买房套路深?资深买家教你避开初次买房最容易踩的8大坑!

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  2018年4月,经济学家樊纲在电视节目中提出了著名的“六个钱包”理论,轰动一时:只要六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。然而现实是,很多人集齐三代人、掏空六个钱包,都很难在一线城市和热点二线城市买一套满意的房子。

  

  人这一生,能买房子的机会不多,每一次买房都至关重要。买家需要有清晰的购房思路,提前储备购房经验,才能花好钱、办好事、不踩坑。但是对于大多数初次买房的新手来说,房子买的对不对,房款花的值不值,住的舒服不舒服,只有在入住之后才会得到验证。实际上只要我们做好功课,就能避免大多数的坑。

  那么初次买房的新手,最容易踩到哪些坑呢?

  1、

  不珍惜自己的“处女贷”和购房名额。

  “处女贷”顾名思义,就是首次贷款,这里专指房贷。

  全款买房和贷款买房到底该选择哪个?我相信大多数人都会选择贷款买房,因为贷款买房可以充分利用有限的资金,让资金使用更加灵活。贷款买房通俗来说就是花未来的钱,圆现在的梦。

  许多人都明白贷款买房的好处,却不了解“处女贷”的重要性。据融360监测数据显示,2019年2月全国首套房贷款平均利率为 5.63%,相当于基准利率 1.149倍,全国二套房贷款平均利率为5.99%。全国大多数城市首套房贷款比例为7成,而二套房贷款比例仅为3~5成。以深圳一套总价300万、面积50平米的小两房为例,如果买家是“处女贷”,那么他首付只需要90万元,房贷利率为5.145%;如果买家名下无房但有过贷款记录,那么他首付需要150

  也就是说“处女贷”一次能给你借几百万,利息才5.145%,这样便宜的钱,最多可以借30年!可一旦用掉了“处女贷”的资格,多出几万块利息事小,多几十甚至上百万的首付才让人苦不堪言。

  年轻人切记:“处女贷”是你这辈子能借到的,最便宜的钱!同理,有些限购城市的购房资格也很重要,千万不要随随便便就用掉,这里就不累述了。有句话说:只买贵的,不买对的,也不是没有道理。

  2、

  购房前没有查清楚征信。

  由于征信问题导致银行不能放贷的案例有很多,我们列举其一可知提前查征信的重要性:

  

  济南一买家通过中介看上一套房,总价款为217万元,买家自认绝无不良信用记录,很快签了购房合同。合同上标明,买家支付定金2万元,双方同意通过银行按揭贷款的方式付款。如果买家在贷款资料均齐全的情况下,因自身原因导致贷款手续无法办理,应在接到银行通知之日起60日内一次性交齐该房款,否则属违约。

  最终该买家因个人征信问题,银行拒绝了他的房贷审批,因此该买家由于未能如约支付购房款,逾期超过30天,承担违约责任,支付违约金434000元(2170000元×20%)。

  

  购房者对于征信这件事的理解,分为两种,一种是完全忽视个人征信的重要性,或者盲目自信,在买房前就没有查征信,导致后续出现许多麻烦。还有一种购房者,他们知道买房之前要查征信,但是具体怎么做却不是很清楚,操作失误也可能给购房带来不必要的麻烦。

  首先,征信应该在签署购房合同前就应该查清楚,且在贷款发放下来前,不要做任何会改变征信的动作,比如房贷还没批下来,就去借了消费贷。如果是以家庭名义购房,不管由谁作为主贷人,夫妻双方都是要查征信的。

  征信要查,但是不能频繁查,因为频繁查征信会影响到房贷申请。央行规定:每人每年有两次免费查个人征信的机会,三次及以上查询的话需要收取25元/次的服务费。如果在半年内查询次数较多(超过6次),又没有放贷或信用卡批卡记录,银行会认为申请人的资质不好,进而影响房贷发放。

  

  简版征信报告和详细版征信报告也有区别,简易版征信报告可以在往上自行查询,详细版征信报告需要去中国人民银行柜台机器打印,一般情况下经纪人都会要求购房者去打印详细版征信报告,因为有些问题在简版征信报告中体现不出来,为了提高房贷审批把握,建议大家去中国人民银行柜台打印详细版个人征信报告。

  如果碰到业务能力强又有责任心的经纪人,在签署购房合同前就会提醒你准备征信报告。但如果碰到不负责任的经纪人,在没有确定买家是否有贷款或支付能力的情况下,为了促成交易,就会催促双方草草签订三方协议。买家因征信贷款等原因没能完成交易,经纪人就会以买卖双方的原因为由推脱责任,拒绝退回房屋保证金和佣金,使得买家白白损失上万元的定金不说,还有可能赔上几十万的违约金。

  3、

  对距离没有概念。

  大家都知道地铁对房子的重要性,有些购房者一听到开放商说:“我们这个房子离地铁只有1000米,走路10分钟就能到。”立马就心动了,恨不得马上把这套房子买下来。可当自己去搭地铁时才发现,开放商说的1000米其实是直线距离,实际距离乘以2,走到地铁起码得20几分钟。

  值得注意的是,地铁房并非越近越好,一般认为最佳距离应该在400米~500m之间,步行约5分钟可到达地铁站。这个距离兼顾了地铁房的便利性与安全性,如果离地铁太近,人流量大且嘈杂;距离太远,又失去了地铁房的意义。

  4、

  只对比价钱&不对比价钱

  多教授第一次买房时,看中了一个小区,但是由于预算不多,所以就跟经纪人说:“我就要这个小区、这个户型最便宜的那套房子。”在当时的我看来,同一个小区、同样户型的房子,选最便宜的准没错。

  可是在经纪人给我介绍完几套不同价格、同样户型房子的优缺点后,我才知道有些房子报价高是有道理的。那套便宜了二十万的房子,对比贵一点的房子的差距在于:1)楼层低,采光差,灰尘多;2)有树木遮挡,相对潮湿;3)临近马路,噪音更大。

  那套贵的房子还有两个独特的优点:1)独门独户,私密性更好,空间更大;2)端头位置,采光更好。

  这些优缺点,都是我之前没有注意到的,经过经纪人的讲解后,我对那套便宜的房子完全爱不起来了,但是由于预算不够,所以最终也没有买那套更贵的房子,当然也很感谢他让我躲开了一个坑。

  预算有限的人,买房只看价钱或许情有可原,但有些人买房就不会对比价钱,或者说不会挑选性价比更高的房子。典型就是只看装修的购房者!明明户型、格局、位置都差不多的房子,他只看中那套装修最好的、但也是最贵的房子,可是这套房子的装修压根就不值它比其他房子贵出来的那些差价!

  5

  样板间就好像是“精修照”,许多没有经验的购房者就被“精修照”蒙蔽了双眼。

  很多购房者不知道样板间有实体和临时样板间之分。临时样板间是开发商在楼盘中择一块采光、通风、景观等条件都极佳的位置,按照销售楼盘户型一比一临时搭建;实体样板间则是在已经建好的楼栋中,选择一套户型和楼层都比较好的房间装修成样板间,实体样板间到清盘阶段可以直接卖给购房者。

  临时样板间在采光、通风、景观等方面根本看不出来什么问题,因为开发商在选择样板间位置的时候就已经无可挑剔,并且临时样板间大小跟实际有差距,一些开发商为了让样板间看上去更宽敞,会将样板间做得比实际面积大一些,比如将墙壁做窄、压缩公摊面积、增加房间高度等。

  为了让房间容积看齐来更大,样板间里的家具都是“缩水”版的,最典型的就是床,市场上的床一般尺寸是1.8米×2米,但样板间会用1.8米X1.5米的床代替,这样卧室看起来就宽敞多啦。

  除此以外,为了增加房间的空间感,样板间一般没有装门或者从不关门,镜子也特别多,没有管线等妨碍空间的物品。有些房子是精装交付,但是在验收时房子的装修质量可能远不如样板间,所有这些都要在合同中明确注明,验收时才能有据可依。

  6、

  对房子暴露的问题完全不清楚。

  多教授有一次跟一个朋友一起去看房,他除了知道看房要看地段、户型和采光,其他一概不知......

  其实买房前还有很多细节也要留意,包括渗水漏水,房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝;市政配套,水、电、燃气、暖气管道是否破裂等问题。

  有些房子在看房时是关好门窗的,我们在看房的时候最好把门窗打开,听一听噪音大不大。同时环顾周边的大环境,看看有没有比较嘈杂的菜市场、商业街,尤其是大型工厂、高架桥、飞机等,这些都是噪音污染源的罪魁祸首。

  7、

  同一个小区、同楼层住户的素质尤其重要!

  俗话说:远亲不如近邻,说的就是一个好邻居能比得上一个好亲戚。

  多教授有位朋友每次去看房时,都会先看看房子楼道、走廊,有没有乱丢、乱摆、乱晾,如果楼道臭烘烘、走廊上挂满了住户的衣服,我这位朋友连房门都不会进,直接就把这套房pass了。

  因为在他看来,小区居住人群素质偏低会影响自己的居住体验,还会影响小区的升值空间;如果小区居住人群素质较高,产生矛盾的几率更低一些,以后大家相处也会更加和睦,尤其对于有孩子的家庭来说,给孩子营造的环境和对孩子的教育比什么都重要,否则天价学区房就失去了哄抢的意义。

  8、

  忘记自己的初心。

  有些人买房,买着买着就忘记了自己一开始买房的目的,一连看下来几十、上百套房,最后也不知道自己到底想要什么样的房了。

  我身边有位朋友就上演了这样的真实案例:玲姐一家在深圳,小孩马上要上小学了,他们本来住的是一套小两房,年初准备换一套大一点的、学位好一点的房子,看了两个月之后终于买到了一套还算满意的大三房房。可是等她4月份去给小孩申请学位才发现,这套房子的学位已经被锁定了,原业主家的孩子还要两年才毕业,没办法玲姐只能花8000块钱,办了个租赁合同给孩子上学。本来玲姐的初衷就是改善住房和小孩的学位,结果在买房的时候却忽略了最重要的学位问题。

  对于一些记性不好的人来说,这种乌龙很有可能就会发生在自己身上,在这里给大家的建议是:把自己的要求列成一个表格,在签购房合同前一个个对照、打钩!这样就可以避免遗漏。

  

  结语

  其实上面这些问题,只要你找到一个靠谱的经纪人就能避免大部分的坑,但是靠谱的经纪人可遇不可求,如何挑选一个靠谱的经纪人?多教授在这里给大家传授几点经验:

  1、在网上找经纪人,要先看看他是不是该片区中评分最高的经纪人,然后再查看经纪人的工作年限(越长越好)、楼盘房源、用户评价和带看量等信息。也可以到小区附近的门店找对小区及周边情况较熟悉的经纪人,最好不要跨区域找经纪人,因为跨区域的经纪人对周边环境及商圈、学校等配套并不熟悉。

  2、在交谈中观察经纪人的专业素养。如果经纪人对房屋结构、交易情况、配套设施、楼市行情等信息明显缺乏了解,在回答专业问题时模棱两可,那么这位经纪人就不在买家的考虑范围内。

  3、一个沟通能力强、了解客户需求的经纪人会给买家节省很多时间,他们能够根据买家的实际情况快速匹配房源,客观理性地为买家提供购房建议。如果你在看房过程中明显对房子不满意,而这位经纪人还劝你买买买,那么这么经纪人可能不太适合你。

  4、细节决定成败。经纪人不是服务员,但是一个优秀的经纪人可以做到更好的服务。对于那种提前为买家准备水和伞、开车带看的经纪人,一般买家都会悄悄给他们一些印象分。事实证明,前期服务周到的经纪人在往后的服务中也会更加有耐心。

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