房市一蹶不振,澳洲房地产委员会敦促监管机构放宽银行放贷政策

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  共2639字|预计阅读时长3分钟

  在近日一次私人会议上,澳洲房地产委员会(Property Council of Australia)直接向澳联储(Reserve Bank)和澳洲审慎监管局(Australia Prudential Regulation Authority)发出呼吁,要求放松对银行的严格贷款政策,因为信贷紧缩已经开始影响到该行业的关键部分。
据出席会议人士透露,在本周与澳洲最高金融监管机构举行的一次会议上,房地产行业负责人呼吁给予银行重新开始放贷的馀地。

  房市一蹶不振,澳洲房地产委员会敦促监管机构放宽银行放贷政策

  
今年3月,澳大利亚新增住房审批量下跌幅度远远超出市场预期。受新增高层住宅审批量急剧下降影响,当月获批新建住房数量创近五年来的最低水平。

  澳大利亚统计局(ABS)公布的数据显示,今年3月,经季节性调整后的新屋审批数量从上月的17,083套降至14,429套,跌幅超出市场预期的12%。就年率而言,截至今年3月的一年内,新屋审批数量录得199,428套,自2014年5月以来首次跌破200,000套。

  在住房建设周期的高峰期,年均获批新建住房数量超过240,000套。尽管并非所有获批住房都会最终如期开发,但是这一指标反映了未来的开发意向。

  房市一蹶不振,澳洲房地产委员会敦促监管机构放宽银行放贷政策

  值得一提的是,四层或以上的公寓获批数量较上月环比下跌近40%,从2月份的4736套降至2858套,继而拖累当月整体新屋获批数量表现,澳洲房地产行业一蹶不振。

  在政府成立的调查委员会对银行业进行严查并导致贷款收紧之后,澳洲的房贷者又面临新的借款限制,在贷款高风险的“黑名单”区,银行不仅要审核贷款者的生活消费、还款能力,而且可能会要求贷款人支付30%的首付款。

  银行业此前曾遭到政府成立的调查委员会严查,之后一系列规范贷款行业的政策出台。此次是银行收紧贷款标准的新一轮举措,让许多贷款人感到措手不及。

  数字金融分析(Digital Finance Analytics)公司对一些银行认定为“高风险”地区的贷款数据进行了评估,并把不成功贷款审批或贷款难度大等因素综合起来,列出了一些上了这个“黑名单”的地区。

  这个黑名单包含的大都是一些房屋供应过剩、经济下滑和房市不景气的地区。在这些高风险地区买房,银行会使用非常严格的贷款条件,并要求贷款人支付更高比例的首付款,以避免支付抵押贷款保险(LMI)的费用。

  房屋的位置并不是银行认定的唯一风险因素,贷款额也成了银行提高贷款难度的评估因素之一。因为对银行来说,借款人贷款越多,银行承担的风险就越大,因此他们正在把这部分风险成本转嫁给借款人。

  一些银行坚持要借款人支付30%或更高的首付款比例,才能避免支付抵押贷款保险费用。此前,借款人贷款比例超过房价80%的时候才需要缴纳这笔保险费。

  长久以来,这可能是贷款最难的时候,让很多人措手不及。银行现在评估贷款审批的条件和三四年前有很大不同,许多贷款人惊讶地发现申请贷款比以前难了很多。

  澳联储(RBA)也表示,他们已经有段时间没见过这么严格的贷款条件环境了。市场上的投资房贷款和自住房贷款因此出现了大幅下降。

  不仅申请新贷款变难了,现有贷款进行再融资的难度也加大了。而这一切都发生在大批只付息贷款的只付息阶段结束,需要开始每个月多付数百元钱支付本金的时候。

  目前,只有7%的贷款首付款比例小于10%,而获得批准的新只付息贷款下降了大约16%。占房价90%以上的贷款在过去5年里大约下降了一半,五分之四的贷款都要求首付款比例至少得有20%以上。预计大约有1200亿澳元的只付息贷款将在今年进入到还本付息阶段,这些贷款大部分是在2015年前获批的。

  房市一蹶不振,澳洲房地产委员会敦促监管机构放宽银行放贷政策

  就此,Stockland首席执行官马克·施泰因贝格(Mark Steiner)、Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格(Dren Steinberg)、Charter Hall首席执行官戴维·哈里森(David Harrison), Mirvac和澳洲房地产委员会的代表提供了他们的意见,呼吁放松贷款发放规定。
目前,讨论焦点围绕在澳洲房地产市场的脆弱现状,一些开发商因担心工党负杠杆政策的潜在影响而大幅下调库存价格。在与监管机构的非公开会议上,这些房地产集团表示,它们有兴趣对在全球金融危机后生效的贷款规则进行长期结构性改革。他们希望监管机构能够解决他们的担忧,以避免未来十年随着大量公寓项目被取消而出现的供应短缺。
虽然一些集团正在推进他们的高楼大厦开发项目,但数十个项目已被放弃,这可能会削减供应,并在未来推高价格。
这些房地产集团正与行业内其他机构和贷款机构一道,呼吁对适用于借款人的严格住房贷款规则进行全面改革。
澳新银行(ANZ)首席执行官谢恩·埃利奥特(Shayne Elliott)上月呼吁银行业监管机构重新考虑纳入新住房贷款借款人抵押贷款评估的贷款偿还缓冲。他表示,随着官方利率徘徊在创纪录低点和进一步减息迫在眉睫,这些缓冲机制已变得不那么有用。
银行目前采用的衡量标准是基准抵押贷款利率加2.25%或7.25%,两者以较高者为准。
据悉,此次私人会议是由澳大利亚房地产委员会(Property Council Of Australia)主持,会议是监管机构与关键经济部门定期对话的一部分,目的是探讨其规则的影响。
这一时机与选举无关,但与此同时,随着购房者被贷款机构击退,销售放缓和违约的可能性正在打击高层住宅和房地产,此次会议意义重大。
本月早些时候,澳大利亚央行试图对银行业施加压力,要求其大幅上调利率,并指出,尽管银行融资成本降低,但抵押贷款利率保持不变。

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  瑞银(UBS)经济学家本周警告称,住房市场尚未触底,并预计,目前的信贷紧缩将导致贷款崩盘30%,下降风险将从“有序”转为“无序”。到2020年,住房信贷的同比比例可能会放缓至2%,房价出现创纪录的14%峰值至谷底跌幅的风险越来越大,其中悉尼和墨尔本将面临20%的跌幅。
瑞银(UBS)警告称,紧缩的贷款环境也在向更广泛的经济领域流动,2019年实际GDP预计将大幅放缓至1.9%,这是自全球金融危机以来最疲弱的一年。

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最大的上市房地产开发商Stockland上月警告称,住宅销售已出现下滑,并表示,预计今年住宅销售仍将疲弱,该公司的盈利预期也证实了这一说法。

  在当前市场,很大一部分痛苦都落在了私人开发商身上,他们没有披露自己的销售情况,但业内消息人士表示,随着这部分开发商的销售枯竭,一些银行已经撤资。
与此同时,商业地产交易正处于十年来的最好水平,写字楼和仓库交易额达到创纪录高点。

  但银行对零售资产采取了更强硬的立场,对被视为易受竞争影响的企业进行了更严格的审查。

  根据,澳洲统计局(ABS)5月13日公布的最新数据显示,3月份共有47,014笔房贷获批,总计169.37亿澳元,贷款额月环比下降3.2%,与去年同期相比大幅下降18.4%。

  与去年同期相比,自住房贷款获批额下降了15.2%,投资房贷款获批额下降25.9%。投资房新贷款水平已经降至2011年3月以来的最低水平。与2017年房市鼎盛期投资房贷款创下的纪录相比,投资房新贷款额已经下降了46.5%。

  导致自住房和投资房贷款额下降的原因有多种,包括房市流通量的下降、房价下跌、贷款要求收紧和房价下跌的环境下市场需求减弱等。

  周六联邦大选结果可能会让投资需求在2020年1月1日之前出现小幅上涨,因为1月1日是工党的负扣税和资本增值税改革建议生效的日子。这意味着长期来看,多个因素会持续让自住房贷款和投资房贷款需求承受下行压力。

 

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