昭觉寺12200元/㎡,三圣乡18400元/㎡,成都土地市场回暖

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  今天上午,成都拍卖出让两宗纯住宅用地,一号宗地位于昭觉寺,二号宗地位于三圣乡。其中一号宗地起拍楼面地价为9100元/㎡二号宗地起拍楼面地价为7850元/㎡。

  最终,一号宗地成交楼面地价为12200元/㎡,溢价率34%。

  

  

  值得关注的是,根据出让协议规定,竞得人须按照《国有建设用地项目履约协议书》的要求,在地块内建设面积不小于16128㎡的房屋(全装修),由成华区政府指定的单位按11800元/㎡的价格回购。

  协议还详细规定了房屋建面、套数,以及装修所用材料的品牌。

  

  

  按照这个标准,仅以9100元/㎡的起拍价算,加上建安成本、装修成本等,这16128㎡的回购房价格基本等于不赚钱。地块总建筑面积不大于55398平方米,回购房面积占比近1/3,无形中,又抬高了实际地价。

  一号宗地和去年底龙湖获得的地块非常接近,实际上就是曾经的成都内燃机总厂地块分割成的多个小地块。从地图看,这里未来还将有地块面市。

  

  地块本身素质不错,位于成华区成华区昭觉寺南路139号,荆竹西路与荆竹坝路交叉口东南方向,维多利亚富御小区东侧。维多利亚富御二手房目前均价在17600元/㎡左右(贝壳数据)。

  距地铁3号线动物园站约600米,距地铁1号线韦家碾站1km左右,向内可以经由昭觉寺南路入城,向外距北三环入口约700m,通达性高,出行便利;

  宗地1公里范围内有动物园、昭觉寺等景观资源,成都城北医院、双水小学(东区)、成都市北新实验小学、锦官城小学等医教资源;金科星耀天都、泛悦城市广场(在建)等商业配套。

  目前,宗地周边有华润、金科、招商、首创等打造的众多小区,居住人口密集。

  宗地配套成熟,主城优势明显,的确有卖高价的实力,但总面积不过27亩,容积率接近3,再加上回购房的限制条件,12200元/㎡楼面地价对于开发商而言,还是比较有压力的。

  

  和一号宗地只有5位竞拍者参与相比,二号宗地的综合素质更高,起拍楼面地价更低,因此吸引了21家竞拍者举手!

  最终,成交楼面地价为18400元/㎡。

  

  

  二号宗地位于锦江区三环内侧,面积约 24 亩的纯住宅用地,容积率2.0,距离 7 号线四川师大站约 1.2 公里。地块周边成熟小区环绕,居住氛围浓厚,且靠近锦江区政府及锦江体育公园。

  据不完全统计

  2015年至今,三圣乡区域内共成交10宗土地,合约369.26亩,其中商业用地2宗、住宅用地4宗、商住用地4宗,住宅用地容积率均为2.5;含商业性质宗地容积率分别为2.5、4.5、6。

  2017年共成交6宗土地,其中4宗为人才公寓,均由人居竞得,1宗为商业用地,剩余1宗纯住宅用地由德商竞得。

  2018年,三圣乡也仅成交1宗土地,为纯住宅,由华熙集团竞得。

  上述数据意味着,三圣乡近年住宅用地较少,目前2017年前成交的土地均已呈现和销售。除去人才公寓,2017年三圣乡拍出的住宅土地中,德商地块目前尚未面市,但已确定打造为“德商·花涧樾玺”项目,从德商集团官网图片看,项目包含别墅和高层,定位高端。

  

  

  图片来源:德商集团官网

  区域发展方面,去年伊藤洋华堂开业后,加上卓锦曼购,大型集中商业缺乏的问题已得到解决。

  但这一地块同样存在配建要求,根据出让方案,竞得人作为项目代建业主须利用出让宗地东侧两宗国有建设用地9.764亩,按照相关规划条件出资建设幼儿园及小区绿地,并优先于出让宗地建设项目建设,在经营性项目预售前先行竣工验收。

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