万达翻身记:砸千亿建文旅,竟然是为了扶贫?

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  经过2017年和2018年的一系列抛售资产“瘦身”之后,万达近期颇为高调的同多地政府签约,合计投资超千亿建设文化旅游项目。从万达的新动作可以看出,文化旅游重新成为万达布局的重点。

  2017年万达作价438.44亿元将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创的“世纪交易”还历历在目,短短两年时间一卖一买,这葫芦里到底装了什么药?万达现在还好吗?

  文旅重回万达布局重点

  5月15日,万达集团与沈阳市政府签订战略合作协议,宣布在已完成的250亿元投资的基础上,再投800亿元,在沈阳建设世界一流的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校以及5个万达广场。1025亿!如此巨大的投资金额即便对于万达来说也是比较少见。

  而就在不到一周前,万达刚同潮州市政府签订战略合作协议,计划在潮州投资200亿元建大型文旅项目。潮州除了是著名侨乡,也是“海上丝绸之路”的重要城市之一。

  除了以上这些,万达已经陆续在甘肃陕西等地建设大型文化旅游项目。2018年11月,万达在兰州投资近750亿元建设“一带一流”文旅新品牌,成为万达“世纪交易”之后的首个文旅投资项目;12月,又马不停蹄地与延安市政府签约,投资120亿元打造延安万达城。

  大单频频,万达是为了重振文旅产业吗?

  万达在文化旅游产业曾经也创造过辉煌。2014年起就在国内先后启动了十多个万达城项目,目标是“超越迪士尼成为世界上规模最大的旅游企业”,首富的一句“万达城会让迪士尼20年内无法盈利”可谓是豪言壮语,万达文旅的风头一时间胜过了其拳头产品“万达广场”。

  然而,由于资金链紧张,债务缠身,万达在2017年不得不忍痛将旗下19个文旅项目打包,贱价出售给融创,以减轻负债。2018年10月,融创再以62.81亿元,收购了万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司。一言蔽之,万达的原文旅运营团队都被融创买断了。

  按照正常的逻辑来看,有经验的团队肯定是有价值且来之不易的,既然连整个团队都拱手相让了,万达相当于已经彻底放弃了文旅这块。然而今年以来的投资都是文旅相关,前后矛盾,万达到底打的什么算盘?

  文旅项目能不能挣钱?

  2018年,融创文旅板块创造20亿元的收入,虽然相比其地产主业这个规模不值一提,但是孙宏斌却信心满满的认为文旅项目才只是个开始,未来5-10年,融创文旅将实现上百亿利润。不吝重金买下万达的文旅团队以及以上这些话语都说明,在孙宏斌眼里,从万达收购的文旅资产是块能赚钱的好资产。

  然而,理想很丰满,现实很骨感。文旅地产投资规模大,资金需求大,回报周期长(5-10年),属于典型的重资产,且室外体验式项目多,受雨雪天气影响大,具有较大的不确定性。

  近些年,转型做文旅地产的开发商也不少,但以失败者居多,比如退市的中弘股份,就在多个旅游地产项目上折戟。传统房企中,仅有华侨城为代表的极少数企业的文旅地产规模做的较大。

  2018年华侨城的旅游板块实现了196.6亿元的收入,91亿元的毛利。目前华侨城旗下共有景区13家,酒店23家,2018年共接待4696万游客,同比增长16%。也就是说,文旅做得好可以赚钱,做得不好则可能要命。

  醉翁之意在不在酒?

  我们从万达新投资的这些城市的共性来看,“一带一路”、“海上丝绸之路”、“振兴东北”,每个城市后面的标签都与国家政策方向紧密相关。

  而在抛售之前的“万达城”的选址主要考虑当地客流量及旅游配套的发展情况,一般是南方的热点旅游城市,比如海口、成都、桂林、西双版纳等。

  也就是说,如今的文旅投资同之前的已经完全不同,也同其它做文旅项目的开发商不同。如今万达所布局的文旅项目更多是为了扶贫和响应政策。前有恒大投资足球,今有万达响应扶贫政策,首富们的思想高度确实不是我们这些凡人能够企及的。

  在这些经济较为落后的地方进行如此大规模的投资,本钱能不能收回都不好说,更别提赚钱了。扶贫见过,但是如此大规模的扶贫实在少见,而且这些城市的投资规模几乎将用光万达通过抛售资产获得的1500亿现金流。

  对此,万达仅在其一份声明中提到,作为中国最早进入文化产业的先行者,万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景,今后将继续投资文旅产业。虽然前后矛盾,但是地产商们想转型确实不易,万达可能是通过文旅下一盘大棋。

  一切是为了转型?

  近些年,知名地产商如恒大、万科、万达等纷纷开始了转型之路。

  万科于2015年启动八爪鱼计划,将其设计部、营销部等独立出来,以团队为单位各自创建独立的公司,然后让这些独立的公司重新连接成生态,打造万科生态系统。

  恒大地产也在地产之外不断扩充赛道,跨足文化旅游、体育、饮料、农业、健康及金融等,恒大足球、恒大人寿、恒大冰泉等多元化业务涌现。

  类似恒大,万达近些年也通过多元化发展来转型,并切实的落实“去地产化”。2018年,万达集团共实现了2143亿元的营收,同比略降5.75%,主要包括商管、地产、文化、金融四大块业务。

  图:万达集团2018年营收构成(亿元)

  

  数据来源:万达集团官网

  其中,万达文化集团实现了692.4亿元的营业收入,同比略增8.56%,在四大板块中占比最高,近三分之一。

  在这个板块中,万达电影以580.6亿元的营收,在文化板块占比83.85%,但其营收增速逐年下滑,从2016年40%的增速下滑到2018年的6.5%;归母净利润则同比下降了14.6%,影视行业受到阴阳合同的冲击还没完全散去,万达电影或将继续在底部运行。

  图:万达电影的业绩表现

  

  数据来源:wind

  同属文化板块的体育产业2018年表现不俗,营收达到88.3亿元,实现了22.9%的增速。另外,万达还有早教品牌宝贝王,旗下拥有251家乐园和100家早教中心。

  万达的商业地产板块主要以万达广场为代表,目前在全国范围共有280个万达广场,并将以每年开业50个广场的速度进行扩张。

  2018年万达地产集团收入540.2亿元,同比下降35%,商管集团收入376.5亿元,主要是租金收入(328.8亿元)。商管+地产整体规模是下滑的,2017年同比下滑21%;2018年再度下滑18.5%,万达的“去地产化”确实所言不虚。

  而且“轻资产化”也在切实执行,其盈利模式相当于“万达广场”的品牌授权。合作方出资建设,资产归出资方所有。万达则负责选址、设计、建造、招商和管理这一条龙服务,万达与出资方以35:65的比例,从净租金收益中进行分成。

  通过品牌授权,万达广场数量可以快速扩充,并未万达金融和万达网络等带来更多资源。2018年开业的万达广场中有19个属于轻资产,新发展的58个万达广场中,有50个属于轻资产。

  或许万达重新布局文旅项目背后,万达也是为了建设一个“万达广场商圈+文旅+健康+教育”的生态系统,文旅只是其中一环,而不是其全部。

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