贵阳楼市新政满岁：房价升温风口，调控走向何方？

2018年5月，贵阳楼市火热的行情中，两大调控新政齐齐祭出。

“新房3年限售”延续，叠加公积金贷全面收紧，可以说是迄今为止，最为严厉的调控组合拳。

同期市统计局数据显示，贵阳新房均价达到11567元/㎡，这确也是历史的最高位。

此间，超级大盘时代行将谢幕，各路房企扎堆进入抢地，以及棚改货币安置等因素推动，贵阳房地产市场开启一波史无前例的迅猛行情。

一年过去，延续数月的震荡下行后，国家统计数据显示，2019年4月贵阳新房价有企稳回升的势头，二手房价则迅速止跌反弹。

当月，官方再次重申“房住不炒”的要求下，强调继续落实好“一城一策”，以及城市主体责任等长效调控机制，同时也对部分房价波幅较大的城市，进行了预警提示。

过热的要降温，过冷的要保暖，精准调控的要求下，压与保的选择权，更多的留在了地方，也留给了持续修复中的地方楼市。

01

2018年出台的贵阳楼市新政，刚刚了过去一年，那时的“温柔一刀”确实很准。

当年5月11日，贵阳市出台《关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。

作为2018年版的楼市新政，最大的影响是再度重申2017年的调控政策：

在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让，购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

而在同一时期，多地调控祭出的则是限购政策，而贵阳的限售也仅仅是以合同为准，并未以房产证为准，再度上市交易门槛也相对较低。

新政出台也是踩到点位上，市统计数据显示，贵阳楼市均价冲高到11567元/㎡，这也是历史同期的最高位。

贵阳近期房价走势图

政策公布一个月后，市场随即大幅度降温，回落2700元/㎡至8865元/㎡，这相当于买100平米的房子，得送将近三成的首付。

时隔两个月，房价在7月份跌落至8324元/㎡，这也是新政以来，目前为止贵阳房价的筑底区间。

贵阳近期新房二手房价环比变动图

时隔一年，2019年5月16日，国家统计局刚刚公布的统计数据显示，4月贵阳新房和二手房价指数，双双回暖升温。

新房价格涨幅，在连续三个月缩小后，4月份环比微涨0.1个百分点，达到0.9%。

二手房价也是止跌反弹，环比上涨0.2%，重新回到上升区间。此前一月，受到新房市场回调等多重压力的影响，贵阳二手房成交低迷，价格也是出现近一年来的首次下跌。

整体上来看，3月份贵阳楼市均价则是重回万元，达到10033元/㎡，也是延续近半年来震荡上升的行情。

02

贵阳公积金新政的火力来得更为激烈，“不追加，须结清，房产证”的调控三连，甚至可以说是“史上最严”。

2018年5月4日，《关于调整贵阳市住房公积金部分贷款政策的通知》

• 一、自2018年7月1日起，职工家庭提取个人住房公积金余额追加购房首付的，不得申请该套住房个人住房公积金贷款（不含2018年7月1日前提取的）。

• 二、自2018年7月1日起，职工家庭结清首套住房公积金贷款的，须在结清满一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房（不含2018年7月1日前结清的）。

• 三、自2018年7月1日起，职工家庭申请办理商业按揭贷款转换成住房公积金贷款的，须在取得该套住房《不动产权证书》后方可申请。

追加首付后，同套房不能再贷，公积金直接输血新房市场，几乎停留在那年的7月。

与此同时，二套公积金贷的限制，也大幅延长再度入市的时限。商转公的硬性要求，增加再次置业的不确定性。毕竟现在延期收房也并不少见，房产证也就还得再等等。

近期来看，国管公积金政策也在继续的收紧，尽管影响范围多在环京区域，但是也是一记市场信号。

其实，相比较而言，贵阳本地的公积金调控威力，也算是提前释放有余。

不过这样的局面，已经迎来一定的改观。

5月14日，贵阳市公积金中心发出《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》，其中的双职工贷款的额度，调高10万元来到60万元。

主要原因则是，落实因城施策的要求，促进房地产市场的平稳健康发展，体现公积金缴存使用的公平性。

不过，即便是加大授信的额度，可能也只是面上比较好看，贵阳公积金的使用门槛依旧不低。

目前，贵阳职工家庭名下有两套及两套以上贷款，则无法申请公积金贷款。

而且仅工行、农行、建行、交行、中国、贵阳、中信以及浦发银行满足办理商转公的贷款。办理中还须符合基本两个条件，一是原商业银行同意商转公，二是符合抵押变更条件。

此外，贵阳商转公必须全额置换，若剩余还款余额大于可贷款额度，需提前结清部分贷款，剩余贷款金额小于或等于公积金贷款额度方可办理商转公。

在办理商转公的同时，也是长期以来都要看脸色。此前归集压力较大的时候，不少贵阳房开是不乐于办理的。

这些门槛的提高，加大了购房者前期商贷的支付压力。如今倒好，现在和房开怄气的问题缓解了，反正想贷都得等一等，只能是自己跟自己斗气。

03

今时不同往日，房价与贷款的联动，已经推高撬动置业信贷杠杆的压力。

最明显的难度在于，一年以来的房价变化，已经太快提升购房整体的首付难度。

按照目前的价格来看，以适中的1.1万/㎡均价计算，120㎡的三房总价约在132万元。

假如首付3成约39.6万元，面临的贷款将会是92.4万元。

也就是说，如果是30年商贷的话，即便能有足够的流水，而且银行也放款，那么也将面临较大的月供压力：按照15%的利率上浮，每月等额还款约5300元。

如果结合此次的公积金政策调整，以双职工60万的贷款额度来看，那么前期商贷要还完72万元，也就是超过5成，才能跨过关键的门槛，前提也还是并且符合最新的调控组合要求。

即便一切顺利，此前那波行情以后，正像官方发布的“一季度贵州消费调查报告”中提及的那样，房地产贷款的快速攀升，对于挤压居民消费的影响已经显现。

回望2018年调控政策的两连发，在当时还是起到一定的积极作用。而在房住不炒的声音中，部分的投资性需求持续的挤出，此时去杠杆的坚持，同样也面临反弹的压力。

目前来看，调控的更多自主权还是在地方手中。松一点的还好紧，紧一点的不便松。

就市场走势而言，2018年楼市新政中，新房调控持续性显得不足，而公积金调控的出台，则又有点“一步到位”。

由此而言，前期的贵阳新房调控的政策储备，还有较为宽松的空间。现在的不保不压，也是留有更多的时间和空间，让市场去修复，缓冲，选择。

而对于公积金政策来看，空间还是比较有限了。如果再有回旋的余地，除非是出奇招，要不也是试探性的退让。

目前，刚需与改善性的置业成本，已经达到相对的高点。如果在当前地价和房价的新轮动下，能够起到降低置业门槛直接作用的，还是房贷利率的适度降低。当然，这可不是随便谁，都可以说了算的事。

这是一段充满考验的时期，置业者们难以因时而动，面对好房子和钱袋子，还要惦记明天的柴米油盐。

这是一段艰苦奋斗的时期，城市需要养足内力，稳步的推进实体经济的建设，做好高质量发展的长久谋划。

但是，不论前路如何艰险，变数如何多样，历经过千辛万苦还能重回正轨，贵阳的发展自然还是有独到之处。更何况，这里是省会城市的中心区位，也是房企进入贵州的必争之地。

稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”方向上，眼下的市场始终是有的，未来的市场还能开拓，无非就是涨涨跌跌中，该买得接着买，该卖得还得卖。

如果这都不足以说道，也还可以有这样一句：

贵阳楼市，一直是个神奇的地方。