10年前买的房子 去年发现“缩水”30多平，开发商：不退房款

河南商报记者 韩忠林

“究竟是墙会跑，还是房子会蒸发？我10年前买的商铺，去年突然发现‘缩水’了三十多平方米。”郑州市民吴女士向河南商报记者投诉。

她按照352.64平方米付钱购买的商铺，房本上显示产权面积352.64平方米，套内面积328.07平方米，而新的测绘报告则显示面积仅为295.31平方米。少了的30多平方米，究竟去哪儿了？

【投诉】10年前买的房子 去年发现“缩水”30多平方米

吴女士所说的商铺，位于郑州市金水区东风路与丰庆路交叉口附近。

2009年8月，吴女士和爱人贷款购买了这间商铺，并于2011年4月领到了郑州市房管局发放的房产证。

2018年9月，吴女士接到商户反应，商铺实际面积比房产证标注面积少了30多平方米。

“商户发现房产证标注的东西长度20.85米，实际长度只有17米左右，按照这样来看，我商铺面积足足小了33平方米左右。”

“商户们因为这个原因，不肯给我交房租，我也没办法。”吴女士初略计算，她的损失在百万元以上。“当初商铺是以16320元一平方米买的，30多平方米，仅房款都得50万元左右，10年来这30多平方米的房租也得30多万元，再加上贷款利息等，肯定得上百万元。”

吴女士说，发现商铺面积“缩水”后，她多次联系开发商和房管部门需求处理，但始终没有得到解决。

直到今年4月，郑州市房管局派人对吴女士商铺重新进行了测绘。得出的结果是，商铺实际面积确实比房产证标注面积小了30多平方米。

【探访】房产证显示套内面积328.07平方米 新测绘报告显示面积295.31平方米

5月14日，河南商报记者来到吴女士所购得商铺进行实地探访。

“1层160平方米左右，租给了酒吧。二层房产证上写的是190平方米左右，租给了武馆。‘缩水’的主要是二楼。”吴女士说。

在二楼武馆，吴女士向河南商报记者提供的购房合同、房产证以及郑州市房管局最新的测绘报告。

购房合同显示，建筑面积为352.12平方米。房产证上标注的产权面积352.64平方米，套内面积328.07平方米，公摊面积24.57平方米。而新的测绘报告书显示，建筑面积为295.31平方米。

而吴女士提供的购房发票显示，缴费是按照352.64平方米计算

在房产证和新测绘报告中，均有一份二楼平面示意图，河南商报记者对比发现，两者差异在于东西方向的距离。房产证上显示的距离为20.85米，新测绘报告显示的长度为16.95米。河南商报记者在武馆工作人员的帮助进行了实地测量，发现长度在16.80米左右。

【开发商】可能是测绘出现差错 也可能是施工存在问题

一间商铺，房产证上的面积为何会与实际面积出现30多平方米的误差？对此河南商报记者采访了郑州市房管局和开发商。

开发商一位齐姓经理表示，针对此事已多次与吴女士沟通，会派相关负责人前来解释情况。

随后，开发商一位王姓工作人员赶来。他告诉河南商报记者，之所以会出现30多平方米误差，可能是当年房管部门测绘出现差错，也可能是施工中存在问题，但是时间已经过去很久了，目前不确定具体原因在哪里。

而郑州市房管局测绘管理科一名张姓负责人则表示，该商铺预测面积、实测面积与规划面积都是一致的，房本上的面积不存在误测。新的测绘报告是在吴女士要求下进行的，也不存在误测问题。

既然都不存在误测，为何会出现30多平方米误差。张姓负责人回应称，房屋测绘与实际交房之间有一定时间，中间发生了什么，房管部门不得而知。

开发商上述王姓工作人员表示，针对面积“缩水”的客观事实，目前有两种解决思路。一种是恢复吴女士商铺应有面积，另一种是按照吴女士的损失进行赔偿。

在吴女士看来，第一种思路十分不可行。“现在在把墙拆了，隔壁的业主也不会同意，而且也不知道什么时候能落实。”

而在谈到第二种方案时，双方又因为赔偿标准产生分析。

王姓工作人员表示，双方律师已经进行了洽谈，建议愿意赔偿吴女士租金30多万元，但房款则不能退。

吴女士则认为，自己的损失主要就是房款和利息，如果不恢复面积也不退房款，完全不能接受。

开发商上述齐姓经理在电话中表示，吴女士曾经提出三五百万元赔偿，有点“狮子大开口”，因此双方一直没有谈拢。

吴女士不甘示弱地回应，是开发商不肯提供赔偿明细，让自己罗列。自己都是按照市场价格罗列的明细，而且这些都是可以坐下来商量的，开发商现在压根就没有解决问题的态度。

“我们已经通过各种方式与开发商沟通，督促他们解决问题。”对于双方在赔偿方面的分歧，郑州市房管局上述张科长表示，会继续进行协调，争取尽快让双方意见达成一致。

【律师】误差面积超过3% 请求解除合同应予以支持

房屋实际面积与房产证面积存在误差，该如何解决？如果是开发商主观行为，职能部门是否会进行处罚？郑州市房管局工作人员表示，该部门只能进行督促协调，具体处罚由执法部门负责。

郑州市城市综合执法局工作人员告诉河南商报记者，房屋实际面积与房产证面积出现误差，如果不超过3%，应该多退少补；超过3%，可以要求开发商退房或者申请双倍赔偿，不过这可能需要走司法途径。

如果是开发商刻意行为，执法部门是否可以进行处罚？该工作人员称，目前没有相关规定。该部门另一位工作人员则表示，开发商存在主观故意，可能就会构成欺诈，属于合同纠纷，应该由市场管理部门负责。

河南予瑞律师事务所律师李华阳表示，如果开发商明知实际面积不满328.07㎡，仍然以328.07㎡订立合同，则开发商属于民事欺诈，如果情节严重的，还可能涉嫌诈骗罪。

李华阳称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，误差在3%（含3%）按照约定价格结算。

超出3%的，如果买受人请求解除合同、返还房款及利息，应予以支持；买受人同意继续履行合同，面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

“如果遇到这样的情况，消费者可以向人民法院起诉。”李华阳说。（编辑 华丽娟 吕瑞天）