“小产权房”|深圳历史遗留违法建筑“绿本房”的强制执行

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  文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

  

  

裁判要旨:深圳市历史遗留违法建筑类“绿本房”(深圳版“小产权房”)可以被拍卖执行,竞买人享有合法物权,不过户不影响权利的行使。

  案例:郑少红诉关则松返还原物案

  案号:(2018)粤03民终20795号

  审理法院:广东省深圳市中级人民法院

  裁判时间:2018年12月18日

  来源:中国裁判文书网

  基本案情:

  涉案房产——深圳市龙岗区横岗街道六约社区某号私宅为绿本房,登记在关则松名下,该产权证附记:1.根据《深圳市龙岗区实施<深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定>的办法》进行登记,该房屋未经质检、消防验收;2.非市场商品房,除市政府另有规定外,不得买卖;3.登记价为房屋建造价不含地价(属按非村民处理,已缴地价款人民币79959元)。

  因拖欠他人货款,深圳市龙岗区人民法院对关则松上述房屋进行评估拍卖。2012年4月13日,竞买人郑少红以最高应价391万元竞得涉案房产,深圳市土地房产交易中心对该拍卖结果出具了拍卖成交确认书。2012年7月19日,法院作出(2011)深龙法执字第5912-1号执行裁定,裁定:一、解除对涉案房产的查封;二、确认涉案房产由竞买人郑少红以最高应价391万元竞得;上述房产及附属权利归买受人郑少红所有。

  其后关则松配偶提出执行异议,关则松对欠他人货款案件申请再审,执行历经中止、恢复、追加关则松配偶等程序,直至2017年3月7日,法院才向深圳市不动产登记中心送达了一审法院(2011)深龙法执字第5912-1号执行裁定书及协助执行通知书,深圳市不动产登记中心备注注明,涉案房屋无抵押,本条记录仅对该套房屋做司法裁定过户信息备注,不能办理房产过户登记,该司法裁定过户备注不具备登记效力。

  关则松一直占有并出租涉案房屋,在经原告多次申诉要求法院督促返还的情况下,仅于2017年5月1日将该栋房屋的第一至第五层交付郑少红,第六层和第七层拒不交付,郑少红遂向深圳市龙岗区人民法院起诉要求其交付并支付非法占用期间的租金。

  2018年8月3日龙岗法院一审判决:关则松返还涉案房产第六层、第七层给郑少红,并按政府指导租金标准赔偿2012年8月1日(比照收到执行裁定日)起的租金损失。

  关则松不服,以深圳市不动产登记中心备注司法裁定过户信息的时间为2017年3月7日,故郑少红自此时始取得涉案房产、损失赔偿金额亦应自此时起算、一审违反法定程序等理由提起上诉。

  深圳市中级人民法院二审判决认为(判决原文):

  《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中,(2011)深龙法执字第5912-1号生效执行裁定已确认涉案房产由竞买人郑少红竞得,该房产及附属权利归买受人郑少红所有。该执行裁定属前述《物权法》第二十八条规定的可引起物权变动效果的法律文书,故自该执行裁定生效时郑少红即合法取得涉案房产。一审据此判决关则松应向郑少红返还房产,并自2012年8月1日起计付损失赔偿金额,处理正确,本院予以维持。关则松上诉主张深圳市不动产登记中心备注司法裁定过户信息的时间为2017年3月7日,故郑少红自此时始取得涉案房产、损失赔偿金额亦应自此时起算,关则松的该项上诉主张于法无据,本院不予采纳。关则松上诉主张一审审理违反法定程序亦与前述查明事实不符,本院对其主张不予采纳。

  综上,关则松的上诉请求均不成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,2018年12月18日判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  信荣说:绿本房可以拍卖执行,拍卖成交裁定书具有物权确认效力

  1、涉案房产属限制转让的绿本非市场商品房,无法办理过户登记,但不影响法院的拍卖执行;

  2、登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的主要事由,但不是唯一事由:人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造、拆除房屋等事实行为都可以发生物权变动效力;

  3、人民法院、仲裁委员会分割共有不动产的法律文书、执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书具有发生物权变动、否决已有物权登记的效力,竞买的房屋无法办理过户的,不影响拍卖受让人合法权利的行使;

  4、并不是任何历史遗留违法建筑都可以确权并取得绿本或者红本房地产证。根据相关政策规定,历史遗留违法建筑区分情况存在确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等多种处理方式(本团队提供历史违建确权专项法律服务,欢迎垂询)。

  特别说明:本文谢绝“杠精”关于深圳不存在“小产权房”的争论,笔者之前文章已有多次回应,请自便查阅。

  合作建房、绿本房、农民房、回迁房、违法建筑、拆迁补偿、房地产确权......信荣(深圳)团队“深圳历史遗留违法建筑专项法律服务”,专业解决包括历史违建在内的各类“小产权房”纠纷,客服专线:400-0755-618,欢迎垂询。

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