实探“红五月”① | 限竞房肉搏二手房:北京楼市有热度难成交

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  日,北京多个限竞房项目示范区开放,久违的热闹场面再次出现,人山人海的视频画面在朋友圈不断刷屏。不少粉丝在90度后台留言发出疑问:北京楼市是不是火起来了?

  为解答粉丝困惑,90度立刻着手做了北京楼市调查。结果显示:楼市成交量自3月份以来持续走低,而且北京链家的二手房待售库存创下近一年的新高,购房者的决策周期进一步延长。

  尽管有些限竞房项目看起来很热,但火不火最终要看开盘的成交量。90度获取的信息是,个别去年下半年入市的限竞房项目,在经历了开年一轮小阳春后,现在成交又淡下去了。

  

  开发商:限竞房从“肉搏战”到“品质战”

  “繁忙的一天中又老了一岁,新的年华,期待看到更好的自己。”某知名房企营销负责人柳总在朋友圈写下这段话,时间已接近半夜11点。

  这几天,柳总异常忙碌,她手里有两个限竞房项目即将入市,示范区亮相决定了外界对项目的第一印象,她尤为重视。

  像柳总这样的开发商还有很多,他们对限竞房项目的打造越来越用心和精细,并且重视市场营销。据地产营销人出品人韩乐总结,今年限竞房产品的进步显著,比如,户型面积不变,但空间感觉更大了。

  开发商的这种变化是市场倒逼的结果,作为北京新房市场的主力,限竞房在去年经历了激烈的竞争,多数限竞房项目都出现滞销的局面。

  提起去年经历,某限竞房营销总监魏总至今还比较感慨,“干了大半年时间,说实话,操盘限竞房挺累,主要是累心。刚开始的时候,开发商对限竞房信心十足,认为价格便宜已是最大优势,很多开发商直接套用以前户型,找个临时售楼处开始买房,结果让人大跌眼镜,购房者对此不买单。

  “狼多肉少,原来的营销套路全都失灵,大家最后陷入‘肉搏战’。”魏总表示,限竞房有价格天花板,做商品房的套路是释放一个涨价信号,购房者一般会买单,但这招对限竞房没用。

  去年入市的有些项目成交也开始下降了。据某项目营销负责人介绍,其负责的一个项目今年3月成交了120套,每周成交30多套,成为亦庄区域目前成交最好的项目,不过4月份,该项目成交降到86套。“开年之后,市场经历了一轮小阳春,现在又淡下去了。

  不少品牌房企营销负责人告诉90度,上半年政策没有压制,开发商在做促销,比如打折或送礼物,购房者陆续出来一波,但下半年面临的压力还是很大,有一些新的限竞房要入市。

  

  中介:成交量和客户购买欲略有降低

  “您好,您刚才打过电话是吗?”晚九点半,石景山区某二手房中介小晴正在给一个意向客户回电。

  当电话那边回复说已经找了其他销售时,小晴马上表示自己最了解片区情况……不过,没等小晴说完,对方已挂断电话。对于漏掉的这个电话,小晴懊悔不已。

  最近成交量下降,小晴对每一个客户都格外用心。小晴说,今年3月市场成交比较火爆,他们公司在北京一天最多成交700多套,但最近这一数字由平常的300套下降到200套左右。

  朝阳区某二手房中介阿德也表示,优质房源前段时间卖的差不多了,现在都是客户特别看好的房子或者房子比较优质才会很快成交,其他成交都挺慢。

  “二手房成交量和客户购买欲望比之前略有降低。”这是通州某中介小孙的感受。

  小孙以京贸国际城东区为例,该项目一居室总价320万元,业主诚心卖房,有议价空间,不过小孙说议价幅度不大,最多两万元,同类型房源上月中旬成交总价是324万元。

  据云房数据研究中心统计,2019年4月北京市二手房成交10523套,环比3月下降34.5%;二手住宅均价58456元/㎡,环比下跌0.23个百分点。

  而二手房成交量下降还导致了待售库存增加。据贝壳研究院高级市场分析师钟涛透露,北京链家系统里的库存显示,目前,北京待售库存较去年同期有明显增长,为近一年的最大值。

  钟涛分析认为,需求体量不大,对库存的消耗力度小,这是库存增加的重要原因;另一方面,受到高首付和成交周期较长的制约,目前市场上的大部分换房客群采取“先卖后买”策略,即会选择先挂牌,使得数据上看起来库存房源明显增加。

  众所周知,北京市场偏改善,大部分购房者需要卖掉手里的二手房才能购买新房,因此二手房成交走低在一定程度上会影响新房成交。来自地产营销人的数据显示,2019年4月份,北京市商品房成交7402套,环比上月下降9%。

  “到访量一般,一天大约三五组客户,周末一天能达到20多组。”来自西四环的某新房销售小木表示,项目蓄客20多天,他手里只有7、8个客户,但5月底项目就要开盘了,成交如何,小木心里也没底,项目已经引进了渠道,但效果还不明显。

  

  购房者:决策周期变得更长

  苏菲最近的心情既有点担心又有点佛系。

  担心是因为她看了半年多的房子,终于看上了一个叫中海望京府的项目,无论位置还是户型都不错,苏菲已经验资排卡,但项目只有200多套房,排卡人数已经超过1000,她担心自己买不上。

  佛系是因为苏菲觉得现在市场不好,因此并不着急,这是苏菲的首套房,她觉得可以慢慢看。她浏览链家的历史成交发现,600万以上房源的成交量一直不高,且出现了下降趋势。

  小阳最近很兴奋,“我最近发现原来差价1300多万的房子,现在差价只剩下800万了。”

  小阳住在海淀区紫竹桥附近,想把家里的大三居换成大四居。从2月份到现在,小阳一直密切关注楼市的变化,她感觉大户型降价了。不过,小阳表示,豪宅隔三差五有老板资金链断裂甩房,现在不是老板们被追着要账的时候,她想等到元旦后春节前,年底再看看。

  像苏菲、小阳这样的购房者还有很多,不着急是当前购房者的普遍心态。选房师小军平时主要跟购房者接触,据他介绍,购房者会花很多时间看房,包括新房和二手房都会看,决策周期变得更长了,甚至很多购房者看了一年多才买。

  虽然购房者心态普遍不着急。但不少人买房或换房的兴趣依然浓厚,有些人出于市场稳定的考虑,也开始关注房产。

  “早晚都要换房,所以研究看看。”阿鲁最近开始关注楼市,她现在住的房子是一居室,想换成两居室,预算400万。不过,他并不着急,“我现在主要是了解市场,研究过后再说。”

  一位多年不买房的房地产媒体人最近也在号召身边的朋友去买房,原因主要是现在的很多产品不错,尤其价格处于低点,很适合出手。

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,从去年到今年,货币政策和调控政策等外部环境是一个持续宽松的状态,政策肯定不会趋严,大家都有明确预期。

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