衡消费者和房地产开发企业二者的合法权益,确保裁判结果的公平、公正、合法、合理。

  小编:就本案来说,商品房存在装修质量瑕疵的问题,可以怎么处理或索偿?

  李子平:就本案而言,虽然商品房存在装修质量瑕疵问题不构成消费者单方解除合同的事由,但是房地产开发企业就商品房质量瑕疵问题应当承担的保修义务并不因此受到任何影响。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第三十九条至第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款等规定,交付使用的房屋存在质量问题,在约定或法定的保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。不过,需要特别注意的是,装修工程的法定最低保修期为自竣工验收合格之日起计算2年,合同双方可以约定保修期超过2年,商品房买受人应当在约定或法定的保修期内及时向商品房出卖人请求修复,并保留相关的证据,否则可能因逾期未行使权利而承当相关的法律风险,甚至丧失请求修复的权利。

  小编:对当事人而言,房产交易中还应警惕哪些法律风险?

  李子平:从当事人的角度看,在房地产交易过程中,除了要提前了解相关法律规定、商品房质量的实际情况外,也要掌握国家调控政策对房地产交易的限制、银行信贷政策的执行情况、拟签合同是否存在不利于己方的格式条款,充分预判交易风险,切实维护自身的合法权益。

  法官简介



  李子平

  江门鹤山市人民法院,一级法官。任职法官29年,主办案件837件,参审案件185件,长期从事民事审判和调研指导工作。

  法律信条:

  细雨湿衣裳,私心毁名节。

  来源:广东省高级人民法院

  

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