农村宅基地改革当前,你领证登记了吗?没证怎么流转赚钱?

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  导读:近日,中共中央、国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。《意见》总结归纳出多项具体的健全城乡融合发展的政策,设定了阶段性工作目标,为今后很长一段时间内的各项农村改革指明了方向。实现乡村振兴和农村现代化,农村土地制度改革也是非常重要的一环。《意见》中也提到了广大农民朋友十分关心的“三块地”制度改革。关于集体建设用地改革,广大农民朋友已经听过许多消息。也有人已经在改革试点中尝到了甜头,实现了增收致富。不过,搞好改革有一个必要的前提,这件事我们必须要弄清楚、搞明白……

  

  【现状:要流转,先领证补短板】

  仔细阅读《意见》原文,我们会发现,关于农村“三块地”制度改革的段落,都在提醒我们一件事——确权登记发证。

  《意见》要求,稳慎改革农村宅基地制度。加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。这是我们提及土地改革时容易忽略的,但其实也是最重要的问题。关心改革能为我们带来哪些好政策、农民朋友将如何致富的同时,也不能忘记改革的前提条件。农村“三块地”中,特别是农民朋友赖以居住生活的宅基地,由于历史原因还存在许多复杂情况。

  早在2016年,原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中,就指出了这些复杂情况。

  通知》指出:有的地方农村地籍调查工作基础薄弱,难以有效支撑和保障农村房地一体的不动产登记;有的地方只开展宅基地、集体建设用地调查,没有调查房屋及其他定着物;个别地方不动产统一登记发证后,仍然颁发老证;一些地方宅基地“一户多宅”、超占面积等问题比较严重,且时间跨度大,权源资料不全。

  【破局:各个击破确保登记】

  要解决好这些问题,就要保证每处宅基地都能确权登记发证。理清了各种复杂情况之纠纷,确定了宅基地的“合法身份”,才能让城里的资本敢于参与农村的投资。

  那么,宅基地确权登记发证过程中,农民朋友容易遇到哪些问题?又该如何解决呢?《通知》确立了现阶段宅基地确权登记发证工作的原则,同时针对现实中存在的具体问题给出了有效地解决办法。

  

  开展房地一体的权籍调查

  确权登记发证,肯定要调查清楚宅基地及其上房屋的基本情况。调查特别强调了房地一体,既查地、又查房。这与以往我们在征收中留下印象的房地分开原则不同。宅基地改革要求最终做到“三权分置”。宅基地所有权归属农村集体经济组织,宅基地资格权、房屋财产权归属农村集体经济组织的成员,宅基地和其上房屋的使用权可适度放活流转给城镇居民。

  想实现“三权分置”,让三种权利均能得到确认,就必须以房地一体原则对宅基地及地上定着物展开调查。

  简单理解,目前一些地方仍然处于“只有地证,没有房证”的状态中,那么房屋的价值实际上就无从体现。搞不好这无证的房屋遇到征收拆迁还会被认定为违建进而不予补偿。

  权属调查结果应当公示,必要时可发微信

  经济发展使得人口流动日益频繁,许多农民由于进城务工、求学等原因离开家乡。实践中,不乏一些农村地区出现了“空心村”“荒废地”的情形。一些农民长期在城镇生活、居住,已经不再使用老家的宅基地和住房,但宅基地使用权并未发生变更。在此情况下,公示权属调查情况是保证农民知情权的重要举措。

  《通知》要求:不动产登记机构应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织,并要求在村民会议或村民代表会议上说明,同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区,可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

  值得一提的是,这里提及的“微信告知”是政策规范性文件层面较少出现的表述,反映了当前农村社会生活发生的深远变化。

  要颁发统一的不动产权证书

  

  

  目前,国家已经全面实行不动产统一登记制度。宅基地及其上房屋,也应颁发统一的不动产权证书。“三权分置”改革后,各方主体所享有的权利应当在证书上得以明确体现。颁发统一证书,才能约束各方在改革的具体实施中规范履行各自义务,保护农村集体经济组织、农民、第三方权益不受损失。若是农民朋友遇到依然颁发旧版《宅基地使用权证》等证件的情况,应当及时向登记人员提出异议要求予以纠正。

  《通知》指出,除西藏的部分市、县外,都已实现不动产登记“发新停旧”,全国不动产统一登记职责机构的整合工作也已完成。

  结合实际依法处理“一户多宅”问题

  我国《土地管理法》确立了农村宅基地只能“一户一宅”。然而现实中确实也存在许多“一户多宅”的情况。《通知》针对下列“一户多宅”情况提供了不同的解决办法。

  符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  分阶段依法处理宅基地超面积问题

  占用宅基地超面积标准,也是农民朋友关心的历史遗留问题之一。“法不溯及既往”的原则不仅适用于违法建筑认定领域,同样适用于此处。就像许多房屋建立在相关法律实施以前,一些宅基地也是在相关规定出台前就占有使用的。

  《通知》要求分阶段处理,也是坚持法不溯及既往原则。

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

  1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

  1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益

  农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

  由此可见,所谓“外嫁女”的权属纠纷不应再持续存在。只要外嫁女没有在嫁入地取得宅基地使用权,其原有宅基地使用权就应当得以保留。此外,宅基地是进城落户的农民的最后一道保障。进城农民宅基地照常确权登记,符合宅基地改革中农民权益不受损的原则。

  最后,在明律师要提醒广大农民朋友最重要的一点。《通知》要求:规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序。对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

  

  解决好历史遗留问题,加快确权登记发证,是对“三块地”改革的重要支撑。伴随着改革逐步推进,政策已经为农民朋友提供了解决问题的良机。若是宅基地以前由于种种原因没有确权登记,现在就要抓紧时间主张确权了。宅基地确权登记发证,不仅是参与改革、增收致富的必要前提,也将在土地征收这样的关键时刻帮助您避免补偿纠纷。所以,广大农民朋友应当对宅基地确权登记发证有足够的重视。牢牢把握机会,明确权属、尽快登记发证,是农民朋友让自家宅基地赶上改革列车的最佳选择。毕竟,无论遇到什么情况,手握一本带有国徽的证件,心里都是最踏实的。(谢天泽/文)

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