2019年各地楼市调控加码,我们还能高杠杆买房吗?

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  从2018年9月起,重庆的楼市经过了一轮短期回调,现在房价陷入了平稳期,虽然新房受到土拍影响有一定涨幅,但是幅度非常小,二手房市场还是处于阴跌状态。

  很多人都热衷于买房加杠杆,但是投资房产和刚需买房加的杠杆是不一样的,刚需买房,会维持一个正常的杠杆比例,考虑家庭的收入,而炒房者却喜欢把杠杆加到极致。

  5月8日,易居房地产研究院发布了《2019年一季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示,2019年一季度,个人房贷余额同比增速回落至17.6%,连续8个季度回落;全国居民购房杠杆率为31.7%,环比小幅上行。

  居民购房杠杆率上升

  回顾曾经2008年美国爆发的严重的金融、经济危机,在全世界引起了连锁反应。也因此导致了国际需求短期快速下跌,出口依赖严重的国家受到更加严重的影响。

  当时我国的出口也受到了严重的冲击,政府为了稳定经济,出台了4万亿人民币的建设投资政策,同时也出台了更多刺激消费的优惠政策。

  随后,中国经济不仅摆脱了衰退,反而掀起新一轮的经济“繁荣”。2009年四季度,个人住房贷款余额同比增速出现最高点,达到了60%。此后的2010-2011年,中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策,大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息,个人房贷余额增速随之回落。2012年二季度回落至11%,随后几年一直起起伏伏,至2017年一季度增速水平达到了35.7%。

  

  上海易居研究院将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民购房杠杆率。

  2019年一季度,全国居民购房杠杆率为31.7%,环比上升0.7个百分点,同比下降1.4个百分点。观察历史数据,从2015年三季度开始,居民购房杠杆快速上升,2016年四季度达到2010年以来最高位,为44.6%。2017年一季度,该指标小幅回落至44.4%,此后7个季度连续下行,2019年一季度再次小幅上升。

  各地调控加码

  对此,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  5月11日,苏州调控加码的靴子落地。苏州市人民政府发布新政指出苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。此外,在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%-60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

  

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,苏州这次的调控政策与之前土地的价格上涨和二手房价格上涨等因素有关。除了苏州的调控加码,各地城市的楼市调控也相继呈现出收紧的态势。

  合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策。

  以长沙为例,在湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发的《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》中规定,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税,自4月22日起正式执行。

  成都、大连、东莞、南宁、合肥、黄山等地对住房公积金提取政策做了进一步的规范。

  这一连串的楼市调控政策的出台,都是国家为了坚持房住不炒。虽然此前的央行降准释放了资金,首套房利率下调的对房地产的刺激很大,但是国家并不希望这些资金为炒房客创造条件,国家是希望这些钱可以流入实体经济,有能力的刚需手里的。

  限售的政策,正好让炒房客们无法再“快进快出”,牟取暴利,入手的投机者被套牢,想要观望的炒房客也不敢下手。

  要不要高杠杆买房

  再来看我们重庆,虽然不如苏州土地市场那般激烈,但自春节后,重庆的土地市场也是体验了一把小阳春的。

  5月5日,重庆主城3宗地公告到期出让。其中,大渡口地块被中铁建以总价28.6亿元,楼面价9301元/㎡拿下,一时间成为众多人讨论的话题。3月份,重庆主城区共20宗土地成交,总成交土地面积2154.72亩,平均成交楼面价6527.75元/㎡。

  

  重庆的土拍火爆异常,房价也在攀升。不少人看到房价上涨开始心慌想要尽快上车,所以一度出现了售楼部开盘当天爆满的“盛况”。很多人都是加杠杆来买房的,并且2018年高杠杆买房就迎来了房价的大涨,大家理所当然的觉得今年依旧可以高杠杆买房。

  但是在目前的目前的环境下,政策是抑制炒房的,并且对于楼市的调控还在持续加码。未来一二线城市房价很可能会通过小幅下跌,逐步回归居住属性,而三四线城市房价不仅不会上涨,而且还会有部分城市因人口流出大于流入,出现较大幅度的下跌。这种情况下高杠杆炒房,无疑是愚蠢的。当然对于刚需,小辣椒建议,尽量不要高杠杆买房,没有能力就再等等,勉强加高杠杆只会害了自己。

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