溢价68%！房企开启“抢地”模式，房价又要发飙了？

4月以来，房企拿地热情突然高涨。据统计，4月单月，多达18家房企拿地金额超50亿元；1-4月，拿地过百亿的房企累计超28家，2018年同期24家，2017年同期仅18家。

进入5月，房企“抢地”势头升级，仅5月8日一日就有苏州、天津、济南在内的10余城进行土地招拍，总成交金额共计300亿元，并且多宗地块都是高溢价拍卖。

以荣盛发展为例，它以68%的高溢价率、8.84亿元的总价获得苏州吴中区某居住地块，成交楼面价14263元/平方米吗，而当地在售项目售价在15000元-18000元/平方米。

以如此高的溢价率抢地，说明房企对未来市场预期较好，但是未来的房价真的能支撑如此高的溢价率吗？拿地成本这么高，以后盈利能力能保障吗？

土地成交局部火爆

其实土地市场并非是全面火爆，而只是局部升温。4月份，国有土地使用权出让收入整体是下降的，下降幅度为7.6%，降幅虽然较一季度收窄了1.9个百分点，更多是土地成交楼面均价较一季度回升所带来的，土地成交面积方面并没有改善。这说明，全国土地市场整体还是处于弱势运行。

2019年至今，百城土地住宅用地累计成交15730万平方米，同比下降9.7%。就区域来说，一线城市累计成交面积为849万平方米，同比上涨10.4%；二线城市累计成交面积为8214万平方米，同比下降2%；三线城市累计成交建面为6667万平米，同比下降幅度最大，达到19.3%。

上面的数据说明了，一二线和三四线城市拿地方面呈现明显分化。今年以来房企增加了对一线城市土地的配置；而相应减少了对三线城市土地的配置。这也很好理解，毕竟一线城市房价坚挺，很难下跌，而三线城市由于棚户区改造货币化安置被叫停，仍在底部运行，因此房企减少对三线城市土地配置。

说完量，我们说说价。虽然4月土地市场整体表现较弱，但5月以来却有好转迹象。5月6日-5月12日，百城平均成交楼面价(住宅用地)为7548元/平方米，环比上升幅度为20.7%，同比上升幅度则高达191.7%，整体溢价率达25.6%。

疯狂拿地的背后是资金推动

房企疯狂拿地，主要还是因为今年以来信贷上的宽松，2018年7月以来，货币政策持续宽松带来流动性扩张，推动了社会整体融资成本进入下行通道，房企融资也受益明显。

据统计，2019Q1信用债平均发行利率为5.3%(2018Q2为6.1%)，其中AAA级公司债在今年一季度的发行利率仅为4.8%，降幅明显；资产支持类证券（2019Q1为5.3%）和信托平均融资成本（2019年3月为11.38%）也都有所下降。

除了表内融资规模上涨，2019年以来，以信托贷款、海外债为代表的影子银行规模也出现大幅增长，主要是因为一系列政策的松动。

2018年3季度以来监管政策出现温和转向，合理通道受到鼓励；2018年底鼓励信托公司创新；2019年2月提出将信托产品公募化。政策一转向，房企抓紧机会进行融资。据用益信托不完全统计，今年前四个月房地产信托共募资2850.94亿元。

在融资政策的松动下，房企加紧融资，融资规模同比大幅上涨。据同策研究院数据，2019年前四月，40家典型房企的融资额共计3211.71亿元；同比增加545.63亿元，上涨幅度为20.46%。

融资宽松→楼市向好？

房地产市场有一个逻辑就是，土地融资向好意味着新一轮金融周期的开始，地价上涨最终会带来房价上涨，2009年、2012年和2017年均是如此。为什么会有这个逻辑？因为只有拿地增加才能带来规模的扩张，不拿地以后就不会有收入，这可能也是房企高溢价拿地的原因所在。

土地融资一般会通过银行吗？或者发债吗？开发商在拿地时往往通过影子银行进行融资，主要是因为银行表内融资有种种限制，门槛较高；信用债只能用来借新还旧，用途有限，信托和海外债为代表的影子银行则相对更为便捷。

因而，对于房企来说，影子银行融资政策的宽松比银行表内贷款政策的宽松更重要。影子银行融资规模提升带来土地市场火爆，从而带来房地产市场的景气度回升。

只是现在很多城市都实行限购限价，价格高的楼盘拿不到预售证，高溢价拿的地未来能通过房价上涨来验证这一逻辑吗？不管未来能不能涨，反正近期房价是涨了。

2019年3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨11.3%、环比上涨0.6%。其中一线、二线和三线房价分别同比上涨4.2%、12.2%和11.4%，同比增幅小幅加快；环比增幅分别为0.2%、0.6%和0.7%。基本面的好转给了开发商以信心。

不过如果按照目前的房价以及这些开发商拿地的楼面价来计算，这些高溢价拿的地未来可能只会给开发商增加收入而不增加利润。

一些中小型开发商其实也很尴尬，土地储备不拿地未来没办法做开发，拿了地未来总还有希望，万一以后房价涨了呢？即使房价没涨还可以通过做精装修房、高端房来实现溢价。毕竟房企一般是按照NAV进行估值，有土地储备未来才能产生价值。

结构化行情注意选股

房地产整体而言还是受调控政策所限制，很难有整体行情，以结构分化行情为主。在一二线等房价比较坚挺的城市拥有更多土地储备面积的头部房企公司可重点关注。因为这些城市经济增长动力强，人均收入高，购房需求大，房价可能会出现温和上涨。

在规模前30家头部房企中，有一半房企超过70%的土地储备在一二线城市，其中涉及到的A股标的包括万科A、金地集团、金科股份、阳光城和首开股份等。还有一些高NAV折价的一些地产股，比如中南建设、阳光城等。

由于房企的融资成本相对而言较高，开发周期长，资金安全是第一需要关注的。我们需要规避那些股权质押比例较高的房企。据统计，有14家房企上市公司的股权质押比例超过总股本15%以上。

比如，绿地控股股东上海格林兰已质押了79.25%的所持股份(占其总股本的23%)；新华联大股东质押了91.15%的所持股份(占总股本的55.67%)；其它股权质押比例较高的房企还有泰禾集团（48.97%）、荣盛发展（37.47%）、蓝光发展（36.85%）等。