楼市投资逻辑发生改变！专家：现在着急卖房为时已晚

最近一段时间经常出门去看房，主要是二手房市场，突然之间发现，门口以前经常摆摊的二手房中介们消失不见了，更为恐怖的是，连最好位置的橱窗里，以前的优质二手房房源都没了，换成了新房分销信息。

是的，房价永远涨还在被重复，但是置业顾问们的关注点已经发生了很大的转移，房价越长越有人买的逻辑没有改变，但是事实上，很多人又必须承认：楼市的风向彻底的改变了。

经过过去2016年和2017年的房价疯狂上涨和2018年以及今年上半年的楼市严格调控之后，毫无疑问，如今的楼市行情简直就是一地鸡毛。

老家五六线城市的房价已经突破了6000的单价，新房还偶尔有人会买，二手房市场就是一潭死水，压根没有市场，不动产真的是“不动产”，完全没有变现的可能。

当初我表哥买的房子，五千五一个平方，如今自己花了八九万装修好了，因为做生意着急用钱，还是五千五的单价往外卖，三个月了，还是没有人买。

如今，在所在的省会城市，房价突破了一万五，限购限贷限售的高压之下，炒房客们彻底歇菜了，本地人大多数有房，新来的移民人口压根接受不了当前的价格，很多有房一族也背负了不小的房债，看似生活无忧，实在任何意外都能导致家庭经济链的断裂。

有一个大学同学，因为拆迁有了钱，最近五六年将大多数的精力都放在了炒房上面，如今账面上的收益早就超过了一千万，但是今年他也不得不感慨：风向变了！

如今，最大的问题依然是三个，问题不解决，楼市现状持续，大多数的炒房客都在吐出前期的利润。

首先就是以叫停大规模的棚改货币化安置为主因，导致的大量的五六线城市和缺乏经济活力的三四线城市的楼市市场彻底萎缩。

归根结底，商品房的出发点还是商品，缺乏持续的需求人口导入，高价格必然难以持续。其次，房产，归根结底还是政策盘，目前受政策的影响很大，钱到不了房地产这个蓄水池里，水位就不可能高到哪里去。

其次就是新房二手房价格倒挂。其实目前不少市场上新房二手房价格倒挂的原因就是因为价格的大起大落。新房以市场为主导，因为开发商不卖房子就会死，所以愿赌服输该降价就降价了。

但是，二手房市场由于16年和17年的疯狂之后，个人房东们压根不接受房价下行的现状，硬挺着不降价导致的市场变冷，最简单的，知书所在的城市，不少片区的倒挂价格超过了三千一个平方。

这也就意味着炒房客想要脱身，就必须放弃掉之前的溢价，而对于他们来说这就是要了老命了，尤其是经历过16年和17年房价暴涨的炒房客。100万买的房子，曾经200万都不愿意卖，如今市场说是170万，心里肯定不舒服。

上面还不是最惨的，最惨的就是杠杆。无论是房企还是炒房客，只要杠杆用的过渡，这两年日子都不好过。

自进入2018年以后，全国城市房企拿地的地王基本上看不到了，大量的土地以原价或者流拍收场，不少房企的去化压力特别大，尤其是在过去，地王拿得多的房企，未来就面临着不小的不确定性。

至于炒房客，如果在2018年初的时候认清现实作好储备熬冬的还好，那些还想着抄底加杠杆的基本上都很难过。

身边有不少的人，手里有200万的资金，就敢以此为担保找个人和机构配资800万凑足1000万抄底楼市，结果调控政策出台，先是四五线城市的投资直接被锁死，然后就是一二三线城市的房子被限售。

表面上看起来一个个身家颇丰，但都是纸面财富，高昂的资金拆借成本，再加上过户的手续费等等，房价即使上涨7%-10%之间，基本上是没有钱赚的。

这个时候，正如不少房产专家所呼吁的那样：现在着急卖房为时已晚。因为，想要变现的所有路径，基本上都被堵死了，外面的钱进不来，里面的钱也出不去，只能保持现状。

房产专家杨红旭针对2019年的楼市走向，曾经给出过自己的观点，也就是房地产行业开发已经接近尾声。

但是，想说的是，目前的所有形式其实都在预示着一件事：调控不可能放开，但是调控也很难亦需深入进行下去。一个是经济发展的需要，一个是国际形势的压力。

但是毫无疑问，在这个至少十年左右的楼市横盘时期，如何迅速脱身和寻找下一个利润增长点，才是所有人的重中之重，毕竟，楼市在变，今天的我们不主动求变，未来只能陷入到无限的被动之中。