房地产景气度高不高，很多人都习惯拿房企的处境做对比。
比如在2018年，上半年各大开发商还是赚的盆满钵满，动不动就是单月几百亿的销售额。
谁知道下半年风云突变，融资越来越难，债务违约的房地产公司一直不断，哪怕是行业领先的龙头，也尝到了现金流枯竭的滋味。
到了今年，开发商的日子似乎好过多了。
数据显示，1-4月份，开发商自筹资金15687亿元，增长5.3%，定金及预收款17249亿元，增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。
要知道，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款是开发商的三大资金来源，也是房地产行业的三大“补充血液”。
然而，拆分来看，这三项资金来源都极度依赖于销售额，也就是说，房企的钱包鼓了，是因为房子好卖了，一旦销售情况不佳，这些资金全部都要化为泡影。
笔者认为，虽然三个资金渠道全线增长，但现在楼市又制造出了一个悬念，出现了一个变化，打碎了原来的“幻象”。
这个悬念的名字叫“棚改”。
今年各地棚改总量是285万套，对比去年，货币化安置的规模下降了一半，所以，开发商有在上半年集中推盘的动力，但购房者的购买力，却面临极大的透支。
因此，上半年的销售额增长，三大资金来源异常充裕，很容易给房企和从业者一种“幻象”，认为这种趋势会一直延续下去。
殊不知，以前卖房子靠的是中小城市居民不断增加的杠杆，现在既没有棚改助力，杠杆率又上升到了近年以来的高位，未来靠什么支撑回款？
自筹资金是房企借来的钱，借款方不管是个人还是企业，抑或是银行，都要看房企的品牌回款能力，一旦销售不及预期，偿还难度必然加大。
而定金及预收款、个人按揭贷款这两项，一方面取决于房贷利率，另一方面就取决于居民购买力，现在少了最重要的外力催化，显然会走下坡路。
之所以称之为“悬念”，是因为刚刚显露，还没有呈现蔓延之势，正好也能给房企们提个醒，现在的好日子可能没多久了，要珍惜眼下难得的局面，不要再重蹈前几年不断往小城市下沉，无脑拿地扩张，高周转的策略，见好就收才是最好的选择。
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