第一豪宅区的陨落，华侨城波托菲诺何以从顶豪沦为普豪！

作者：e天剑

每个人都有一个豪宅梦，每个深圳人都有个“华侨城梦”，甚至很多中国人都有个“华侨城梦”，但如今是梦醒时分！

这个华侨城，就是第一座华侨城，也是总部华侨城，位于现在的地球第一区南山，包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、波托菲诺等，总占地达到6.2平方公里。华侨城里的很多子项目，都是深圳的名片，都曾是中国的榜样。华侨城是中国文旅地产的开创者，比如雷贯耳的万达搞文旅地产要早二十多年哦。华侨城于1985年开建，第一个旅游项目欢乐谷于1988年园，后续开发了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等。国家领导人曾多次造访华侨城，也曾是玩转深圳的首选地（现在也是必选地）。经过前十五年的积累，旅游项目取得了巨大成功，华侨城乘势推出地产项目、深圳第一大豪宅项目（108万平纯住宅）、也是深圳空前绝后的200㎡以上大户型最多的项目——波托菲诺（Portofino）。

波托菲诺，原本是意大利西北部里格连海岸东面著名的旅游海港小镇，由建筑大师和能工巧匠精心雕琢的杰作使Portofino蜚声世界，吸引了世界各地许多非常著名的政界要人、金融巨子、明星名流。华侨城的波托菲诺就是从此而来，以此为蓝本，打造一座意大利风情高端小镇。

功夫不负有心人，华侨城如愿以偿。波托菲诺成了闻名全国的“城市里的花园，花园里的豪宅”，吸引了深圳、香港、内地等众多巨商、政要、明星在此置业居住，如企业领袖柳传志、香港首任特首董建华、文人骚客余秋雨、体育明星李玮锋、知名导演徐克等。华侨城波托菲诺成为深圳最具高贵血统的豪宅，成为深圳豪宅名副其实的豪宅领袖，统领深圳豪宅江湖十余年。

华侨城波托菲诺，荣耀无限，但是也很让业主痛心。

波托菲诺于2001年推出一期天鹅堡，主要是多层和小高层，主力户型为300-380㎡，均价约9000元/㎡，约为当年深圳均价为5517元/㎡的1.6倍，现在2019二手房约9万/㎡，18年年均涨幅约50%。目前全市住宅均价约54000，相比2006年全市住宅均价5517，全市住宅年均涨幅约50%。波托菲诺天鹅堡一期升值能力也就是全市平均水平，顶豪未必很能升值。

2006年，波托菲诺天鹅堡卖到了三期，主力户型为200-350㎡，均价约18000元/㎡（当时深圳最高价），约为当年深圳均价为9230元/㎡的两倍，现在2019二手房价约10万元/㎡，13年年均涨幅约35%。目前全市住宅均价约54000，相比2006年全市住宅均价9230，年均涨幅约37%。波托菲诺天鹅堡三期升值能力低于全市平均水平。

有对比才有伤害。也是2006年，南山半岛边陲也有一个百万大盘开始面市，叫半岛城邦。半岛一期是一线海景，主力户型80-270㎡，产品线长、户型多，既想走量，又想有档次的定位，明显没有天鹅堡高大上。半岛一期2006年开盘，均价约8000元/㎡，低于当年深圳的均价9230元/㎡，是当年天鹅堡三期价格18000的零头，只有天鹅堡三期价格的4.4折（44%）。半岛城邦当时在深圳就是一个白领楼盘，相比顶豪波托菲诺天鹅堡，那就是低N个档次的普通住宅。

现在半岛城邦一期的二手房价约11万，晋级为豪宅行列，可谓“丑小鸭”逆势为白天鹅。半岛一期13年间年均涨幅达98%， 几乎是每年翻倍的节奏，堪称深圳升值最强的楼盘之一。

波托菲诺的组团名很多，很容易把人搞晕菜，有天鹅堡系列，有纯水岸系列，有香山美墅系列，有香山里系列，还有新天鹅堡系列，每个系列有N期，譬如纯水岸系列就有16期。到了香山里、新天鹅堡，画风大变，原本的意大利风情小镇没了踪影，变成了现代风格，也不知道还是不是波托菲诺这个楼盘。

时光飞逝，转眼到了2019年，13年过去了，半岛城邦推出了四期，波托菲诺推出了新天鹅堡三期。

半岛城邦在做豪宅产品上总是不够自信，四期主力户型87-137㎡（主流居家），4.23开盘，价格却很自信，均价11.6万。

华侨城新天鹅堡三期，共1116套房，主力户型122-123㎡三房，是波托菲诺中户型最小的一期，备案均价12.5万（是波托菲诺开发以来高层开盘最高价），总价在1500万左右，将于5.15公证摇号，5.16开盘选房。

13年间，曾经的普通住宅半岛城邦，价格涨了13.5倍，年均涨幅达104%（楼盘开盘均价），晋级为豪宅。13年间，深圳顶豪、南山顶豪波托菲诺，现在沦落到普通豪宅（现在顶豪都要20万+），楼盘均价仅涨6倍，房价年均涨幅仅为46%（楼盘开盘均价），不到半岛城邦年均涨幅的一半。

为华侨城波托菲诺感到可惜、可叹！假如2006年买了波托菲诺老天鹅堡三期380㎡的业主，总价约630万，当年拿630万可以去买10套半岛城邦的80㎡户型（那时还不限购哦），到现在可以躺着多赢5000万！相当于可以在深圳湾赚一套超级豪宅了。

此刻想起一句话：时代抛弃你时，不会和你说一声再见。对于房子还要加一句：地段抛弃你时，也不会和你说一声再见。同为地球第一区的南山，两个不同档次大盘的对比，升值差异如此巨大，给我们带来无尽的思考......（明天房产大象再发文剖析其中原因！）

现在的新天鹅堡三期，是波托菲诺各大组团中景观比较差的（没有靠近天鹅湖），噪音较大（靠侨香路），但价格是波托菲诺高层最高的（开盘价），这是不是很刺心？据中介说新天鹅堡三期是波托菲诺的最后一期了，大盘红利不再，这注定新天鹅堡三期升值能力更弱，这是不是很刺心？华侨城毕竟老了，老豪宅升值乏力，一颗小新芽，又能开出什么样的花呢？这是不是很刺心？

过去十多年已经证明，波托菲诺升值能力本来就弱，如今是最后一期，升值能力是弱上加弱，1500万，你还要下手么？三思而后行哦！我觉得1500万在深圳可以选到更能升值的房子。

当然房产大象也不是建议你去买半岛4，半岛4也不可能重演过去的暴涨神话。我们应该面向未来，去捕捉下个“妖盘”。