凤评︱中梁壹号院：高端的价格，将就的产品

上周五，中梁·壹号院取得了预售许可证，共推出333套房源，具体项目信息如下:

楼盘基本信息

楼盘名称：中梁壹号院

产品类型：洋房+小高层

占地面积：约40亩

面积段：100-132㎡

价格：1.7-2.4万元/㎡

容积率：2.0

绿化率：30%

房源数：333套

总户数：333套

停车位：481个

梯户比：1T2

装修：精装（带新风、中央空调）

该项目土地系中梁地产于2018年8月29日，以楼面地价8750元/㎡取得。

中梁作为一个新进入成都市场的开发商，第一个作品往往都是立品牌形象，品质相对较高，而凤凰君本次去踩盘前也对该项目充满了期待。

但看过项目之后，却大失所望——高端的价格只能买到将就的产品。

区域扫描

正在崛起的城乡结合部

项目位于龙泉驿十陵板块，作为曾经的“城乡结合部”，虽然在政策与资本的叠加驱动下吸引了一波关注，但区域的城市面貌的更新与生活配套的建设却推进缓慢，空气中依然弥漫着尘土的气息。

目前，十陵板块虽然已有包括中梁、中海、龙湖等大型开发商入驻，但由于区域内拥有大量需要拆迁的老旧建筑，想必十陵的崛起还有很长的路要走。

就目前来说，长江职业学院斜对面的世纪华联超市就算是大型商超了，其次就是成都大学背后的鑫大百盛和好乐购。

世纪华联

而目前已交付的万科金色城品也算是区域内现有最好的项目，但其设置的商业街，却有近半数闲置。

万科金色城品底商

另外，项目周边虽然有十陵第一幼儿园、和平双语幼儿园、十陵小学附属幼儿园等8家幼儿园；十陵小学、青龙湖小学、灵龙小学等5家小学；以及十陵中学、华川中学、长江职业学院等，但均不能算得上知名。因此对于教育资源有需求的购房者而言，项目还是尚缺竞争力。

十陵旧货市场

就在中梁·壹号院项目对面，就是十陵旧货市场。不过，据置业顾问介绍，该旧货市场将在今年8月拆迁，腾退土地如何开发暂时不得而知。

相信中梁也深知十陵板块当前配套稀缺、城市面貌较差的情况，所以在售楼部门前打上了东三环价值洼地、万象城繁华商圈的广告。

中梁·壹号院售楼部门外

作为成都三环内位数不多还有土地可供的区域，就规划而言，十陵确实有个十分美好的前景。

地铁4号线二期已经开通运营；今年3月，成都市规划和自然资源公众平台公布了十陵约578亩土地局部用地控规修改方案。以范家院子站TOD项目为基点，未来该区域空间将进行重构，有望形成交通、人流、物流、产业多点支撑的新格局。

生态资源方面，十陵也正在崛起。距项目约1公里左右的青龙湖生态湿地公园总规划面积约3万亩，目前已建成面积约4700亩，当它完全建成后，将是成都环城生态区内最大的湖泊水库。

但项目位于万象城商圈，却不敢苟同。百度地图显示，中梁·壹号院距万象城直线距离约5公里，似乎有点太远了。

产品规划

刚改错配高端

据置业顾问介绍，该项目是“二改”定位。

对此，凤凰君不以为然。

作为容积率只有1.5的纯住宅用地，中梁相比2.0容积率的中海御湖世家，本有着更大的高端发挥空间。

但这100-132㎡的面积段，实在让人感觉，中梁壹号院与高端实在沾不上边。

项目由12栋洋房（6-8F）+2栋高层（10、16F）住宅组成，分两列一字排开。所有楼栋均为南北朝向，1梯2户板式结构。

本次推出的产品有3房（110㎡、109㎡、114㎡），4房（128㎡、132㎡）， 共5种户型，皆为竖厅布局。

左右滑动查看更多

可以看到，中梁壹号院本次推出的产品户型，均比较侧重实用性；但在舒适性方面由于有限的建筑面积而大打折扣。

中梁壹号院132㎡户型图

以本次推出的五个户型中最大，132㎡的四房户型为例。主卧开间仅3.7米，进深5.55米，20余平方米的面积看似够用，但如果做了衣橱，卧室空间就将显得比较局促。另外，4.2*7.5米的餐客厅相较市面上的其他改善类产品也并无优势。

凤凰君认为，虽然，较低的容积率、南北通透与三面采光的产品是一个优势。

既然都做到了这么多给予高端产品锦上添花的选项，为何会搭上如此之“刚需”的户型？

显然，这样产品的户型尺度与项目的定位并不匹配。甚至可以说，辜负了指标如此优秀的土地。

评价

高端的价格，将就的产品

从项目的区域以及产品表现来说，该项目主要针对的是刚改，而且是并不注重教育资源的刚改人群。

但从价格上，却有着高端产品的定位。

本次预售价格1.7—2.4万元/㎡左右。

据贝壳找房显示，十陵板块目前二手房均价为11019元/㎡。

具体到楼盘上万科金色城品16742元/㎡、龙锦湾15148元/㎡、东林半岛12616元/㎡……

如此对比，这个价格在十陵，甚至三圣乡、大面等此前的热门区域来说，中梁·壹号院的单价并不便宜。

或许是考虑到单价过高，以及十陵即周边区域人群的购买力。中梁才会做出100-132㎡，这样高单价、低总价的产品吧。

市场会对这样高不成低不就的产品买单吗？

凤凰君预计，中梁估计得站一段时间的岗了。