超52000亿！蠢蠢欲动的房地产

房地产报喜，消费报忧。

今日，国家统计局公布数据显示，2019年1-4月全国房地产开发投资金额达34217亿元，同比增长11.9%，增速较1-3月份继续提升，已升至2014年11月以来新高。

值得一提的是，住宅类房地产继续扛起大旗。1-4月份住宅类房地产投资额达24925亿元，同比增长16.8%，占房地产开发投资的比重为72.8%。

全国房地产开发投资分区域看，1-4月份东部、中部地区投资增速提高，西部、东北回落。

另外，一个值得关注的数据，房地产销售。2019年1-4月份商品房销售金额39141亿元，同比增长8.1%，增速提高2.5个百分点。其中，住宅类房地产销售额增长10.6%。

截止2019年4月末，商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米，房地产去库存仍在继续，已经回到2014年中的水平。

华尔街见闻首席经济学家邓海清表示，2019年房地产不仅没有拖累中国经济，反而成为了经济稳定的关键。从目前的销售、开工、到位资金、库存来看，房地产或仍将托底中国经济企稳回升。

自2017年资管新规之后，房企的融资愈加艰难，随着各大房企的债券逐渐进入偿还高峰期，房企的资金压力正与日俱增，多家房企一度陷入“卖身自救”的窘境。

而2019年开年以来，房企的融资闸口突然被放开，银行贷款、发债融资均出现明显改善。

今日，国家统计局公布的数据亦证实这一趋势。2019年1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速较1-3月份提高3个百分点，创2017年8月以来的新高。

其中，房企于1-4月份的到位资金主要分为：

通过国内贷款8955亿元，增长3.7%；

利用外资融资34亿元，增长100%；

自筹资金15687亿元，增长5.3%；

购房定金及预收款17249亿元，增长15.1%；

个人按揭贷款进一步增长12.4%，贷款总金额达8031亿元。

其中，自筹资金主要来自各大房企的发债融资。据同策研究院的数据显示，2019年1-4月房企融资金额大幅飞跃，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；较2018年1-4月增加545.63亿元，同比增幅达20.46%。

其中，2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额超1024亿元，环比大幅上涨85.25％，同比大幅上涨63％，创16个月新高。

据同策研究院总监张宏伟透露，2019年以来，中国房企融资环境确实宽松了一点，第一正常的开发贷都能做了；第二从资本市场环境来讲，应该是允许借新还旧；第三房企融资的规模在增加，利率在降低。

手里有钱，心里不慌的开放商，拿地热情正在攀升。

4月以来，又见房企疯狂拿地。中国指数研究院监测的300城市土地市场交易信息显示，4月份中国300个城市共成交土地1830宗，环比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量环比上扬近三成。

其中，二线城市土地市场最为活跃。4月份，二线城市土地出让金为2641亿元，环比增加43%，同比增加81%；成交土地面积3139万平方米，环比增加14%，同比增加15%。

据测算，二线城市“卖地”收入占300个城市土地出让收入的66%，土地成交面积占比也超四成。

据国家统计局数据显示，2019年4月份，中国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.92，较3月份提高0.14点，实现连续3个月触底回升。

据中原地产首席分析师张大伟表示，2019年至今，多达45个城市卖地已超过百亿元，其中最高的杭州卖地947亿元，另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市卖地超过300亿元。

今日国家统计局公布的4月份经济数据中，消费数据亦非常受关注。

中国4月社会消费品零售总额同比增长7.2%，预期增长8.6%，前值增长8.7%。中国1-4月社会消费品零售总额同比增长6.1%，大幅不及预期的增长8.4%，亦较前值8.3%大幅走低。

值得警醒的是，2019年4月份社会消费品零售总额增速更是创下2003年5月以来最低。

对此，国家统计局指出，消费增速回落主要原因是节假日，如剔除2019年4月节假日同比减少2天的因素，则4月社会消费品零售总额增速为8.7%，与3月持平。

各大消费品类中，汽车表现仍最为惨淡。据中汽协数据显示：2019年4月汽车销量同比下降14.6%；1-4月汽车销量同比大幅下降12.1%。

邓海清团队指出，2019年以来，消费并未恢复，在经济结构调整、促进消费、减税的背景下，居民消费确实仍有待提高。

据国家统计局显示，2019年一季度居民收入增速仍在上行，但未能刺激消费，两者的背离表明居民的消费意愿并无显著回升。

而“没钱消费、没钱买车”的背后，或许仍与房地产密切相关。

据上海易居房地产研究院发布的2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示：

2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。这是自2017年一季度起，连续8个季度下行以来，居民杠杆率环比首次上涨；

2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高。

另外，上市银行的涉房贷款中，个人房贷规模亦不断攀升。

据Wind数据，截止2018年末，26家主要上市银行的个人住房贷款余额合计为21.7万亿元，较年初的19.28万亿元，继续增长2.42万亿元，增幅达12.55%。

其中，5大国有银行占据了个人房贷市场的“半壁江山”，截止2018年末，5大行的个人住房贷款余额共计17.17万亿元，占26家上市银行总规模的79%。

伴随着不断增长的个人房贷，中国居民杠杆率亦在不断攀升。

据兴业证券测算，以居民债务/名义GDP来衡量居民杠杆率，2018年全国房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，与GDP之比高达43%。如果加上其他债务，整个家庭部门的杠杆率超过50%。

逐渐增长的居民杠杆率，是制约了居民消费意愿的一个重要原因。

值得一提的是，住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了紧急预警提示，多地政策有所收紧。在此背景下，居民购房杠杆持续上涨可能性不大。

另外，央行2019年4月份金融统计数据解读媒体吹风会上亦明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。