1-4月，地产开发投资大增11.9%！供应放量，房价回落不远了

据统计局数据，“2019年1—4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。”这说明：1)GDP增速要保6-6.5%，需要房地产继续拉动经济增长；2)开发商对于买地盖楼卖房，顺利回笼资金信心十足。

高房价遭人抱怨，这说明，很多人想买房，但嫌太贵，从侧面说明需求量还是很大。若是没有需求在那边，无论房价涨多高，也不会有人抱怨。就像香港新加坡房价涨上天，成都人无需抱怨。

抱怨的人越多，说明铁铁的刚需还在。

开发商11.9%的投资增幅，这折算到(即将到来的)新房10%以上的新增供应。我国汽车销售，已出现了11个月的下跌，最近几个月销量同比下跌都是两位数。汽车品牌，纷纷开始降价促销。

因此，二三线公寓，降价促销的时代不远了。

2019年，GDP增幅将达6-6.5%；2020-2025年的目标若还是6%以上，开发商即使不是11.9%的投资增幅，至少也得8-9%的投资增幅。

市面上公寓的价格，由：1)土地成本，2)建筑成本，3)税及其他管理销售成本及利润，这三大板块组成。

我国一二线城市，市中心已都是熟地，开发商基本上已无地可拿。开发商在一二线城市，新建的楼盘只能是地段相对较偏。

市中心有稀缺性，房源主要在早期买房者手中，这里包括：1)自住家庭，2)投资客。

一二线市中心房价年年走高，与开发商无关，因为他们早已卖了。这涨价，背后是人民币M2走高，以及一二线市中心持有房源的投资者，坐地涨价。同时，市区剩下土地，地王频出，地价走高。

据统计局数据，2018年城镇私营单位就业人员年平均工资49575元。折算成月薪就是3686元，开发商正在开发的楼盘，即将面对的客户，将是这些中低收入的无房者。

2018年之前，我国一二线楼市，新开盘的公寓主要由中高收入者吃下，有些房源一直处于空置状态。低收入者，从2016年起基本上就被挤出了公寓市场。

高收入者，购买力强劲，据统计局最近发布的数据，信息传输和软件行业的平均工资，分别为：297189元和167915元。大型企业中层及以上管理人员，全国平均工资为145125元。

很显然，年收入低于5万的人，与年收入30万，或者15万的人，对房价的理解是不一样的。

一个城市的发展，是郊区生地，逐渐变成熟地的过程。

开发商当前开发的郊区房，现在是生地，但等人气聚集后，十年内大概率将成为新的(次级)市中心，也就是熟地。

二十年前，苏州工业园区还是农田。现在它是苏州房价最贵的地方。

我国40年产权的商住房，售价一般远低于同等面积的70年产权公寓。它给‘合理’房价提供了参考。对于开发商来说，40年产权商住房，与70年产权公寓，建筑成本一样。差别是土地成本。

2019-2022年，在GDP增速压力，以及开发商需卖掉楼盘回笼资金，买房者已换成(2019年)年入低于5万的人群，地价可能将会下调。这样，二线郊区的新开盘公寓，极有可能会卖出比40年产权商住房略高的价格。

郊区土地供应充足，地价若不回落，开发商拿地后，卖给年入不到5万的普通人，卖不掉就要吃库存。汽车已经在降价了。