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作者：樱桃
深圳豪宅区华侨城最新产品——新天鹅堡三期今日公证摇号。
推盘1110套，只有263个人登记，可谓十分惨淡。虽然外界认为摇号是多此一举，但开发商为了彰显特别和公正，还是选择了摇号。
相比之下，上个月4月23日入市的蛇口半岛城邦四期，推盘599套，好歹认筹量还有689个，最后去化率7成，也算是不错的成绩了。
作为深圳最贵的豪宅片区之一，华侨城为何意外预冷呢？是市场突然变了吗？
大概是半个月前认筹时，我陪同一个老乡去看了新天鹅堡样板房，推盘面积全部为117-123平方米，户型均为3房2厅2卫，这位老乡是准备从长沙搬迁到深圳。
她看完后很纠结，觉得新天鹅堡配套什么都好，离地铁近，有商业综合体，小区绿化不错，离公园也近，至于学位她已经一次性付款买了华润城的学位房，可以不用考虑学位，最大的问题就是房子户型小了点，不够家人住，家里五口人，保姆没有地方睡，还需要跟小孩睡上下铺，她在长沙住惯了别墅，突然住个三房，还真是有点憋屈。
因为当时半岛城邦已经催着她交认筹金了，但最后考虑到小孩要在华润城上学，住华侨城，接送比较方便，而来回蛇口距离太远。
所以最后勉为其难接受了华侨城的产品户型问题，而放弃了半岛城邦。
但出乎意料的是，华侨城最后出来的备案均价是12.5万元/平方米，单价区间在10.2-14.5万/平方米，总价1244-1791万元/套。而且这个价格不含装修，明年毛坯交付。
相比半岛城邦的价格，起价9万-14.5万/平米带精装修，均价11.6万，户型建面约87-137㎡，总价在784-1958万/套，华侨城的性价比并不高。
老乡感到挺失望的，因为这个价格超出了她的预期，而她又错过了半岛城邦，所以她最后考虑再看看周边二手房，比如香山美墅，186平米，单价10万左右，2016年的次新房，虽然配套不如新天鹅堡，但产品符合需求。
总结起来，华侨城之所以预冷，有几方面的原因。
1、产品不符合市场需求，这是最大的问题。
华侨城是传统的豪宅片区，却做出了刚改产品，4梯6户，跟豪宅搭不上边，117和123平米两种户型，只有第一次改善的群体才会考虑买，可以沾点住华侨城片区的豪宅名声，但在深圳第二次改善的基本上不会选择这么小的户型，每一层是四户竖厅、两户横厅，没有赠送，使用率不高，117平米只是小三房，有钱人买个小三房根本不够住。
（这种户型排布，客厅不可能南北通透）
2、户型设计虽然是刚改户型，但是价格不便宜，大部分第一次刚改又买不起这么高价的房子。
深圳的刚需购房群体购买力不如北京上海有实力，深圳第一次刚改的群体，80后能够承受的最高价格，基本上在800万左右，然后就是1200万，超过1200万，真的踮起脚尖也很难够着。800-1200万、1200-2000万之间的房子本身比较尴尬，成交量就很少。
（按照总价分段的成交套数占比情况
数据来源丨中指院。）
虽然不是2018年全年的数据，从这个图中可以看出，2018年比2017年明显的变化是，2000万以上的高级豪宅产品，更受欢迎，而800-2000万中间的成交占比在下滑。
整个新天鹅堡项目分三期开发，前两期同属于一个社区，分别于2016年和2017年入市。一期315套房源（36层高），都是300多平米的大户型；二期474套房源（41层高），都是260-290平方米的大户型，于2018年年底做了一次尾盘销售，均价约14万元／平方米。
14万一平米都卖完了，因为户型大，符合有钱人的需求。华侨城片区环境好，虽然没有学位经常被诟病，但长期住在这里的人，也舍不得离开，反正有钱孩子可以上国际学校，本身大部分就是住的有钱人，他们自己要改善新房，肯定是以小换大，谁还会换个小三房住？而且到了三期，不仅户型变小了一半多，楼层也拔高到了52层，品质感可想而知。
而外面的人如果想改善一千多万的房子，那考虑的问题就多了，要考虑学位，考虑户型，还有性价比等。
现在新天鹅堡一期的二手房也卖到了十五六万，贵的卖到20万一平，为什么能卖这么贵呢？就是因为户型大，品质高，符合有钱人的需求。
深圳的豪宅有个共同的特征，越是豪宅产品，户型越大的，单价越高，深圳湾一号也是如此，大户型和小户型价格至少可以相差五六万一平米，小户型在豪宅社区里，最不受欢迎，升值也慢。
（站在样板房拍的屋外景色，远处是华侨城顶级豪宅纯水岸，独栋的要上亿一套。）
3、学位不好。
这也是长期以来，华侨城跑不赢香蜜湖房价的原因，当然除了纯水岸独栋别墅除外，这种别墅每年成交也没有几套，因为没有什么人卖，太稀缺了，比较例外。
拿高层的价格来说，同样是不靠海，华侨城不如香蜜湖就是因为没有学位加持，另外之前华侨城片区的交通也有缺陷，但新天鹅堡与地铁已经是无缝对接了。
所以新天鹅堡卖的如此惨淡，并不主要是深圳市场的问题，这种刚需够不着，富豪看不上的夹心饼干，在当下的市场预冷，只能说明华侨城本身的产品定位出了问题，深圳对好的豪宅产品还是有需求的，深圳也并不缺真正的有钱人，深圳湾一号8000万一套的公寓都能卖完一百多套，华侨城的住宅如果定位好了，何至于此呢。
樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。
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