楼市已退烧,开发商还在抢地推高房价?专家:现在抢地后果很严重

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  进入2019年,全国各地房价均出现上涨势头,个别热点城市又出现了日光盘和万人摇号的局面,楼市进入小阳春。

  

  一

  上面这段话是媒体对今年整体市场的报道,透过字面意思我们很容易理解成,房地产这是又要起飞的节奏啊。无怪乎很多刚需购房者坐不住了,毕竟对于没买房的人来说,“全国各地房价都出现了上涨势头”、“日光盘”、“万人摇号盛况再现”等词汇就像一把尖刀一样插进了他们的脆弱的心脏。

  但是我明确地告诉大家,相比于16、17年楼市已经有很大程度退烧,两年多来,北上广深四个一线城市都在量价齐跌的漩涡里挣扎,其它二三线城市若非人才引进政策支撑,早就迎来相同局面了。国家统计局昨天公布的今年前4月房地产销售相关情况也很好地证明了这一点:全国商品房销售面积及销售额增速虽然相对于春节期间涨幅明显,但是和去年全年相比仍处于较低水平(下图);且国房景气指数也是低于去年全年。

  

  房住不炒不是假把式!

  今年中央对房地产的整体定调是“稳地价、稳房价、稳预期”,这决定了整体行情不会出现太大波动。事实上我们也看到了,在三四月份市场出现短暂异动之后,政治局会议又再次重提“房住不炒”,强调各地方落实好主体责任,一城一策精准调控。苏州可谓是今年二线城市里的活跃者,但是我早就说过“市场过热必然会招致调控”,结局大家也看到了,苏州最严限售拍马赶到:火热片区新房限三年、二手房限五年。很多人低估了限售的威力,要知道资产最重要的一点就是流动性,流动性一旦枯竭,无法及时变现,再优良的资产都等于零。投资炒作尤其如此,所以限售一出,苏州市场降温转凉只是时间问题。

  我不止一次说过,这个时代哪还有那么多正直实事求是的媒体,现在说什么都是money决定的,所以什么专家大V学者媒体的话大家统统不要全信,你就信你自己。想搞明白市场到底如何,就去用脚踏遍每个售楼处,每家中介门店。说什么不如看他们在干什么,街上发房产广告的一拨接一拨,微信朋友圈新媒体各类广告铺天盖地宣传,这种现象我反正是好几年没看到过了。

  

  二

  但很多人还在耿耿于怀的是“近期土地市场火热重启”,楼市真的能稳住吗?

  数据显示,今年2月份二三线城市的土地成交楼面价就开始上涨,结束了此前连续11个月的下跌;中原地产研究院监测的二线城市,4月合计卖地的收入多达2933亿元,是这2年的最高纪录。其中宁波、杭州、武汉、苏州、合肥、温州、郑州等热点城市,是出让土地最多的二线城市。

  其中最值得一提的是,不久前18年业绩发布会上还在高喊“今年拿地会非常小心”的融创孙宏斌,转过脸就开始疯狂扫货,在合肥、武汉、无锡、南昌、徐州等二三线城市攻城略地,4月单月拿地总额超300亿,比万科前4个月拿地总和还多。

  

  今年前4个月地市的确热了,头部房企都在拼命抢地,这也是事实。但我们不能听风就是雨,开发商抢地热潮重启真的就代表市场会迎来大火,疯狂会继续重演吗?

  其实很多人只看到了现象没看到本质。这也是为什么中国房地产市场很容易被带火的根本原因——羊群效应太明显,很多购房者情绪很容易被煽动,其实很多人买房子需求根本没那么强烈,或者根本不是冲着居住购买,媒体中介开发商稍使出手段“宣传利好出现”,大家就很容易被牵着走入圈中套也就难免了,市场怎么可能不火?

  在我看来,3、4月份土地市场火热是有其合理性的。首先,市场上的钱便宜了,开发商融资成本降低流动性大增,一季度,房企信用债发行1745亿元,同比增长76.4%。公司债发行820亿元,同比翻番;海外债发行216亿美元,同比增长20.5%。有钱当然要囤地,这是做大规模不被赶超淘汰出局的基础;其次,地价真的便宜了。很多朋友可能没有那么快忘记,去年三四季度,地市透心凉时百余座城市屡屡出现土地流拍的新闻,全年土地流拍量更创近十几年的新高,我那时就说过,中央对供地是有规划的,流拍的土地还要二次三次…拍卖,第一次拍不出去,后面地方会采取降价或剔除捆绑等因素再次拍卖,并不是开发商对市场预期转好,而是地价便宜了。今年也出了一些地王,但是相比于前几年动不动200%的溢价,现在普遍溢价率不高于50%,真的是好太多了;再者,国家喊话“土储去化周期少于12个月”的城市要加大加快供地,其核心目的是稳地价、稳房价,地方加大供地量,开发商一方面要给面子去拿地,另一方面为了规模也要去争去抢。

  

  基于上述三个原因,所以我们看到这两个月来开发商都在市场上拼命抢地,因为你不拿别人就拿走了,所以才出现东莞有开发商20秒内十几次给自己加价,就是怕别人抢走。但有一点很明确,土地市场火热仅限于一二线城市,三四五六线城市随着棚改的腰斩已经彻底凉凉了,这意味着什么,相信大家也都明白。

  其实对于拿地开发商自己说得很明白:哪有什么风声诀窍,开发商自己也是在赌。时间就这么几年窗口,不拿地等死,拿地还可以博一把,想做大就必须冒险搞。16年那样的盛况必然不会再出现,所有人都心知肚明未来“拼狠多赚”是不可能了,但是拿地好好经营无非是少赚一点,至少可以活下来。

  

  三

  这种基本面能否长久保持下去?答案是否定的!专家说得很清楚:一方面,财政和货币“双积极”换来的增长,持续性不够;另一方面,棚改腰斩、基建受制于地方债务和杠杆,下半年情况不容乐观。

  其实我一直都反对中国“靠出卖土地融资发展城市”的模式。土地的确为中国的城市建设立下了汗马功劳,但是也深埋了不少隐患。高地价推高了高房价,高房价给民众生活造成相当大的阻碍;地方过度依赖土地出让金充实预算收入,已经大大降低了他们的招商引资的基本技能了,招商引资、筑巢引凤才是城市发展的正常程序,产业和人来了,再供地建房,方能做到合理分配,现在一切都本末倒置了。

  

  经济学家杨伟民直言不讳揭露到,高房价对实体经济造成挤压。为什么地方会过多依赖房地产,就是因为卖地赚钱太轻而易举了,制造业等实体得不到输血盈利必然会减弱,自然没有人愿意干,都去炒房炒地,还谈什么发展?

  周天勇教授也怒批过:房子是用来住的,不是用来炒的。地价这样涨,房价是控制不住的,控房价要先管住地价,土地是用来盖房子的,也不是用来炒的。房价越高并不意味着这个城市越有吸引力,相反它的反向调节作用在体现,华为搬离深圳至东莞、小米撤离北京去武汉,之前的香港一些企业相继搬离等,都很好地证明了,城市要发展是想办法留住人才,而不是盲目发展房地产,推高房价。中国经济要走上高质量发展道路,必然要摆脱对房地产的过度依赖,这是唯一的选择。

  

  党媒经济参考报两周前发声,人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。释放的信号非常明确,楼市已经翻不起什么大风浪了,投资炒房之路已经走不通了,未来随着投资炒作的烟消云散市场会逐渐回归健康理性。所以,在这种情况下,很多开发商还在无节制疯抢,高价拿地,不是什么好事。

  同理,还在想着靠投资投机房产发财致富的人,也应该幡然醒悟了,各大基本面决定了未来几年中国楼市都不会大起大落,投资炒房的门槛越来越高,代价和风险也越来越大,过去鼎盛时期,很多人的确赚到了,但是未来依然赚钱的几率非常渺茫,尤其是在三四线置业投资的。拥有多套住房的投资投机客,的确可以适当优化一下资产配置了,否则真等到房地产长效机制出台,房价回归合理,只能自食其果了。

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