楼市新风向!房地产开发投资回暖,8家房企逾百亿抢地,传递什么信号?

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  刚刚过去的这个春天,“活下去”似乎不再是房企们孜孜以求的目标了。

  在土地出让市场上,龙头房企四面出击,创下了近年难得一见的火爆局面——统计数据显示,4月份,融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿元。

  5月15日,国家统计局“官宣”了今年前四月的房地产开发投资情况:1—4月份,全国房地产开发投资3.42万亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资2.49万亿元,增长16.8%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

  从房地产开发投资的增速来看,今年前4月,增幅提升十分明显(见下图)。

  

  (来源:国家统计局网站)

  钱松了吗?

  支撑投资增速提升,最关键的是融资。今年前四月,房企的融资情况究竟怎样呢?

  先看银行贷款部分。某中部省份银行人士5月15日对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示,从今年前四个月的情况来看,开发贷、土地贷发放较上年还是有所增长的。“就我们银行来说,开发贷批贷比去年大概增长了一成以上。土地贷方面,只要排名比较靠前的房企,再加上联合体拿地的话,发起来比较容易。”上述人士表示。

  天津某国有银行承贷业务人员也对记者表示,今年业务接单量比去年要多出不少。“其实去年也多,但一些(房企申请的贷款)没有批下来,今年口子总体还是松了一点。

  数据也有所佐证。国家统计局数据显示,今年1—4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

  发行债券方面,恒大研究院数据显示,从单季度数据看,2018年3季度至2019年1季度房企发债均在单季度860亿元以上,是2018年1季度和2季度的两倍。

  信托方面,发行规模也有所提升。2019年3月,房地产集合信托融资889亿元,环比上涨78.9%。

  海外债券方面,华创证券数据显示,截至4月23日,2019年房企发行美元债达343亿美元,发行规模已经达到去年全年的72%。

  而中指院数据显示,今年前四月房企融资规模近8500亿元。其中4月份,房企融资接近2600亿元。

  综合来看,今年前四月,房企融资较上年总体宽松,也由此助力房企在拿地、开发等环节“底气十足”。

  中原地产首席分析师张大伟表示,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,而融资缓解则带来市场活跃度快速提升。

  分化加剧隐忧犹存

  张大伟认为,虽然部分城市地产市场出现“小阳春”,叠加融资难度大幅度缓解,房企抢地现象再次出现。但整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。

  而中型房企成为抢地的主流企业。以4月拿地超过50亿元的18家企业来看,除了碧桂园、保利等龙头房企外,如荣盛发展、滨江集团、中梁地产等,其规模都在行业中游。

  上述中部省份银行人士表示,万科、保利等龙头自然是银行欢迎的对象,但今年来说,只要是权威排名榜上比较靠前的或者获得AAA评级的房企,获得贷款也比较容易。

  不过,该人士也表示,从过去十年的贷款客户变化来看,“一些以前在该省份响当当的房企近几年都被其他房企并购了,整体上,房企客户总量也在减少,行业集中度在提升。”

  有业内人士表示,各地楼面价近几年来没有下降趋势,等于说要想获得土地市场的话语权,就意味需要更多资金,“这也不难理解为什么现在房企联合体越来越多。一家的力量吃不过来。”

  尽管房企融资得到缓解进而四处拿地,也有部分城市的楼市出现“小阳春”,但房地产市场仍有不少隐忧。

  销售放缓趋势明显:以前三强为例,2019年1-4月,万科累计实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.86%;碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元,同比微降4.8%;恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元,同比下降19.24%。

  偿债高峰来临:经恒大研究院测算,2015年至2016年集中发行的公司债将在2019年至2021年集中到期,这三年偿债规模分别为4454亿元、5323亿元和8720亿元。事实上,今年前四月房企的相当一部分融资都用于借新还旧。

  政策从紧趋势未变:中原地产研究中心统计显示,4月以来,各地包括部委针对房地产的调控措施超过60次,而3月份仅有15次。可以说,各地楼市仍时不时“上紧发条”,严守“房住不炒”的底线。

  对于房企来说,开发投资增速加快意味着对赌未来销售的增长。而上述不利因素是否能转化为房企销售真金白银的业绩,仍值得继续观察。

  编辑:叶松

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