贵阳楼市新政满岁:房价升温风口,调控走向何方?

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  2018年5月,贵阳楼市火热的行情中,两大调控新政齐齐祭出。

  “新房3年限售”延续,叠加公积金贷全面收紧,可以说是迄今为止,最为严厉的调控组合拳。

  同期市统计局数据显示,贵阳新房均价达到11567元/㎡,这确也是历史的最高位。

  此间,超级大盘时代行将谢幕,各路房企扎堆进入抢地,以及棚改货币安置等因素推动,贵阳房地产市场开启一波史无前例的迅猛行情。

  

  一年过去,延续数月的震荡下行后,国家统计数据显示,2019年4月贵阳新房价有企稳回升的势头,二手房价则迅速止跌反弹。

  当月,官方再次重申“房住不炒”的要求下,强调继续落实好“一城一策”,以及城市主体责任等长效调控机制,同时也对部分房价波幅较大的城市,进行了预警提示。

  过热的要降温,过冷的要保暖,精准调控的要求下,压与保的选择权,更多的留在了地方,也留给了持续修复中的地方楼市。

  01

  2018年出台的贵阳楼市新政,刚刚了过去一年,那时的“温柔一刀”确实很准。

  当年5月11日,贵阳市出台《关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。

  作为2018年版的楼市新政,最大的影响是再度重申2017年的调控政策:

  

  在我市购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

  

  而在同一时期,多地调控祭出的则是限购政策,而贵阳的限售也仅仅是以合同为准,并未以房产证为准,再度上市交易门槛也相对较低。

  新政出台也是踩到点位上,市统计数据显示,贵阳楼市均价冲高到11567元/㎡,这也是历史同期的最高位。

  贵阳近期房价走势图

  

  政策公布一个月后,市场随即大幅度降温,回落2700元/㎡至8865元/㎡,这相当于买100平米的房子,得送将近三成的首付。

  时隔两个月,房价在7月份跌落至8324元/㎡,这也是新政以来,目前为止贵阳房价的筑底区间。

  贵阳近期新房二手房价环比变动图

  

  时隔一年,2019年5月16日,国家统计局刚刚公布的统计数据显示,4月贵阳新房和二手房价指数,双双回暖升温。

  新房价格涨幅,在连续三个月缩小后,4月份环比微涨0.1个百分点,达到0.9%。

  二手房价也是止跌反弹,环比上涨0.2%,重新回到上升区间。此前一月,受到新房市场回调等多重压力的影响,贵阳二手房成交低迷,价格也是出现近一年来的首次下跌。

  整体上来看,3月份贵阳楼市均价则是重回万元,达到10033元/㎡,也是延续近半年来震荡上升的行情。

  02

  贵阳公积金新政的火力来得更为激烈,“不追加,须结清,房产证”的调控三连,甚至可以说是“史上最严”。

  2018年5月4日,《关于调整贵阳市住房公积金部分贷款政策的通知》

  一、自2018年7月1日起,职工家庭提取个人住房公积金余额追加购房首付的,不得申请该套住房个人住房公积金贷款(不含2018年7月1日前提取的)。

  二、自2018年7月1日起,职工家庭结清首套住房公积金贷款的,须在结清满一年(含一年)后,方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房(不含2018年7月1日前结清的)。

  三、自2018年7月1日起,职工家庭申请办理商业按揭贷款转换成住房公积金贷款的,须在取得该套住房《不动产权证书》后方可申请。

  追加首付后,同套房不能再贷,公积金直接输血新房市场,几乎停留在那年的7月。

  与此同时,二套公积金贷的限制,也大幅延长再度入市的时限。商转公的硬性要求,增加再次置业的不确定性。毕竟现在延期收房也并不少见,房产证也就还得再等等。

  近期来看,国管公积金政策也在继续的收紧,尽管影响范围多在环京区域,但是也是一记市场信号。

  其实,相比较而言,贵阳本地的公积金调控威力,也算是提前释放有余。

  不过这样的局面,已经迎来一定的改观。

  

  5月14日,贵阳市公积金中心发出《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》,其中的双职工贷款的额度,调高10万元来到60万元。

  主要原因则是,落实因城施策的要求,促进房地产市场的平稳健康发展,体现公积金缴存使用的公平性。

  

  不过,即便是加大授信的额度,可能也只是面上比较好看,贵阳公积金的使用门槛依旧不低。

  目前,贵阳职工家庭名下有两套及两套以上贷款,则无法申请公积金贷款。

  而且仅工行、农行、建行、交行、中国、贵阳、中信以及浦发银行满足办理商转公的贷款。办理中还须符合基本两个条件,一是原商业银行同意商转公,二是符合抵押变更条件。

  此外,贵阳商转公必须全额置换,若剩余还款余额大于可贷款额度,需提前结清部分贷款,剩余贷款金额小于或等于公积金贷款额度方可办理商转公。

  在办理商转公的同时,也是长期以来都要看脸色。此前归集压力较大的时候,不少贵阳房开是不乐于办理的。

  这些门槛的提高,加大了购房者前期商贷的支付压力。如今倒好,现在和房开怄气的问题缓解了,反正想贷都得等一等,只能是自己跟自己斗气。

  03

  今时不同往日,房价与贷款的联动,已经推高撬动置业信贷杠杆的压力。

  最明显的难度在于,一年以来的房价变化,已经太快提升购房整体的首付难度。

  按照目前的价格来看,以适中的1.1万/㎡均价计算,120㎡的三房总价约在132万元。

  假如首付3成约39.6万元,面临的贷款将会是92.4万元。

  也就是说,如果是30年商贷的话,即便能有足够的流水,而且银行也放款,那么也将面临较大的月供压力:按照15%的利率上浮,每月等额还款约5300元。

  

  如果结合此次的公积金政策调整,以双职工60万的贷款额度来看,那么前期商贷要还完72万元,也就是超过5成,才能跨过关键的门槛,前提也还是并且符合最新的调控组合要求。

  即便一切顺利,此前那波行情以后,正像官方发布的“一季度贵州消费调查报告”中提及的那样,房地产贷款的快速攀升,对于挤压居民消费的影响已经显现。

  回望2018年调控政策的两连发,在当时还是起到一定的积极作用。而在房住不炒的声音中,部分的投资性需求持续的挤出,此时去杠杆的坚持,同样也面临反弹的压力。

  

  目前来看,调控的更多自主权还是在地方手中。松一点的还好紧,紧一点的不便松。

  就市场走势而言,2018年楼市新政中,新房调控持续性显得不足,而公积金调控的出台,则又有点“一步到位”。

  由此而言,前期的贵阳新房调控的政策储备,还有较为宽松的空间。现在的不保不压,也是留有更多的时间和空间,让市场去修复,缓冲,选择。

  而对于公积金政策来看,空间还是比较有限了。如果再有回旋的余地,除非是出奇招,要不也是试探性的退让。

  目前,刚需与改善性的置业成本,已经达到相对的高点。如果在当前地价和房价的新轮动下,能够起到降低置业门槛直接作用的,还是房贷利率的适度降低。当然,这可不是随便谁,都可以说了算的事。

  

  这是一段充满考验的时期,置业者们难以因时而动,面对好房子和钱袋子,还要惦记明天的柴米油盐。

  这是一段艰苦奋斗的时期,城市需要养足内力,稳步的推进实体经济的建设,做好高质量发展的长久谋划。

  但是,不论前路如何艰险,变数如何多样,历经过千辛万苦还能重回正轨,贵阳的发展自然还是有独到之处。更何况,这里是省会城市的中心区位,也是房企进入贵州的必争之地。

  稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”方向上,眼下的市场始终是有的,未来的市场还能开拓,无非就是涨涨跌跌中,该买得接着买,该卖得还得卖。

  如果这都不足以说道,也还可以有这样一句:

  

  贵阳楼市,一直是个神奇的地方。

  

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