2018上市房企经营性现金流排行：龙湖第一，恒大逆袭

资料来源：wind，标准地产研究院整理

说明

• 本榜单按照在内地以房地产开发作为主营业务的250多家A股和港股的上市公司，以2018年销售规模数据为基础（剔除了部分规模过小和房地产业务占比过低的上市房企）得出80家规模房企样本。

• 本榜单最终解释权归属标准地产研究院

现金流是企业的生命线。以销售回款为主的经营性现金流作为房企现金流入结构中的绝对主力，其重要性不言而喻。

碧桂园前财务官，现任阳光城执行副总裁的房企财务管理大师吴建斌曾提过：“房地产企业说来说去就是现金流管理。”

经营性现金流的情况能看出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。到底是坚持“现金流为王”毫不动摇，还是“扩张在前，现金流在后”，房企各有各的打法。

近三年来，样本房企的经营性现金流状况经历了先走低再大幅提升的路径。

（单位：亿元） 资料来源：wind，标准地产研究院整理

2017年，80家规模房企的经营性现金流净额之和为-3.5亿左右，而且投资性现金流净额之和为-8000多亿，现金流状况不佳。

在这一年里，房企们积极拿地，但是销售回款却不及预期。依靠大量负债大举拿地、激进扩张的传统高周转打法，很多房企规模上来了，但质量并不算太美好。

2018年，房企们的经营性现金流成绩单有所好转，虽然很多房企并未完成18年的销售目标，但是好在回款的情况较好，还算可圈可点。

从2018年的样本房企经营性现金流统计数据来看，尽管不少房企依然高举高打地走在冲规模的路上，导致行业整体的投资性现金流继续恶化，但是房企整体的经营性现金流得到了巨大的改善。

传统的高杠杆、高负债的激进扩张模式让房企在规模化竞赛中加速奔跑，但与此同时，也增大了资金管控的风险。

随着楼市调控趋严和金融去杠杆的继续，多家房企也意识到追求规模化的同时，主动调整发展策略，向着低杠杆、低负债迈进。

2017年，房企的经营性现金流最高值是万科的823.23亿元，而最低值是恒大的-1500多亿。和2017年相比，样本房企中，2018年经营性现金流净额最高值有所下降，为龙湖集团的778.74亿元，但是最低值下降幅度巨大，为美的置业的-166亿元左右，仅为去年最低值的十分之一。

从样本房企的经营性现金流正负值数量情况来看，80家房企中，经营性现金流为正的房企数量占比达到67.5%，这个数字比16年和17年的接近半数多了13家，改善趋势明显。

头部房企中，恒大的经营性现金流变动对行业整体情况影响较大，排名实现了真正意义上的逆袭，从倒数第一到正数第二，恒大的现金流管控成效卓然。恒大之前就提出了要从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，并且向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变。从现金流情况来看，其战略转型效果明显。

碧桂园、万科和融创的经营性现金流状况则连续两年稳居行业前列，也体现了头部房企优良的财务管控能力。

国企背景的房企中，绿地和华润的经营性现金流状良好，都连续两年位居行业前十，而老牌房企保利和中海的状况也在好转。其中，保利2018年经营性现金流实现了转正，增加了400多亿的经营性现金流净额，其排名也一路上涨了64名。中海虽然现金流还未回正，但是也增加了近300亿的净额，按照这种趋势，预计明年可以实现经营性现金流的转正。

中型房企中，阳光城在“双斌”入主之后，实现了经营性现金流连续两年回正，并进入行业前十，阳光城通过多种方式控成本优结构，并打造了精准的财务管理体系，各项财务指标都得到了大幅的改观。

除了这些表现良好的房企，也有不少房企的经营性现金流状况表现不佳。80家房企中，有10家房企连续三年经营性现金流为负。

其中，美的置业、华侨城、金融街和富力的经营性现金流余额缺口还在不断扩大，华夏幸福的指标虽然有所好转，但依然处于行业低位；时代中国、合景泰富和金地的指标都在下行区间，并且按照趋势来看即将可以转正。这些指标情况不佳的房企还需要增强现金流管控能力。

现金流的管理是房地产企业最核心的方面。当前融资环境不是太好的时候，房企们就必须要加强内生管理，改善经营性现金流指标。毕竟卖了再多的房，只有钱到手了才算数。