广地PK广碧，刚需该怎么选？（含11个户型详细解析）

阔别20年，番禺终于等来两大神盘推新货！

这就是都即将开售的广碧新组团广州碧桂园·樾时光和广地花园2期广地国际。

本期买买君就全面开扒，告诉想买番禺一手房的刚需，到底应该选哪里？

先祭出1张表直接对比：

广州碧桂园·樾时光

广州碧桂园位于番禺南浦岛，占地800亩，总户数约5000户，分2期开发，首次开盘是在1999年，当年曾创下广州多项纪录。

▲广州碧桂园小区大门

除了是第1个“现楼带装修”销售的楼盘，还曾在1个月内卖了3000套。要知道，4月份，广州卖得最好的楼盘也才卖了600套。

但广碧一直以来最被嫌弃的地方是，因为开发早，全是楼梯楼。这次的新组团，是广碧20年来第一次卖电梯楼。

货量500套120平以下户型占8成

新组团只有两栋住宅，位于广州碧桂园小区的东南角，地上18层，地下2层停车场。

▲新组团的具体位置

值得注意的是，两栋住宅又各自拆分为3条梯，所以相当于6栋，总货量500套左右。

▲广州碧桂园·樾时光沙盘

上周末，项目启动了VIP登记，需要验资，至少提供80万的资产证明，才能获得开盘99折优惠。

▲广碧验资VIP登记明细

再来具体看看产品。

1号楼1#梯和3#梯为两梯六户，户型为84-108平三房，2#梯为两梯四户，户型为96-127平三房。

2号楼1#梯为两梯六户，户型为84-100平三房，2#梯为两梯四户，户型为95-127平三房，3#梯为两梯两户，户型为95-144平三四房。

货量占比方面，88平和100平各5条梯，104和108平各6条梯，127平有4条梯，143平有2条梯，120平以下的户型占比接近8成。

▲相当于3栋拼为1座楼

买买君在施工现场看到，目前两栋楼刚刚建起来，预计6月份拿预售证，准备先卖1号楼，货量约250多套，交楼时间待定。

▲新组团最新施工进度

但由于新组团当年是和广碧一起拿的地，所以土地使用年限缩水超20年。

另外，新组团未来不会独立管理，还是从现在的小区大门出入，虽然1号楼和2号楼中间会留有消防通道，但不确定是否向业主开放。

N+1偷客厅面积127平只做三房

根据买买君现场了解，新组团共8个户型，其中88平做了两个不同的2+1房户型，100平分别做了2+1房和正规三房，另外还有104、108和127平的大三房，以及143平四房。

目前项目在销售中心开放了88平2+1房、108平和127平三房3个情景板房。

从户型图来看，100平三房是108平三房的缩小版，100平2+1房就是88平2+1房的放大版，而104和108平三房是100平三房的升级版。

接下来重点看看各个户型的优缺点：

88平2+1房

首先来看开了板房的户型。

▲88平2+1房双阳台板房（滑动查看多图）

优点是做了双阳台，实用性强，小房也够大，缺点是小房夹在客厅和餐厅之间，动静不分离。

同样的面积还有另1个户型。

▲88平2+1房大阳台户型图

优点是阳台面宽达6.5米，从客厅延伸到主卧，采光好，缺点同样是小房的位置，私密性不好。

如果从户型对比，买买君认为第1个更好，整体布局更合理。但要注意第1个户型分布在两条梯的连接处，采光会受到影响，而第2个户型除了大阳台，还是单边位，舒适性更强。

100平2+1房/三房

100平的户型都没开板房，其中100平2+1房是上面88平2+1房带大阳台的放大版，只是主卧多了个卫生间。

▲100平2+1房户型图

买买君认为这是本次新货中最鸡肋的户型，面积不算小，但只做了2+1房，小房的位置同样尴尬。

幸好，同样面积还做了个正规三房。

▲100平三房户型图

这个是正常的户型，整体都中规中矩，方正实用，优点是双阳台，带主套，缺点是厨房偏小。

104平/108平三房

这两个户型跟100平三房基本相同，只是进门多了过道，方便功能分区，另外108平是大阳台。

▲104平三房户型图

▲108平三房户型图

▲108平三房板房（滑动查看多图）

104平朝向是西北，100平和108平朝向是东南，论性价比，可能还是100平三房相对更高。

127平三房

▲127平三房板房（滑动查看多图）

最大的优点是主卧带大衣帽间，另外做了U型厨房，缺点是生活阳台正对着客厅，比较突兀。

143平四房

▲143平四房

优点是一梯一户，私密性强，双阳台，缺点是卧室挨着电梯，容易有噪音，整体动静不分离。

上面8个户型，除100平2+1房和143平四房只有2号楼有，其他户型在首推的1号楼都买得到。

值得注意的是，目前市面上的N+1户型，通常是偷面积半赠送，但广碧这次的N+1户型，其实是偷了自己客厅的面积，所以整体的实用率不会提高。

广地国际

如果说广州碧桂园·樾时光是含着金钥匙出世，那华南板块的广地国际就是一身黑历史等着洗白。

▲广地花园小区大门实景

项目前身广地花园，曾经是广州臭名昭著的烂尾楼，在股东纠纷、业主纠纷、劳资纠纷、债务纠纷各种历史遗留问题下，直到2018年，还有业主没能拿到房产证。

但这次新组团广地国际，是换了开发商之后重出江湖，所以买家还是期待这个盘可以“咸鱼翻身”。

▲广地国际部分楼栋已基本封顶

今年3月份，广地国际已经有5栋楼拿到预售证，分别是14-18栋，总货量239套。全部是13层小高层，户型包括80-85平两房，86-117平三房。但同样是20年前拿的地，产权缩水严重。

据了解，项目会先卖14-16栋，共100多套，目前已经在16栋开放了4个实体板房，包括80平小两房、93平和117平三房，还有1个交楼标准板房。

80平两房，整体中规中矩，唯一的遗憾是没做成紧凑的小三房，性价比低。

▲80平两房户型图

▲80平两房实景（滑动查看多图）

93平三房，户型方正，朝南，房间面积大，但仅有1个卫生间，没有带主套。

▲93平三房户型图

▲93平三房实景（滑动查看多图）

117平三房，最突出的亮点是房大，而且是双主套，缺点是客厅和餐厅偏小，而且朝北，但对着星河湾园林景观。

▲117平三房户型图

▲117平三房实景（滑动查看多图）

14栋户型图：

15栋户型图：

目前项目已经基本封顶，准现楼，正在认筹，不用验资，2万抵开盘98折。

从产品上看，广地密度更低，户型中规中矩，广碧户型选择多，但优点和缺点都同样明显，如果单拿广碧88平2+1房和广地93平三房对比，买买君认为广地的户型住起来更舒服。

价格PK

同样总价 买烂尾楼只多5个方

一个是卖断货的口碑盘，一个地段好的烂尾楼，都卖中小户型，首先要比的就是价格。

目前广州碧桂园·樾时光吹风价4万/平，广地国际是3.8万/起，只有2千/平左右的价差。

如果按总价算，广碧最低门槛要350万起，而广地胜在有两房，只要300万出头。

而同样是350万的预算，在广地能买93平三房，比广碧多5个方，但都不带主套。

虽然看起来是广地相对划算，但考虑上小区本身条件的差异，你还会这么想吗？

地段PK

广碧近地铁 广地15分钟到天河

广地所属的万博商圈是目前番禺最火的板块，而广碧虽然地段比不上广地，但胜在地铁就在家门口。

买买君亲测，从广州碧桂园·樾时光到2号线南浦站D出口，距离约800米，步行需要12分钟，地铁2个站可以到海珠，如果想接驳3号线，可以坐公交专线4、专线3去到厦滘站，直达珠江新城。

▲南浦站出口指示牌已标出新组团

广地国际距离万博中心只有1公里，小区西北门出来就是华南快速的番禺大桥入口，与市区仅一江之隔，开车15分就能到天河，但地铁就要靠公车接驳去到3号线大石站和7号线南村万博站。

▲广地大门口望过去就是万博商圈

▲广地西北门出来就是华快入口

两个盘各有优势，但一般刚需买家可能更认可地铁的价值，广碧相对加分。

配套PK

要高大上万博 还是出门能买菜

外部配套，广地近万博，商业肯定没话说，广碧虽然也不差，但是地铁口的汇南广场和浦东商业广场，比起万博还是比较低端。

▲广碧周边商业配套

内部配套，广地几乎为零，烂尾多年，小区非常冷清，而广碧胜在人气旺，居住氛围成熟，门口就有肉菜市场，日常生活更方便。

▲广碧门口肉菜市场

学位方面，根据2019年最新地段划分，广碧读的是洛浦中心小学，广地读的是南村镇汇贤小学，都算不上好。

不过广碧旁边有恒润实验学校，广地旁边有执信附小，都是名牌民办学校，广地小区里还有明德广地实验学校，都是九年制，另外，两个小区都配套幼儿园。教育资源都不错。

另外，广碧还同步在建1所新的幼儿园，而且据说广碧的业主可以读华碧配套的幼儿园和小学，校车接送。

总的来说，广地主要赢在有万博这座大靠山，但居住便利度还是广碧更胜一筹。

环境PK

低密度小区吊打脏乱差烂尾楼

广碧之前卖的都是6-7层的小高层，密度低，绿化好，没有底商，整体环境闹中取静，入住率高，居住氛围浓厚。

而广地小区环境堪称灾难，喷水池全是青苔，树木都贴着“危险勿近”，空置单位脏乱差，走在小区里都觉得阴森。

▲水池长满青苔无人清理

▲垃圾断木随处可见

▲小区内树木都警示“危险”

而且从目前的规划来看，新1期广地国际虽然换了开发商，但并没有独立管理，未来改造难度大，改善空间不大。

这部分，广碧秒杀广地。

二手PK

广碧楼梯楼比得上广地电梯价

对比二手的价格，主要是对比升值能力。

在广碧，最靠近新组团的是1期的丽苑、美苑和华苑，均为楼梯楼，按链家的数据，目前丽苑放盘2.5万/平，华苑2.7万/平，美苑最贵，卖到2.9万/平，最便宜的1套是69平两房，总价190万。

▲广碧在售二手房源

而广地虽然有电梯楼和楼梯楼，但放盘均价相差不大，都是2.6-3万/平，1套87平电梯两房，总价只要230万。在华南“八大金刚”中卖得最便宜，同期雅居乐和星河湾，目前都已经卖到4字头。

▲华南板块“八大金刚”二手房价对比

受到黑历史的影响，广地一直涨不起来，这种局面，很难靠推一波新货就能有什么改变。

买买君认为，广地如果开盘能有超低惊喜价，刚需还是可以考虑，但如果只比广碧便宜2千/平，相信大家都知道怎么选。

关于这两个盘，还想了解更多信息，可以阅读买买君之前写的踩盘报告：

广地：烂尾16年复活！二手低于市场100万没人要？

广碧：断货3年，南浦等来新盘！吹风4万值得买吗？

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