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下半年的风向标出现了!楼市两个指标全“退烧”,一个变化要重视

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每年的楼市都有“风向标”,在机缘凑巧的时间,在堪称标杆的城市,会出现决定全年房地产走势的事件和变化。

比如,在2016年,所谓的“楼市四小龙”突然崛起,合肥、南京、苏州和厦门成为焦点,由此引发了二线省会城市的全线上涨,郑州、武汉、成都跟涨。

在2017年,在棚改货币化和投机资金外溢的前提下,三四线楼市又呈现普涨状态。

在2018上半年,因为各个城市加大力度的“抢人”,西安、成都、杭州等新一线城市,成为房企与购房者的“宠儿”。

到了2019年,所谓的“小阳春”,让前四个月看起来似乎异常强势,但到了五月,两个关键指标全部“退烧”,意味着下半年的“风向标”已经出现。

第一,中指研究院发布的百城价格指数报告显示,4月份,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。中介机构二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。

第二,房贷利率再次出现收紧的信号。比如合肥,多家银行再次上调首套房贷利率,基本保持在上浮20-30%,比如青岛,4月下旬,青岛部分银行上浮比例集体恢复到春节前后的高点,比如洛阳,大部分银行都在执行首套上浮30%,二套房上浮40%的高利率。

这里需要解释一下,第一个指标代表了成交量、均价,另一个房贷利率代表了市场热度。

成交量和均价同时下跌,这个很容易理解,说明市场此前堆积的人气在消退,而房贷利率的再次收紧,意味着投机资金想借道低利率的信贷环境买房,已经成了奢望。

事实上,不光是这两个关键的指标降温退烧,更应该引起我们重视的是调控预期的变化。

这一轮小阳春形成的心理基础,就是市场预期调控会放松,比如各地放宽了落户条件,个别城市还取消了限价,这就给了炒房客一股错觉,认为调控会有更大的放松,所以他们才敢孤身闯入楼市,试图复制几年前的“套路”。

殊不知,调控的预期在最近出现了明显变化,数据显示,仅在4月份,各地就发布了超过60次的房地产调控政策,今年以来已经公布了164次调控,也就是说,越随着时间推移,调控的力度就越大。

在5月份,上半年最火的苏州迎来限售,尽管没有全域覆盖,但精准的指向了过热的园区和高新区。

从季节性的因素看,一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后,市场就会进入相对平稳的阶段,楼市的分化也会更加明显。

综上所述,参考量价双双下跌、房贷利率收紧,再加上调控预期的变化,下半年楼市的大方向已经浮出水面,哪里过热,哪里就会成为调控的重点对象,哪里投机情绪浓厚,后续的逆转便来得更猛烈。

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