克而瑞首席分析师权威解读：楼市现状与方向

文 / 克而瑞研究中心整理

无锡 || 万萍

“供应上涨成交略降，整体新盘去化率达80%以上。”

楼市现状：

4月，无锡商品住宅市场供应增加成交环比小幅回落，房价结构性升高，整体市场热度持续，8个新开盘项目去化较佳，其中6盘去化率在八成以上，但随着营销活动减少，案场的到访量有所下降。土地市场热度持续，新增供应8幅经营性用地，成交5幅，融创竟得3幅宅类用地，滨湖区四院北地块楼面价达到最高限价。

后市预判：

供应：5月加推项目将逐渐减少，市场热度将有所下滑，预计供应量会小幅下跌。

成交：5月土拍将在月底进行，部分购房者将持观望态度，预计整体市场成交将会有一定下滑。

房价：5月土地市场热度愈发高涨，整体成交价格将会有一定上涨空间，但涨幅微弱。

北京 || 王秀玲

“一、二手成交明显放缓，新开项目11个总去化率50%”

4月，北京商品住宅市场供应较上月回落，成交量上行但增速明显有所放缓，整体市场维持低位平稳运行，新开盘项目共11个，去化效果一般总去化率50%。土地市场较为平淡，新增供应4幅经营性用地成交1宗。二手房市场成交量也在3月创新高后高位回落。

上海 || 李振宇

“量升价稳、市场延续上月态势，21盘入市总体去化率37%”

4月，上海商品住宅市场供应同环比小幅回落，成交量升价稳，整体市场延续上月态势仍以维稳为主。全月共计21盘入市，多为远郊刚需盘，开盘项目去化分化严重，总体去化率37%仍维持低位。土地市场相较冷清，全市仅成交3宗经营性用地。

后市预判：

供应：预计5月中旬将会有一波集中供应，除黄浦的五坊园之外，其余均为远郊刚需刚改项目。

成交：小阳春或将会贯穿整个二季度。

房价：预计短期内波动不大，市场价格预期有待经历阶段性调整。

热点区域/板块：从拿证区域预估，奉贤、青浦、黄浦将是下月成交热点区域。

广州 || 梁永光

“市场延续回暖态势， 26盘新推平均去化率54%。”

4月，广州楼市整体保持回暖态势，成交量同比上升且超过2018年月均线。共26盘新开、加推，平均去化率54%。土地市场本月供地5宗，多为商办地块，成交分化现象显著，住宅用地热度较高多溢价成交。二手房市场升温明显，月成交面积为今年以来的最高值。

后市预判：

供应：预计5月开发商仍会抓紧市场回暖的窗口期，加快备货积极入市。

成交：预计5月成交量有望再度飘红。

房价：预计5月开发商的重心仍然是“走量”而不是“提价”，房价总体稳定。

深圳 || 陈洪海

“一手量价齐跌、二手成交火爆，7项目新开盘平均去化率32%”

4月，深圳商品住宅成交量同比增幅较大，但整体看来量价齐跌市场表现平淡。7个项目开盘，开发商让利活动较多，但整体去化不佳平均去化率仅32%。土地市场冷清，全月无新增供应成交。二手房市场进入3月份开始回暖，本月继续火爆走高，成交量创16个月来新高。

后市预判：

供应：预计5月供应量会保持稳定。

成交：预计5月成交还会有所上涨，但不会太大。

房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。

热点区域/板块：热点板块是坪山、公明、沙井、西乡。

天津 || 张福娜

“成交环比回暖价格维稳，土拍溢价率回归高位。”

4月，天津商品住宅市场有所回暖，成交量约125万方环比涨幅超2成，成交均价维稳，约在16500元左右。土拍市场表现火热，成交74万方，溢价率有所回升最高达40%。

长春 || 史嵩龄

“供求环比回落，均价涨势放缓，新开项目平均去化率60%。”

4月，长春商品住宅市场供应量在连续上涨后首次出现下滑，成交量环比也略有回落，整体市场仍处于稳定增长状态，但是同比上涨幅度有所降低。新开盘项目8个，平均去化率约60%。土地市场供地7幅成交5幅，成交量同环比均处上升通道。

后市预判：

供应：预计供应量同环比都有比较明显的上涨。

成交：预计未来销售面积仍然维持在较高的水平。

房价：价格波动预计增加，整体走势逐渐放缓。

热点区域/板块：仍以北湖板块、八一水库板块等传统的热销板块为主，市场热度从南逐渐向北区转移。

济南 || 唐堂

“取消限价、限签致供求量价齐升，开盘加推19次平均去化率47%。”

4月，济南受取消限价、限签影响，商品住宅市场供求量价纷纷上行，全月共开盘加推19次，平均去化率47%，整体看开盘量有所下降但开盘去化率有所上涨。土地市场新增供应30宗但无成交，主要位于历城区、天桥区、市中区以及高新区。二手房市场购房者积极性下降，观望情绪加重，挂牌价较上月下降。

后市预判：

供应：预计华润、万科、龙湖、碧桂园、融创等品牌房企在5月份都有楼盘供应。

成交：预计下月市场成交量会有小幅度上涨。

房价：价格趋稳是大概率事件。

热点区域/板块：白马山片区。

青岛 || 毕怡

“供应高位、成交小幅回暖，推盘密集整体去化率62%。”

4月，青岛楼市整体供应量处于高位，成交量环比微增，市场小幅回暖态势明显。本月开发商推盘密集，超过100套以上的推盘有16次，整体去化率62%，格较低的中低档产品热度较高。土地市场和二手房市场也均有回暖迹象。

后市预判：

供应：预计下月供应量下降。

成交：预计下月成交量下降。

房价：维稳。

南京 || 赵静波

“新增供应放量成交热度持续，32盘新开整体去化率62%。”

4月，南京商品住宅市场供求两旺，库存和消化周期有所下降。全月共计32个项目开盘，在新房大量供应和房价上行影响下，市场接受度降低，项目分化严重整体去化率62%，较上月下降明显。土地市场量价齐升，供地节奏明显加快，共3幅供应8幅成交，新晋出让地块主要还是集中在远郊，其中6幅涉宅用地全部达到最高限价。二手房市场持续回暖，尤其是刚需、学区房成交量可观。

后市预判：

供应：预计5月将有39盘超9000套新房入市。

成交：整体市场不会有较大波动。

房价：房价彻底拐点和短期内波动可能性都不太大。

热点区域/板块：江北核心区、雨山路板块，江宁主要集中南部和东部的九龙湖和青龙山新城小板块，城南集中在软件谷和河西南岸，城北集中燕子矶板块和新玄武板块

杭州 || 刘晨光

“住宅量升价稳而土拍热度更甚，推盘明显加快项目冷热分化。”

4月，杭州十区商品住宅供应同比大涨成交同环比齐升，均价保持2.6万。共计68个项目推盘，3盘首开，冷热分化加剧，万人摇、流摇、去化不足3成等均有，特别是临安受地铁12号线利好影响，加上土拍刺激，推盘节奏明显加快。土拍市场热度高涨，挂牌11宗涉宅地块，不乏文晖、江河汇、临平等稀缺宅地，成交环比大幅上涨65%，楼面均价上涨快于房价。二手房成交活跃，日成交量达300套。

后市预判：

供应：5月预计59个项目推出，其中25盘首开。

成交：供应持续维持高位，且有热点项目的加盟，预计成交将继续保持高位。

房价：多个4.5w+项目集中入市，预计价格将出现小幅上涨。

热点区域/板块：申花、望江新城、未来科技城、钱江世纪城、萧山经开区。

徐州 || 季有国

“成交小幅回落土拍略有降温，新推项目整体去化率75%。”

4月，徐州商品住宅市场成交量环比小幅回落，整体市场供求相对稳定。新开盘加推项目9个，推盘频次有所降低，但推案套数环比增加近两成，因多个热销项目集中放量，带动整体去化情况良好，整体去化率约75%。土地市场略有降温，新挂牌三宗经营性用地成交两宗，融创深耕西区再夺泉山区地块。

后市预判：

供应：预计“红五月”供货量将持续。

成交：备案量预计仍将维持高位。

房价：“红五”多个高价地项目将集中入市，预计徐州房价将小幅上涨。

热点区域/板块：铜山区。

苏州 || 戈文问

“成交量价齐升、整体去化率80%，土拍高热多块地成交价创新高。”

4月，苏州商品住宅供应放量成交火爆，市场表现量价均升。共15个项目开盘包括6个加推项目，以刚需刚改为主，集中在吴江区、新区和相城区，整体成交去化率为80%。土拍市场房企拿地热度高，共供地8宗成交13宗，地王频现，其中吴中太湖新城、尹山湖，新区玉山、园区湖东均有地王诞生。二手房市场同样火爆，特别是园区湖东、湖西板块，双湖板块，整体涨幅明显。

后市预判：

供应：5月苏州16个盘预计加推房源入市， 未来供应量预计50万方。

成交：预计5月市场热度会有一定冷却，成交在70万方左右。

房价：5月推盘预计以改善为主，成交价格将有所上升。

热点区域/板块：吴江区，城南和运东开发区板块。

常州 || 戈文问

“成交量价创新高、新开项目整体去化率70%，成交6宗地均成板块新地王。”

4月，常州商品住宅市场火爆，成交量价创近两年新高。共21个项目22次开盘，加推时间主要集中在中下旬，整体去化率约70%，认购率环比有所上升。土地市场热度高，挂牌涉宅土地16宗，多位于新兴板块，共成交6宗涉宅用地，均以高溢价成交，创各自板块单价楼王。

后市预判：

供应：5月商品住宅供应量预计50万㎡左右。

成交：5月商品住宅预计成交60万㎡左右。

房价：5月商品住宅均价预计在15500元/㎡左右。

热点区域/板块：新龙板块、湖塘老城区板块、钟楼开发区板块。

合肥 || 周开拓

“网签滞后导致供求两端环比齐升，土拍热度高涨影响推盘加快，整体去化率70%。”

4月，合肥商品住宅市场供求量环比均小幅上涨，但因网签数据存在一定滞后性，成交量上扬更多表现为前期市场热度的数据兑现。受土拍市场热度影响房企推盘节奏加快，共推售项目18个，推售量较上月略有涨幅，但整体去化率依旧为70%与上月相较无差，市场热度未见明显上升。土拍热度高，各房企持续发力，24块拍卖土地中两宗流拍，其中8幅达到最高限价以摇号竞得。

后市预判：

供应：多个新盘和热盘将在5月新开或加推，供应量将保持在较高水平。

成交：受土拍带动和推盘量上升影响，市场成交量将维持较高水平。

房价：整体公示价格基本持平，受高价项目占比上升拉动，成交均价将结构性小幅上扬。 热点区域/板块：滨湖省府板块、金融后台板块、包河工业园板块。

厦门 || 蔡美美

“供过于求、均价下行，新开项目整体去化率提高部分楼盘现日光。”

4月，厦门楼市供应现井喷，成交量升均价持续结构性下行，整体市场供求比高达3.5，供过于求态势严重。共10个项目12次开盘，莱昂公馆、建发央著2盘1月内2次加推，随着楼市持续升温买卖双方心态明显转变，各项目开盘整体去化率有所提升，部分项目出现热销情况。土地市场本月无新增供应，成交3幅商住地达近半年来高峰，均溢价成交。在“限售”解禁和学区房成交旺季来临之际，二手房市场无论是挂牌量还是成交量均呈持续走高态势。

后市预判：

供应：预计5月商品住宅新增供应量将明显回落，但仍处高位。

成交：预计5月成交量会明显上行。

房价：随着岛外相对高价盘集中备案，预计5月成交价格会再次进入上升通道。

热点区域/板块：集美区。

福州 || 方明

“供应明显放量成交维持中等水平，开盘火热势头延续整体去化率60%。”

五 区

闽 侯

4月，福州楼市整体供应增加，成交小幅回落至中等水平。具体看五区供应涨幅明显，成交量下滑超3成；闽侯供应量环比小幅下滑，成交量同环比均增幅明显。开盘方面延续火热势头，新开项目12个，数量继续增加，平均去化率60%维持良好，近郊刚需去化佳，远郊、市中心高价盘去化不佳。土地市场热度较高，共6宗地块成交，闽侯首推摇号机制，优质地块引发争抢，国贸、中梁首进福州。

后市预判：

供应：预计5月市场上市量将保持相对中高位。

成交：5月份预计各大开发商积极推盘，成交将继续维持现状。

房价：仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主基调，上涨动力不足，房价企稳依然是大概率事件。

热点区域/板块：短期以金山、五四北为主。

武汉 || 吴洋

“成交同环比齐升但市场供过于求明显，新盘整体去化率77%。”

楼市现状：

4月，武汉市场供求两旺延续3月小阳春热度，特别下半年由于召开军人运动会，二季度处在赶工期因此供应集中放量，造成市场供过于求明显。本月全市共50频次开盘，整体去化率77%，日光率达34%，其中低价及主打性价比的刚需项目去化优秀。由于一季度地荒本月房企加紧拿地，土拍市场再掀热潮，共20宗涉宅用地成交，融创拿下5宗，地块溢价率有所提升，最高溢价率达到183%。

后市预判：

供应：预计5月供应将维持高位，供应量将接近240万方。

成交：供应放量，成交惯性下备案仍将处于相对高位。

房价：全市均价目前稳定在14800上下，月度结构性波动。

热点区域/板块：豪宅重点关注板块二七；刚需置业热门板块如光谷东湖高新。

长沙 ||陆劲

“市场观望依旧成交不温不火，土地市场限价放松迎来“熔断潮”。”

楼市现状：

4月，长沙商品住宅供应持续增加，成交量环增同降，虽然受供应量提升和房企营销活动及优惠政策频出影响，案场客户量有所增，但观望情绪浓厚故整体市场表现平淡。新开盘项目5个，整体去化一般，高价盘去化降至3-4成。政策方面停止二套改善性住房契税优惠，但对市场影响有限，目前楼市主旋律仍以“稳”为主。土地市场本月迎来“熔断潮”，多宗热点地块出让成功，因限价空间有所放松，房企摇号参与意愿增强。

后市预判：

供应：供应量将持续攀高，主要集中区域为望城区及岳麓区。

成交：大量的供应并不能带动成交同步上行，新房市场区域分化将进一步加剧。

房价：房价走势与市场供求影响脱节，基本为政策导向，因此将继续横盘发展。

热点区域/板块：，雨花区及岳麓区依旧为主战场，其中高铁新城板块、洋湖板块及梅溪湖板块热度最高。

郑州 || 王欢

“供应井喷、成交量跌价稳，新开盘项目32个整体去化率83%。”

4月，郑州商品住宅供应同环比大增，成交环比下滑，市场价格保持稳定。开盘项目32个，由于市场整体活跃度上升，客户到访明显增加，购房积极性增强，去化率环比略有提升，整体去化率达83%。土拍以环郑州区域为主，恒大拿地11宗，预计5月主城区将会有土拍共计11宗。二手房市场购买积极性高涨，成交量价稳定。

后市预判：

供应：市场持续活跃，预计5月供应会有所上升。

成交：5月份预计成交量较4月份上升。

房价：整体成交均价稳定，区域分化明显。

热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不大，以主城区为主。

成都 || 闫涛

“供应爆棚成交上涨动力不足，新开项目去化率大多不足50%。”

4月，成都住宅供应持续上涨，但低于去年同期水平，成交量同环比均有所下降，成交上涨动力不足。新开盘项目数量众多，项目分化及区域分化严重，部分项目和区域开盘去化不甚理想而转为顺销，大多项目去化率不足50%，此外渠道捆绑明显。本月土地市场供需呈持续下滑态势，地块多以底价成交，流拍率小幅上升。受新房市场产品及价格挤压，二手房市场热度持续攀升至近几月峰值。

后市预判：

供应：预计供应量或出现波动向下的态势。

成交：在高单价高总价的挤压下，部分客户转战二手房市场，预计下月成交量将会下行。

房价：价格分化严重，整体趋于平稳，未出现较大波动。

热点区域/板块：天府新区、双流区及麓山板块、中和板块。

重庆 ||何诗慧

“量价齐升市场延续 “小阳春”热度，供地减缓但土拍竞争激烈高溢价地块频出。”

4月，重庆商品住宅市场供应小降而成交升，延续 “小阳春”热度，整体市场情况与上月基本持平。新开盘项目15个，去化分化明显，其中刚需盘去化达8成以上，改善盘去化率在3-4成之间。本月供地大幅减缓，但房企拿地激进度持续提升，高溢价地块频出，成交6宗地平均溢价率达52.4%，融信摘得地块溢价率最高达92.22%。二手房市场整体量价齐升。

后市预判：

供应：5月重庆主城预计开盘加推146个项目，集中在巴南、渝北区。

成交：5月将延续4月的小阳春态势，市场放量将持续加大。

房价：5月价格平稳上涨，预计将保持在12000元/㎡左右。

热点区域/板块：龙洲湾、李家沱、西永是重点关注板块。

昆明 ||王路璐

“供求量价齐升一、二级市场表现皆佳，新开盘项目14个整体去化率70%。”

4月,昆明住宅市场供求量价齐升，单月成交量突破90万方，市场回暖明显。新开盘项目14个，去化情况良好，整体去化率约70%。土地市场供地节奏加快，本月成交量大幅上涨，商住类土地成交14宗，多集中于官渡区，其中世茂首进昆明巫家坝热点区域。二手房市场整体较为活跃，看房量大幅提升但实际有价无市。

后市预判：

供应：预计5月开盘量再次提升，大部分项目集中在官渡区，且集中在巫家坝、会展板块。

成交：供应加剧，品牌项目会拉动成交。

房价：多区域多项目面世，整体价格维稳。

热点区域/板块：巫家坝、会展、草海、呈贡新城区域是热点。

南宁 || 吴宁

“土地市场火热带动住宅供应大增成交迅速回暖，新开项目5个去化率达80%以上。”

楼市现状：

4月，南宁商品住宅市场供求皆佳，房价环比持平，土地市场成交火热，地王带动市场快速回暖。新开盘项目5个，去化效果较佳，整体去化率在80%以上。

西安 || 严延

“成交量跌价涨，新开盘项目30个大多去化率超80%。”

4月，西安商品住宅市场供求量略有下降，房价持续上涨，整体市场回暖趋势延续。30盘项目新开，多盘去化率在80%以上，开盘数量和去化效果与3月趋同。政策方面发布通知暂停西安地区（含西咸新区)以外购房提取公积金等。土地市场热度较高，供应7宗下滑明显，成交29宗，整体成交热点区域位于西咸新区以及主城区浐灞生态区，最高溢价率达113%。

后市预判：

供应：供应量将有减少趋势。

成交：区域成交热度稳定。

热点区域/板块：浐灞区

兰州 || 董少毅

“供求量双降均价小幅上升，新开加推项目热度较高。”

4月,兰州商品住宅市场供求量双降超四成，价格整体表现平稳上升。万科时代之光新项目开盘，去化率达73.91%，兰州碧桂园金城云鼎加推，去化率达100%。虽然开盘项目较少，但市场热度较高，集中在和平定远板块及青白石板块，中心城区项目大多属于平销期。土地市场较为冷淡，出让3宗经营性土地成交1宗，主城区土地稀缺，供求面积较小价格一路攀升，预计下月七里河崔家大滩板块有多宗地块出让。

后市预判：

供应：下月入市货源充足。

成交：新兴板块成交量将进一步攀升。

房价：市场价格平稳上涨。

热点区域/板块：和平定远板块、七里河西站板块、七里河崔家大滩板块。

来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)