我终于等到了京西的邻铁房,但不知道限不限价…

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  没房,多年没房!

  这句话多次被用来形容2018年以前的石景山新房市场。其实,这句话扩大范围,同样适用于北京西部4-6环这个大片区(下文简称“京西”)。

  直到中海寰宇天下开卖,再加上后来的“五里坨三兄弟”、丰台小瓦窑2个限竞房跟进,京西房荒才有所改观,重新回到购房者的买房地图里。

  不过,剧情不反转的话,也就没意思了。

  新增房源或超7000套

  上周,北京市规划和自然资源委员会召开的土地推介会上,严肃君得知,2019年上半年京西又将供应6块商品房用地,而且动作很快,6月就将集中挂牌入市

  

  根据地块规划,6块商品房用地,住宅面积达63.04万平,假设都需遵循70/90政策,按照90平/套计算,可供应房源将超过7000套

  2018年整个石景山区新房住宅才卖了1681套,7000套几乎是石景山近4年的去化总量。

  简单来说,石景山没房,自此正式成为过去式

  再加上目前京西市场已经入市项目,房源数量就更可观了。

  从去年开始,京西连续9个纯新住宅项目陆续入市。其中8个项目均价在7万以下,以90平左右刚需产品为主。

  另外还有豪宅项目,位于四环边的保利·和光逸境,据销售称均价将达到10万+。

  

  2018-2019年京西4-6环单价7万内纯新住宅项目

  供应量>购买力=房企的忧愁

  在如今的市场情况下,多个项目集中供应,京西购买力是否足以消化这些房源?

  首先,京西市场的购买力是毋庸置疑的,销量是购买力的最直接的证明

  去年中海寰宇天下以91亿+的成交夺得2018年销冠,足见京西市场的火热。

  据网易房产数据中心统计,截止至5月15日,2019年中海寰宇天下已网签484套成交33.7亿,目前位列北京新房成交金额榜冠军。

  年初,国风长安all in了全部高层房源,当天去化率达到8成。

  橡树澜湾3月一期开盘推出位置最好的3栋楼,开盘当天小户型售罄,只剩余少量几套140平四居。

  但,购买力是个绝对值,过去的高销量,也是对未来购买力的削弱,此消彼长。

  以中海寰宇天下为例,作为区域内入市最早、体量最大的项目,目前3000余套房源所剩无几,仅剩三栋楼待推。

  一个项目就已经截流了整个京西相当大的一部分购房者,以此类推,区域内热销的项目越多,消耗的购买力则越高。

  剩余的这些购买力能否消化区域内集中供应房源?消化这些房源需要多长时间?则是待入市项目要忧愁的问题了。

  拟上市地块位置更优

  对京西购房者来说,以前是无房可买,现在是选择困难症都要犯了。

  严肃君的N个500人置业群里,有群友说:看了这些新地块,我决定先不买房了,再等等。”

  从位置上看,这些新地块中有些位置更好。丰台大瓦窑两地块相较于小瓦窑橡树澜湾、国风长安,紧邻地铁14号线大瓦窑站;石景山古城南街两地块相较于长安云锦,距离地铁1号线古城站更近。

  

  但严肃君也要提醒购房者们:等待需谨慎

  目前拟推地块介绍中的住宅部分都标明为“商品房”,但并未明确,哪些是限价出让。联系去年开始,普通商品住宅用地逐步回归的情况,新供应地块或将不限价

  具体到买房选择

  不限价,意味着定价权便重新回到市场和开发商手中。这也就回到标题的问题,这些新地块到底该不该等?

  严肃君认为,目前第一目标的成交均价,可以作为购房者的重要参考标准。

  五里坨区域可以放心等。

  五里坨3个限竞房翡翠山晓、绿城西府海棠、五里春秋目前成交均价都低于限均价。当售价普遍低于限价时,限价本身就没什么意义了。且据严肃君统计,3个限竞房就供应有4600余套房源,可选择范围很大。

  

  截止至5月15日石景山区域成交排行

  位置更好或规划条件更好的地块,警惕房价上涨。

  古城两地块丰台大瓦窑两地块相较于目前周边项目距离地铁更近,而禧悦学府本身配建有环卫设施用地,因此新增西黄村地块位置相对更好。

  如果这5个地块不限价,大概率售价会上涨。毕竟,在北京地段好的房子,从来不愁卖。

  此外严肃君还注意到,石景山区拟供应的古城南街东侧1612-761、764、768、760地块在此前的土地预申请公告中,有详情的规划指标。

  根据当时控规指标,该地块住宅部分为限竞房,且与长安云锦限价相同,限均价58802元/平,且执行7090政策。该地块限高80米,容积率为2.8。(1612-761、764为R2二类居住用地、1612-768为B4综合性商业金融服务业用地、1612-760为A33基础教育用地)

  

  从位置上看,该地块比长安云锦距离地铁更近;但从地块限高来看,预计区别于长安云锦的洋房产品,将供应高层产品。

  如果规划条件不做调整的话,更注重地铁距离的购房者可以选择等一等这块地。

  还是拿不定主意的购房者,可以看看下面这则小故事~

  1613年,伟大的天文物理学家约翰尼斯开普勒(Johannes Kepler)展开了一项新的工作——仔细列出多项参数,依次严格考察多位女士。

  你以为他是在面试找秘书?不,他是在找老婆。

  在面试到,哦不,交往到第5位女士的时候,开普勒眼前一亮,觉得这就是Mrs Right 本人啊。但开普勒并未收手,而是怀揣着“下一个会更好”的理想,继续驰骋情场。直到他交往了11位女士,却对第5位女士日益魂牵梦绕。

  于是,据说在某天去演讲的途中,开普勒掉头去向第5位女士求婚,成功结婚,生了6个娃,幸福到老。

  开普勒的故事生动的告诉我们,不管选房还是谈恋爱,找到最优停止时机很重要。

  这就是经济学中著名的“最优停止理论”,它把决策的时间点归结为一个类似于黄金分割的数字——37%。

  放到买房这个动作上,假设你计划看10个项目,当看到第4~5个的时候,请从中挑选最合适的,果断下手,这就是你的Mr Right了。

  互动时刻:

  对于京西拟供应的这些新地块,你有怎样的看法?你会等这些新地块入市吗?欢迎在评论区留言~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi3

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