樱桃:深圳华侨城豪宅为何卖这么差?

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  正文共:1759字 4图;预计阅读时间:8分钟

  

  作者:樱桃

  

  深圳豪宅区华侨城最新产品——新天鹅堡三期今日公证摇号。

  推盘1110套,只有263个人登记,可谓十分惨淡。虽然外界认为摇号是多此一举,但开发商为了彰显特别和公正,还是选择了摇号。

  

  相比之下,上个月4月23日入市的蛇口半岛城邦四期,推盘599套,好歹认筹量还有689个,最后去化率7成,也算是不错的成绩了。

  作为深圳最贵的豪宅片区之一,华侨城为何意外预冷呢?是市场突然变了吗?


  大概是半个月前认筹时,我陪同一个老乡去看了新天鹅堡样板房,推盘面积全部为117-123平方米,户型均为3房2厅2卫,这位老乡是准备从长沙搬迁到深圳。

  她看完后很纠结,觉得新天鹅堡配套什么都好,离地铁近,有商业综合体,小区绿化不错,离公园也近,至于学位她已经一次性付款买了华润城的学位房,可以不用考虑学位,最大的问题就是房子户型小了点,不够家人住,家里五口人,保姆没有地方睡,还需要跟小孩睡上下铺,她在长沙住惯了别墅,突然住个三房,还真是有点憋屈。

  因为当时半岛城邦已经催着她交认筹金了,但最后考虑到小孩要在华润城上学,住华侨城,接送比较方便,而来回蛇口距离太远。

  所以最后勉为其难接受了华侨城的产品户型问题,而放弃了半岛城邦。

  但出乎意料的是,华侨城最后出来的备案均价是12.5万元/平方米,单价区间在10.2-14.5万/平方米,总价1244-1791万元/套。而且这个价格不含装修,明年毛坯交付。

  相比半岛城邦的价格,起价9万-14.5万/平米带精装修,均价11.6万,户型建面约87-137㎡,总价在784-1958万/套,华侨城的性价比并不高。

  老乡感到挺失望的,因为这个价格超出了她的预期,而她又错过了半岛城邦,所以她最后考虑再看看周边二手房,比如香山美墅,186平米,单价10万左右,2016年的次新房,虽然配套不如新天鹅堡,但产品符合需求。

  

  总结起来,华侨城之所以预冷,有几方面的原因。

  1、产品不符合市场需求,这是最大的问题。

  华侨城是传统的豪宅片区,却做出了刚改产品,4梯6户,跟豪宅搭不上边,117和123平米两种户型,只有第一次改善的群体才会考虑买,可以沾点住华侨城片区的豪宅名声,但在深圳第二次改善的基本上不会选择这么小的户型,每一层是四户竖厅、两户横厅,没有赠送,使用率不高,117平米只是小三房,有钱人买个小三房根本不够住。

  

  (这种户型排布,客厅不可能南北通透)

  2、户型设计虽然是刚改户型,但是价格不便宜,大部分第一次刚改又买不起这么高价的房子。

  深圳的刚需购房群体购买力不如北京上海有实力,深圳第一次刚改的群体,80后能够承受的最高价格,基本上在800万左右,然后就是1200万,超过1200万,真的踮起脚尖也很难够着。800-1200万、1200-2000万之间的房子本身比较尴尬,成交量就很少。

  

  (按照总价分段的成交套数占比情况

  数据来源丨中指院。)

  虽然不是2018年全年的数据,从这个图中可以看出,2018年比2017年明显的变化是,2000万以上的高级豪宅产品,更受欢迎,而800-2000万中间的成交占比在下滑。

  整个新天鹅堡项目分三期开发,前两期同属于一个社区,分别于2016年和2017年入市。一期315套房源(36层高),都是300多平米的大户型;二期474套房源(41层高),都是260-290平方米的大户型,于2018年年底做了一次尾盘销售,均价约14万元/平方米。

  14万一平米都卖完了,因为户型大,符合有钱人的需求。华侨城片区环境好,虽然没有学位经常被诟病,但长期住在这里的人,也舍不得离开,反正有钱孩子可以上国际学校,本身大部分就是住的有钱人,他们自己要改善新房,肯定是以小换大,谁还会换个小三房住?而且到了三期,不仅户型变小了一半多,楼层也拔高到了52层,品质感可想而知。

  而外面的人如果想改善一千多万的房子,那考虑的问题就多了,要考虑学位,考虑户型,还有性价比等。

  现在新天鹅堡一期的二手房也卖到了十五六万,贵的卖到20万一平,为什么能卖这么贵呢?就是因为户型大,品质高,符合有钱人的需求。

  深圳的豪宅有个共同的特征,越是豪宅产品,户型越大的,单价越高,深圳湾一号也是如此,大户型和小户型价格至少可以相差五六万一平米,小户型在豪宅社区里,最不受欢迎,升值也慢。

  

  (站在样板房拍的屋外景色,远处是华侨城顶级豪宅纯水岸,独栋的要上亿一套。)

  3、学位不好。

  这也是长期以来,华侨城跑不赢香蜜湖房价的原因,当然除了纯水岸独栋别墅除外,这种别墅每年成交也没有几套,因为没有什么人卖,太稀缺了,比较例外。

  拿高层的价格来说,同样是不靠海,华侨城不如香蜜湖就是因为没有学位加持,另外之前华侨城片区的交通也有缺陷,但新天鹅堡与地铁已经是无缝对接了。

  所以新天鹅堡卖的如此惨淡,并不主要是深圳市场的问题,这种刚需够不着,富豪看不上的夹心饼干,在当下的市场预冷,只能说明华侨城本身的产品定位出了问题,深圳对好的豪宅产品还是有需求的,深圳也并不缺真正的有钱人,深圳湾一号8000万一套的公寓都能卖完一百多套,华侨城的住宅如果定位好了,何至于此呢。

  樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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