4月70城仅2城房价下调!专家:楼市可以小阳春,但不能入夏

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  国家统计局公布的4月份70城房价指数显示,70大中城市中有67城新建商品住宅价格环比上涨,3月为65城;北上广深分别涨0.5%、涨0.3%、涨1.1%、涨0.4%。中原地产首席分析师张大伟对此进行了解读。

  金三银四出现,楼市小阳春蔓延

  从70城数据看,3-4月份的楼市小阳春继续蔓延,新建住宅与二手房几个上涨城市依然处于高位。新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨,仅赣州,韶关两个弱三线城市环比下调。

  

  出现4月房价继续上涨的原因,主要还是因为之前相对宽松的信贷政策,另外上涨比较多的城市有所向三线城市蔓延,特别是二手房,一二线城市依然明显上涨,部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。

  

  信贷政策宽松+人才政策,成小阳春主因

  张大伟认为,4月份出现房价再翘头的原因很简单:信贷宽松下,购房者入市量提高后,价格开始出现上浮。

  截至目前,前四月销售业绩的房企合计有28家,合计销售额为15426亿,同比上涨9.2%;前3月销售额为10821亿,同比上涨为4.8%。28家企业中,前4月同比上涨幅度相比前3月,有13家涨幅放缓,14家上涨加速。

  数据显示,前4个月住户部分中长期贷款上涨了1.8万亿。在一季度受到降准等影响,包括2018年部分房贷按揭需求转移到2019年。1.8万亿的前4个月居民户中长期贷款数据是历史高位。

  从房地产资金面看,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

  从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策,其中大量的轻微松绑政策被加码放大。从当下信贷市场看,最紧的时间已经过去,包括认房又认贷,首套房与二套房的认定标准,贷款成数、按揭利率的变化,将是未来几个月影响房地产市场走势的最关键要素。

  70城4月卖地3321亿,环比同比均明显上涨

  统计局公布70城房价数据的这70个城市的土地市场,也同样处于高位运行状态,累计这70个城市在2019年4月卖地高达3321亿,同比上涨了47%,环比上涨了36.9%.这一卖地金额也是2019年来的最高点。

  4月卖地比较多的城市有,武汉、杭州、合肥、温州、宁波、广州、郑州。70大城市平均4月卖地溢价率高达22.71%,这也是最近2年的高点。

  

  二手房市场依然分化

  因为新建住宅是网签数据,新盘网签被政策影响最大,整体看,二手房数据更体现市场真实情况。

  4月市场分化继续明显,有12个城市二手房价格下调,一二三线城市都有分布,其中包括,广州、济南、成都、武汉、青岛等城市依然下调。从去年10月开始,已经连续7个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

  小阳春持续,过热就调控,15政策收紧

  这一轮小阳春到底多长?张大伟认为,核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。

  过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。

  4月来,房地产调控再变,超过15城再收紧,限售与公积金收紧再现。出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。

  上涨不是稳定,下调也不是稳定,预计后续楼市调控政策将继续稳定房地产市场。“市场可以小阳春,不准入夏。”张大伟如是认为。

  58安居客房产研究院首席分析师张波也预计,2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在,因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化,不但松紧方式不同,松紧的力度亦会有所差异,市场极大概率将趋于稳定。

  数据来源:国家统计局、中原地产

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