第一豪宅区的陨落,华侨城波托菲诺何以从顶豪沦为普豪!

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  作者:e天剑

  每个人都有一个豪宅梦,每个深圳人都有个“华侨城梦”,甚至很多中国人都有个“华侨城梦”,但如今是梦醒时分!

  

  这个华侨城,就是第一座华侨城,也是总部华侨城,位于现在的地球第一区南山,包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、波托菲诺等,总占地达到6.2平方公里。华侨城里的很多子项目,都是深圳的名片,都曾是中国的榜样。华侨城是中国文旅地产的开创者,比如雷贯耳的万达搞文旅地产要早二十多年哦。华侨城于1985年开建,第一个旅游项目欢乐谷于1988年园,后续开发了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等。国家领导人曾多次造访华侨城,也曾是玩转深圳的首选地(现在也是必选地)。经过前十五年的积累,旅游项目取得了巨大成功,华侨城乘势推出地产项目、深圳第一大豪宅项目(108万平纯住宅)、也是深圳空前绝后的200㎡以上大户型最多的项目——波托菲诺(Portofino)。

  

  

  波托菲诺,原本是意大利西北部里格连海岸东面著名的旅游海港小镇,由建筑大师和能工巧匠精心雕琢的杰作使Portofino蜚声世界,吸引了世界各地许多非常著名的政界要人、金融巨子、明星名流。华侨城的波托菲诺就是从此而来,以此为蓝本,打造一座意大利风情高端小镇。

  功夫不负有心人,华侨城如愿以偿。波托菲诺成了闻名全国的“城市里的花园,花园里的豪宅”,吸引了深圳、香港、内地等众多巨商、政要、明星在此置业居住,如企业领袖柳传志、香港首任特首董建华、文人骚客余秋雨、体育明星李玮锋、知名导演徐克等。华侨城波托菲诺成为深圳最具高贵血统的豪宅,成为深圳豪宅名副其实的豪宅领袖,统领深圳豪宅江湖十余年

  华侨城波托菲诺,荣耀无限,但是也很让业主痛心。

  波托菲诺于2001年推出一期天鹅堡,主要是多层和小高层,主力户型为300-380㎡,均价约9000元/㎡,约为当年深圳均价为5517元/㎡的1.6倍,现在2019二手房约9万/㎡,18年年均涨幅约50%。目前全市住宅均价约54000,相比2006年全市住宅均价5517,全市住宅年均涨幅约50%。波托菲诺天鹅堡一期升值能力也就是全市平均水平,顶豪未必很能升值

  

  2006年,波托菲诺天鹅堡卖到了三期,主力户型为200-350㎡,均价约18000元/㎡(当时深圳最高价),约为当年深圳均价为9230元/㎡的两倍,现在2019二手房价约10万元/㎡,13年年均涨幅约35%。目前全市住宅均价约54000,相比2006年全市住宅均价9230,年均涨幅约37%。波托菲诺天鹅堡三期升值能力低于全市平均水平

  有对比才有伤害。也是2006年,南山半岛边陲也有一个百万大盘开始面市,叫半岛城邦。半岛一期是一线海景,主力户型80-270㎡,产品线长、户型多,既想走量,又想有档次的定位,明显没有天鹅堡高大上。半岛一期2006年开盘,均价约8000元/,低于当年深圳的均价9230元/㎡,是当年天鹅堡三期价格18000的零头,只有天鹅堡三期价格的4.4折(44%)。半岛城邦当时在深圳就是一个白领楼盘,相比顶豪波托菲诺天鹅堡,那就是低N个档次的普通住宅。

  现在半岛城邦一期的二手房价约11万,晋级为豪宅行列,可谓“丑小鸭”逆势为白天鹅。半岛一期13年间年均涨幅达98%, 几乎是每年翻倍的节奏,堪称深圳升值最强的楼盘之一。

  

  波托菲诺的组团名很多,很容易把人搞晕菜,有天鹅堡系列,有纯水岸系列,有香山美墅系列,有香山里系列,还有新天鹅堡系列,每个系列有N期,譬如纯水岸系列就有16期。到了香山里、新天鹅堡,画风大变,原本的意大利风情小镇没了踪影,变成了现代风格,也不知道还是不是波托菲诺这个楼盘。

  

  时光飞逝,转眼到了2019年,13年过去了,半岛城邦推出了四期,波托菲诺推出了新天鹅堡三期

  半岛城邦在做豪宅产品上总是不够自信,四期主力户型87-137㎡(主流居家),4.23开盘,价格却很自信,均价11.6万。

  

  华侨城新天鹅堡三期,共1116套房,主力户型122-123㎡三房,是波托菲诺中户型最小的一期,备案均价12.5万(是波托菲诺开发以来高层开盘最高价),总价在1500万左右,将于5.15公证摇号,5.16开盘选房。

  

  13年间,曾经的普通住宅半岛城邦,价格涨了13.5倍,年均涨幅达104%(楼盘开盘均价),晋级为豪宅。13年间,深圳顶豪、南山顶豪波托菲诺,现在沦落到普通豪宅(现在顶豪都要20万+),楼盘均价仅涨6倍,房价年均涨幅仅为46%(楼盘开盘均价),不到半岛城邦年均涨幅的一半

  

  为华侨城波托菲诺感到可惜、可叹!假如2006年买了波托菲诺老天鹅堡三期380㎡的业主,总价约630万,当年拿630万可以去买10套半岛城邦的80㎡户型(那时还不限购哦),到现在可以躺着多赢5000万!相当于可以在深圳湾赚一套超级豪宅了。

  此刻想起一句话:时代抛弃你时,不会和你说一声再见。对于房子还要加一句:地段抛弃你时,也不会和你说一声再见。同为地球第一区的南山,两个不同档次大盘的对比,升值差异如此巨大,给我们带来无尽的思考......(明天房产大象再发文剖析其中原因!)

  现在的新天鹅堡三期,是波托菲诺各大组团中景观比较差的(没有靠近天鹅湖),噪音较大(靠侨香路),但价格是波托菲诺高层最高的(开盘价),这是不是很刺心?据中介说新天鹅堡三期是波托菲诺的最后一期了,大盘红利不再,这注定新天鹅堡三期升值能力更弱,这是不是很刺心?华侨城毕竟老了,老豪宅升值乏力,一颗小新芽,又能开出什么样的花呢?这是不是很刺心?

  

  过去十多年已经证明,波托菲诺升值能力本来就弱,如今是最后一期,升值能力是弱上加弱,1500万,你还要下手么?三思而后行哦!我觉得1500万在深圳可以选到更能升值的房子。

  当然房产大象也不是建议你去买半岛4,半岛4也不可能重演过去的暴涨神话。我们应该面向未来,去捕捉下个“妖盘”

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