深度解析“以房养老”非法集资骗局，谁来捍卫孤寡老人的房产！

2019年4月，北京众多老人平静的养老生活被彻底打乱，本以为享受的是“以房养老”的前卫生活，没想到却是彻头彻尾的以“以房养老”为幌子的非法集资，不但每月按时到账的养老金没了，还面临着房产债权人的追债，如果不按时缴纳利息，就会被赶出老宅，流落街头。

众多老人陷入“房财两失窘境”，在目前的法律框架下可以说是无解。如果归还老人房产，就是对债权人权利的不公，因为债权人是真金白银借出了大量资金，老人不归还资金，债权人自然有权利处置房产。如果不归还老人房产，那就意味着1300位老人将流落街头，面临无家可归的困境。

下面我深入解析“以房养老”模式，避免大家再次跌入非法集资的陷阱。

一、市场上“以房养老”产品，大部分是非法集资的骗局。

老人年轻的时候贷款买房，老了以后将拥有产权的房子抵押给银行或保险公司，由上述企业或者机构按月支付养老费用，从而保障孤寡无依的老年人晚年生活衣食无忧，这是国家推行“以房养老”项目的动力。

虽然中国早在2015年3月第一款“以房养老”产品已经正式面世。但截止到现在为止，中国只批准四家公司开展“以房养老”业务，正式开始业务的仅有幸福人寿一家公司。所以市场上充斥着各种“以房养老”的业务基本都是骗局，全是以“以房养老”概念的非法集资骗局。

正规“以房养老”是银行、保险公司，不会破产倒闭。非法“以房养老”是理财公司、投资公司，只有有限责任，随时破产倒闭。

正规“以房养老”的产品和非法的“以房养老”产品最大的区别在于承办方。无论中国还是外国，正规开展“以房养老”业务的公司基本是实力雄厚的银行或者保险公司。他们本身就具有大量的沉淀资金无处可用，开展这种产品是把手上资金灵活调配，他们看重的是抵押房产盘活了手中的资金，而不是通过房产抵押资金赚钱,所以从产品逻辑上来看，基本没有资金链断裂或者破产的风险。

而非法开展“以房养老”的公司基本都是理财公司、担保公司、投资公司等等，这就存在重大的风险。首先这些公司实力弱、并且都是有限责任公司，就算“以房养老”业务经营正常，随时可能由于公司其他业务影响而破产倒闭。其次老年人房产是一次性抵押给这些公司的，这些公司是分期支付养老金，他们是通过抵押房产的资金去投资其他业务，只有获取比养老金更高的收益才能政策运行，如果无法通过抵押房产获得更高的收益，随时可能资金链断裂，然后破产倒闭。

所以简单从开展业务的公司实力和产品逻辑角度就能看出，非法开展“以房养老”业务的公司迟早会出现问题。

二、以“中安民生”为例，解析“以房养老”非常集资模式骗局。

以中安民生为代表的“以房养老”模式从表面来看，客户依然是要抵押房产，中安民生依然是要按月支付养老金给客户，但其本质根本不是“以房养老”产品，而是房产抵押、资金理财的相结合的投资理财产品，其中存在巨大的风险。

具体操作模式如下：

第一步：老人将房产抵押给个人，然后按照年利息24%的高额利息换取到一笔流动资金。

第二步：老人再将房产抵押换取的流动资金全额购买中安民生的一款年利息5%的理财产品，利息全部用于支付老人的养老金。

第三步：老人和中安民生旗下资产公司签署补充协议，房产抵押24%利息全部由中安民生全额代为支付。

通过以上步骤的分解，我们可以发现中安民生“以房养老”和国家提倡“以房养老”完全是两个概念。中安民生是以“以房养老”名义包装的房产抵押非法集资，老人是利用自己房子抵押资金去投资高风险的产品，而正宗“以房养老”产品是以房产身故后处置权作抵押，提前换取养老金的产品。

风险一：利息太高，中安民生的资金断裂几率太大。

在每笔“以房养老”的交易中，中安民生需要支付两笔利息，第一笔是代替老人支付的房产抵押利息，年利息高达24%，第二笔是支付给老人的养老金，年利息5%。总共支付年利息29%，中安民生还要赚钱，也就是这笔资金的投资回报率要高代30%-40%，资金链才没有断裂的风险。天啊！哪个行业的净利润能达到30%-40%？

风险二、中安民生完全是一个皮包公司，随时可能破产倒闭。

北京中安民生资产管理有限公司是注册资本5个亿，由李佳豪占比96%控股的子公司。首先根据公开数据显示，中安民生最终涉及金额达到几十个亿，远远高于注册资本的5个亿，并且该公司完全由个人持有，倒闭的风险极大。

随着中安民生非法集资骗局的破灭，老人陷入“房财两失”窘境，一方面购买的理财产品的资金随着骗局破灭而全部损失，一方面房地产抵押的借贷人时刻催缴还款，否则将面临收房。

三、真正的“以房养老”产品，全国只有一家企业合法经营，真实客户只有133个。

“以房养老”产品设计的初衷其实是一个养老概念的保险产品，老年人以房产和保险公司进行对赌，实际上是一种住房抵押和终身年金保险相结合的创新保险产品。

“以房养老”保险的具体操作方式是，只有拥有房产没有其他收入的老年人，为了延续老年的养老生活，把自己拥有产权的房产的身故后处置权抵押给保险公司，自己依然拥有生前的居住权、使用权、收益和经过保险抵押人同意的处置权，并且按月可以从保险公司领取养老金直至身故，保险公司获得房产在老人身故后的处置权，一般来说保险公司会把房产拍卖，用于偿付老人身前支付的养老金。

值的注意的是：保险公司是不享受房产增值的收益，但是承担房屋贬值风险以及老年人长寿的风险。也就是说，老年人抵押过房产，终身领取的养老金不会由于房价下跌而缩水。也不会由于老年人生存期太长而缩水。老人身故后，保险公司拍卖掉房产之后，优先偿付保险公司之前支付养老费用，剩余部分会返还给老人的合法继承人。

此类产品在外国发展了多年，但在中国属于新兴事物。2014年政府才正式批准启动“以房养老”产品的试点。2016年4月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动“以房养老”保险产品试点，试点城市为北京、上海、广州、武汉四个城市。2018年7月31日，保监会正式宣布“以房养老”保险产品正式扩大到全国范围。

“以房养老”保险产品并没有获得客户青睐，截止到2018年5月，一共有4家保险公司获得“以房养老”保险产品的开发销售资格，其中仅有两家保险公司设计出了“以房养老”保险产品，但实际开展“以房养老”保险产品业务的仅有幸福人寿一家保险公司。根据公开数据显示：截至到2019年4月，幸福人寿所有“以房养老”保险产品在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单）。平均投保年龄71岁，失独孤寡、空巢、低收入老人更具有强烈的投保意愿。

“以房养老”是一个比较前卫的养老模式，在外国这种模式比较普及，中国政府虽然一直提倡或者促进这种养老模式的形成，但收效甚微。首先因为中国房地产市场处于高速发展期，不像外国房地产比较稳定，因此房价高速波动导致老人不敢随便把房产抵押。第二中国人家庭观念比较浓厚，年轻人有赡养老人的义务，老人财产处置权年轻人也有建议权。所以只有无人照料、身无长物的孤寡老人才会选择“以房养老”的模式。第三正规“以房养老”门槛较高，针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，真正受众人群较少。第四新兴实物，办理时间较长，每单业务从老人签订投保意向书、房屋评估、抵押权人资质认定、房屋抵押、公证、到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2～3个月时间，最长的一单历时9个月。

写在最后的…………

虽说天下骗子皆可恨，但“以房养老”的骗局可以说是最可恨以及最没人性的。这个骗局针对的孤苦无依的老人，大家可以想想看，但凡有一点办法，也不会穷到把自己房产抵押去换取那点可怜的养老金。一旦骗局破灭，这些孤苦无依的老人面临如何悲惨的结局是可以想象的。

我知道现在繁忙的节奏和沉重的生活压力导致各位年轻人已经无力他顾了。但还是恳请各位年轻人多关心一下父母，多回家看看，避免自己的父母陷入“房财两失”的窘境。

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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