大棚改住房被强拆 承租人起诉获赔偿

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  李先生承租王先生所有的砖混岩棉库房,双方租赁合同约定库房可以用于办公、居住,李先生交纳租金后,却被告知库房原是农业设施大棚,被责令对租赁库房限期拆除和清理,李先生遂以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院。

  5月17日北京青年报记者获悉,北京海淀法院审结了此案,判决出租人王先生按照其应当承担的责任比例赔偿承租人李先生损失90万元。

  承租人:没想到租的房竟然是大棚

  2016年9月,李先生与王先生签订了《房屋租赁合同》,约定王先生将位于北京市海淀区上庄镇某地块所建的1至8号砖混岩棉库房出租给李先生,库房可以用于办公、居住、库房等用途,租赁期限15年,租金每年90万元。

  租赁期限内,李先生可以对所租房屋进行改造,同时还约定若库房遭遇被拆除的情形,在合同期内前七年王先生按照所改造房屋及设施造价赔偿给李先生。合同签订后,李先生依约交付了租金,对库房进行了改造,总计花费380万元。装修改造完后,李先生将房屋用于对外出租办公和居住使用。

  半年后,镇政府以“租赁的库房原是农业设施大棚,在未经土地行政主管部门审批的情况下擅自改变大棚的使用性质而对外出租”为由,对房屋进行强制拆除。李先生主张因王先生没有按照合同约定向其提供符合租赁条件的库房,并对出租房屋系农业设施大棚的事实刻意隐瞒,现房屋被强制拆除,导致其造成了巨大财产损失。

  就此,李先生多次找王先生协商赔偿事宜未果,故诉至法院,要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效,王先生返还李先生支付的房屋使用费90万元并赔偿其因装修改造及添加设备遭受的经济损失380万元。

  出租人:承租人改造才使房子变成违建

  王先生辩称,不同意认定双方签订的合同无效,不同意支付李先生主张的经济损失。王先生称,出租给李先生的房子并非违法建设,因为李先生对其进行了改造,成为居住式公寓,所以才导致房子变成了违法建设,且双方合同中有特别约定,不得改变房屋使用用途。因为其出租的是库房,同时可以办公居住,不需要装修改造,合同约定的租赁标的是库房,并明确约定不得改变使用用途。

  法院:涉案双方均有过错

  法院经审理后认为,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

  本案中,房屋出租人王先生将农业大棚改造而成的砖混岩棉库房,其改建行为并未经过相关部门的批准,且租赁标的物已被认定为违法建设予以拆除。所以,李先生与王先生签订的《房屋租赁合同》应为无效。

  虽然合同无效,但是李先生占有使用房屋的半年期间,仍应按照合同约定支付相应的房屋占有使用费。所以对李先生要求王先生退还90万元使用费的诉讼请求,法院不予支持。

  对于李先生主张的损失,法院认为应当依法由双方按照过错分担,具体理由如下:1.王先生作为出租人没有对李先生对租赁房屋的装修及改造提出过异议,故法院视为其同意李先生对租赁房屋进行装修改造。同时,双方并未对装修费用的处理作出明确约定,因此双方应按照过错分担装修损失;2.王先生作为出租方,对于租赁房屋的来源及性质是知情的,而其在未经批准的情况下擅自将租赁房屋从农业大棚改造为库房并对外出租,故王先生对于合同无效的后果应负主要责任。

  李先生作为承租方,在签订及履行合同中,未尽必要的审慎义务,对于合同无效的后果应负次要责任。对于双方的责任比例,法院认定王先生负60%的责任,李先生负40%的责任。

  法院参照双方提交的证据,同时考虑到交易习惯,扣除李先生可以自行拆除的部分设施设备的费用后,酌情认定李先生损失金额为150万元。最后,法院判决王先生应按照其应当承担的责任比例赔偿李先生损失90万元。

  法官说法:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

  房屋租赁合同无效,当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,也可请求赔偿因合同无效受到的损失。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

  文/北京青年报记者 朱健勇 通讯员 刘宝平 周宇蕾

  责任编辑:李墨涵(EN043)

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