长租公寓：盐碱地如何变沃土

安 居 者 察 于 未 萌

近日，来自北京的乐乎公寓南下深圳举行5周年伙伴大会，顺势透露接下来的发展规划，参与该次大会的行业专家，也围绕长租公寓的市场现状和未来发展趋势进行了一番探讨。有人认为，长租公寓目前仍是一片“盐碱地”，离成为“沃土”还有很长一段时间；还有声音指出，长租公寓未来会进入两极分化的态势，既会出现少数几家头部企业继续引领行业发展，也会有很多小规模的长租公寓运营机构活得很好。如何在尚未找到盈利模式的情况下，发掘租赁场景下的非租收入，也成为各大长租公寓机构深思的问题。

长租公寓为何不赚钱？

租金回报率低、资金成本高

将长租公寓市场形容为“盐碱地”的，是来自贝壳研究院的名誉顾问杨现领。事实上，长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的，但无论是房企还是专业的运营机构，却始终在“吐槽”长租公寓不赚钱。在杨现领看来，国内长租公寓之所以一直未能找到盈利模式，企业生存艰难，最主要原因在于两方面：租金回报率低、资金成本高。

虽然去年长租公寓机构一度因为推高租金被口诛笔伐，但实际上，目前及未来很长一段时间内，长租公寓的主力客户群即都市新白领所能承受的整体租金水平有限，而随着市场竞争加剧，房源获取成本越来越高，长租公寓租金回报率低的问题或更加凸显。

另一方面，长租公寓行业的发展离不开资本的支持，该资金成本相对租金回报而言却是偏高的。绿城前执行董事曹舟南就曾在2018年初的业绩会上向媒体“诉苦”，表示现阶段长租公寓的投资回报率约2 .3%，但融资成本普遍在5 .7%左右，因为很少有银行机构能够提供成本在2 .3%以下的贷款，因此旗下长租公寓尚未开始运营就直接亏了3个点，绿城也因此没有大范围扩张，主要利用获取的地块中自持部分的面积做长租公寓。长租公寓的投资是长期的，盈利周期长，而投资该领域的资金却是高成本且短期的，这就导致了“短债长投”的现象。

房东东学院创始人全雳指出，现阶段长租公寓盈利能力确实很弱，甚至直言“如果想要赚钱就不要进来”。但长租公寓可获得稳定的现金流，未来可凭此获得发行公募R E IT s(房地产信托投资基金)的机会。值得一提的是，基于越来越多的银行、保险等金融机构被允许介入长租公寓领域，还开始有公募融资的试点，全雳认为未来长租公寓领域的资金成本可能会因此有所降低，并不会缺资金，最缺的是管理和运营能力。

企业规模选大还是选小？

取决于两种资源获取能力

关于长租公寓的争论，除了赚不赚钱，还有一点就是规模的选择。目前国内长租公寓领域，除了房企旗下的长租公寓板块，规模较大的专业机构就是自如、蛋壳、魔方、乐乎等，其他更多属于零散的中小型甚至个人机构。

乐乎公寓创始人罗意表示，长租公寓整体供给是去中心化和去资源化的，而中小型长租公寓机构是未来的供给主流，主观能动性较强，运营效益上更为有效，不会被大型企业吞并。

但杨现领认为，小规模机构并不能产生规模效益，大的企业可以拥有更多的稳定现金流，达到一定现金流规模就可以发金融产品。且企业规模达到一定程度，才可以有效地分散管理、系统、营销等费用，建立盈利空间。

而房东东学院创始人全雳则以其做过一个统计来论证其未来长租公寓行业品牌机构集中度将进一步提高的观点。2017年10月份，全雳统计的国内管理规模2000间以上的公寓机构总数为280多家，到今年却仅有180余家。

为此全雳强调，现阶段长租公寓机构要赢得竞争，取决于两种资源获取能力：一是土地和物业获取能力，二是低成本的长线资金。对于中小型规模的公寓企业，为了避免更大的风险，全雳认为不应该再扩大规模，而是通过减少人工提升效益，同时降低闲置空置率，甚至考虑转型或转让。

归根结底，小规模的公寓企业或者说“二房东”，只靠租金差获得收入维持运营。而当规模继续达到1000间乃至2000间以上，即便日常的管理运营等也需要更大的人力和资金投入，风险也会随之递增。

对于大规模的品牌型机构而言，则更重要的是提升资产管理运营能力，同时在盈利模式尚未明晰时，发掘更多租赁场景下的非租收入。

轻资产模式重点在哪？

从资产管理者到平台运营商

轻重资产分离，就是租赁场景下各大长租公寓机构发掘的非租收入渠道。所谓的重资产，与“二房东”的做法类似，整租下物业后改造再出租，赚取租金；轻资产则主要是品牌输出，相对成熟、规模较大的长租公寓品牌机构，可以帮助中小型机构管理项目，或者向中小机构提供店长、员工培训、管理系统等资源和服务，收取一定服务费和利润分成。

目前轻资产模式被更多的认为会是未来长租公寓行业的发展方向，甚至会迎来爆发期，而向该模式扩张的企业和机构也确实越来越多。不过，如魔方公寓、蛋壳等机构，采用的是轻重并举的策略，另外以乐乎公寓为代表的，则更多倾向于轻资产扩张。

实际上，被越来越多机构看重的轻资产模式，除了考验运营管理能力，对产品、资产管理、品牌等品牌综合竞争力也提出了要求，如同此前抢夺房源一般，如何获取中小型机构的认可也尤为重要。而提到品牌综合竞争力，不得不说的是平台管理系统。

这其实也是目前中小型长租公寓机构所面临的痛点之一。因为自身研发管理系统，不仅前期需要巨额投入，后期的维护也需要大量的资金，并不现实，但依托于第三方机构，就意味着租客信息也需要共享。

对于较大规模的公寓机构而言，拥有自身的管理系统虽重要，但也并非易事，系统搭建的前期开发后期维护费用支出都不是一笔小数目。房东东学院创始人全雳表示，按其估算，自如一年的系统维护费用或许就需要近2亿。乐乎联合创始人于洪也直言：“乐乎做系统烧了不少钱。”

也正因为曾经的“二房东”经历，让乐乎明白开发自身平台对于继续规模扩张的重要性，而拥有自身的管理平台后，乐乎也以此为基础，逐渐向轻资产转型，从一个长租公寓运营商转变为平台运营商。

不过，对于未来乐乎的“平台运营商”定位是否会与蘑菇租房等第三方平台管理商出现竞争，罗意却并不担心，其认为管理系统也需要相应的管理模式配合才能获得更高的效益，但这些是很多第三方平台管理商并不具备的，且类似平台面向的更多是小规模机构或个人管理者；而乐乎的轻加盟模式，不仅可以为中小型机构提供平台管理，还可以输出与之相匹配的人员、房源管理等，面向的客户群体范围也更广。

采写：南都见习记者 黄冬艳