金三银四之后的上海楼市 暖意中夹杂隐忧

　　从开年一直到现在，无论是中介还是很多购房者都被沉浸在了一片楼市回暖的氛围中。

　　不过，最近小编在实地踩盘的过程中却发现，不少原本十分热门的楼盘售楼处却显得明显没有开年那么热闹了。

　　种种奇奇怪怪的现象让上海楼市的真实状况变得更加扑朔迷离。

　　为此，网易房产的小编专程走访了沪上多个交易中心以及部分区域热门楼盘的售楼处，为大家揭示目前楼市的“第一现场”。

　　交易中心的“热闹”似乎已是常态

　　各个区的交易中心一直是地产媒体人了解当下楼市的一个非常重要的窗口。小编于工作日走访了沪上的多个房产交易中心，发现多个交易中心来办理产证业务和过户业务的人数都比小编开年头一次造访时多了不少。

　　一位交易中心负责维持秩序的志愿者就向小编表示：“最近人交易中心过来领房产证和办理过户的人一直都不算少，这一情况已经维持了一段时间。”

　　午休时间的浦东房产交易中心，上午场的交易仍未结束

　　在浦东的交易中心，小编在午休时间以购房者的身份在自助取号机上取到了一张办理过户手续的号码，号码显示，截止小编拿号的时间下午场已有17人取号。而小编取号的时间距离交易中心上午场结束也只过去了不到半个小时。一旁的工作人员就向小编表示：“这已经是常态了，前几天人比这多多了。”

　　刚需购房者似有减少的趋势

　　部分动迁户加入二手房队伍

　　在交易中心的现场，小编注意到，有不少购房者是由中介带过来交易、签约的。这些购房者中很大一部分都没有明显的口音，其中有不少是刚刚在上海扎根的新上海人。

　　另一方面，小编也注意到，有不少最近拿到动迁款的居民也加入了二手房的购房队伍。这部分购房者也成为了多个市中心区域（如徐汇、杨浦、虹口等）的主力签约群体。

　　热闹的徐汇交易中心领证大厅

　　在徐汇交易中心，小编就偶遇了一大家子来交易中心办理过户手续的购房者，期间带他们前来的中介一直都在向他们讲述动迁买房的相关政策。

　　因此，从二手交易中心现场了解到的情况来看，上海目前的二手房总体交易量似乎并没有非常明显的减少，而随着动迁户的加入，或许未来一小段时间的成交量都不会太差。

　　徐汇交易中心过户窗口

　　不过，一位不愿透露姓名的中介从业人员私下向小编表示：他们门店4月的成交量较之前已经有了一定程度的下滑。一方面上海楼市近期基本没有什么利好消息，另一方面市场上的刚需购房者仍然是非常有限的。

　　因此后续长期来看，成交量是否还能长期保持在如今的相对高位仍然还是一个值得考量的问题。

　　一手市场主要靠刚需热盘拉动

　　后劲似乎不足？

　　回看3-4月份的一手住宅成交数据，我们不难发现3-4月的一手成交量较之前的确有了非常明显的提升。

　　但是仔细分析成交排名我们不难发现，排在前面的那些楼盘大多在地段或者性价比方面都有非常值得称道的地方，因此才得到了购房者的广泛认同。当然，这些楼盘基本都以刚需为主，总价段普遍也都比较贴近刚需购房者的实际情况。

　　上海一手商品房2019年3-4月成交排行（top20）

　　而从最近开始，小编在跑盘、想选题的过程中却发现，由于前2年的时间里上海出让的宅地大多在外环外又或者楼板价比较高。因此在目前的市场上，同时具备性价比和地段这2个条件的楼盘正在逐渐减少。

　　同时，在与购房者网友沟通的过程中，不少有刚需购房计划的网友也在埋怨现在可以选择的、性价比高且在预算范围内的一手新房确实不多，也很难挑出特别满意的选项。

　　另外，在小编近期走访沪上多个区域的新房售楼处时也发现，不少存量项目的售楼员都反应，最近无论是带看量还是成交量较刚刚过完年的那段时间相比确实已经明显减少。就连曾经备受关注的前滩，小编路过时特意去逛了一大圈也几乎看不到购房者的身影，东方悦耀剩余的大户型也是少人问津，就连售楼处也悄悄撤走了。

　　空荡荡的前滩某项目售楼处

　　这么看来，一手房市场似乎有了一点后劲不足的感觉。

　　不过，松江某个不太热门的刚需楼盘的营销人员也向小编表示：“虽然近期成交和带看量都有所下滑，但并不代表没有成交。即使市场持续维持在相对较为低迷的行情，我们仍然有信心在半年内将楼盘的总共500余套房源全部卖光。”

　　松江某刚需盘附近的交通枢纽实景

　　另一点值得注意的是，今年农历开年以来，在新拿证的项目中，我们也非常难见到那些热门改善楼盘和热门高端楼盘的身影。

　　据统计，今年1月-4月上海外环内备案价600-800万区间的刚改房源供应量仅416套，可以说是有些少得可怜。另外，1-4月，上海中环内800万-1500万的中高端改善档供应的房源同样非常有限，这部分总共也只有591套，同样是杯水车薪。

　　因此，一手房市场这部分中高端的改善需求究竟还有多少，现在也没有办法直观统计出来。

　　综合一手市场和二手市场的现象，如今的上海房地产市场是在可以用扑朔迷离来形容。

　　我们看不到支撑房价上涨的动力，但市场上仍然有各种需求在源源不断的涌入；

　　新增的供应越来越难以满足刚需购房者对于美好生活的向往，但是购房者的购房之路依然还要继续走下去。

　　那么问题来了，你觉得未来上海的房地产市场会怎么走呢？