80万房产和存款到底哪个更保值？

现在投资一套房产只需80万，也只有三四线城市或者以下的房价，现在一二线城市房价都动辄几百万甚至上千万，还要限购或限售，80万这种假设根本不成立。所以，手持80万现金，除非去买三四线城市房子，或者把钱存银行（包括投资理财），一二线城市投资房产就别想了。

从目前情况来看，三四线城市房价好像还在上涨，但是这样的涨幅已经放缓，甚至已经出现逐步掉头趋势。如果现在80万投资房产，未来三四线房价要是大跌怎么办？别说不会发生，环京燕郊、通州等地的房子从4万元/平方米，一下子跌去3成，跌到2.8万/平方米的都有很多。

事实上，目前三四线城市房价风险要比一二线城市大。一方面，导致三四线城市房价上涨的棚改货币化安置红利、价值洼地等都已经褪去。现在无论是开发商，还是炒房者都在退出三四线城市，再去三四线城市投资风险太大。另一方面，很多城市房价在前期快速上涨后，已经远远脱离了当地居民的购买力，而三四线由于人口流出大于流入，未来房价极有可能出现大起大落。

我们从来没有否认，在过去20年里，房产是起到了保值增值的作用，投资房产肯定要比把钱存银行要明智得多。但是，如果把过去的抗通胀经验用到未来，那肯定是要吃大亏的。原因很简单，国内的房地产泡沫太大，马上要被挤破，而全民加杠杆投资房地产好时光已经过去，接下来的风险会有很大。

事实上，导致过去很长一段时间内，房价涨幅始终能够跑赢通胀的原因有二个：一个是，房地产的泡沫不是很大，货币政策宽松，使人们对未来房价上涨还有预期。另一个是，房贷利率被压得很低，当时房价每年都能涨25%-50%，刨去房贷利率，炒房者闭着眼睛能赚钱。但是未来由于房价泡沫过大，已透支了居民六个钱包的积蓄。房价不仅不可能上涨，还极有可能进入长期调整期。

也有人会问，我拿了80万在三四线城市买房出租，能对抗通胀吗？问题是三四线城市房子买进来，有人愿意租吗？即使有人愿意租，租金回报率普遍都很低。目前三四线城市租金回报率普遍在2%左右，即使按照2.5%计算，一年能收2万元租金，5年就是10万元，租金能占到房产的12.5%。而以这样的租金，连预期3%物价涨幅目标都达不到，又何谈对抗通胀呢？

其实，随着中国经济结构转型，未来通货膨胀将控制在3%以内。而如果你拿80万去存银行或者购买理财产品。以当下最保守的理财方式就是选择银行的三年期大额存单，分成两个40万分别存在不同的银行，按照常见的4.18%年利率计算，年收益率也要远超过3%的预期通胀目标。可能你觉得收益率太低，但银行存款是一种稳健的理财方式，而房地产投资5年后的有着大量的不可预知的风险。投资房地产未来资产有缩水的风险，而把钱存银行最多就是高通胀时的货币贬值风险。