丰台拟新增供应7宗宅地 西四环纯新现房还能卖10w+吗?

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  上周,由北京市规划和自然资源委员会召开的土地推介会,2019年上半年拟供住宅用地44宗,其中丰台多达7宗,高居各区榜首。

  这7宗地位置普遍都不错,1块在石榴庄、1块在九号线花乡站、1块在周庄子、2块在大瓦窑、1块在长辛店镇辛庄村,还有1块在青龙湖。

  目前只确定其为商品房,但是否限价未知。

  限竞房大都执行70/90政策,对开发商来说,90平以下的这7成更像是任务,另外的3成才有发挥的空间。尴尬的是,这3成大都做了别墅产品,面积往往超过200平。

  对于一家三口或四口的稳定家庭来说,90平三居显然是不够住的,200平的别墅又够不上。有个别限竞房做了120平左右户型的,房源少的可怜,能买到的机会渺茫。

  以至于,严肃君的N个500人置业群中,最纠结的往往是想买大三居或四居的购房者。

  现在,丰台四环边纯商品房,精装现房保利·和光逸境,或许是个不错的选择。

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  有3种户型 预计单价10w+

  保利·和光逸境有3种户型的产品,为108平三居、143平三居和187平四居。共286套房源,108平88套,143平48套,187平150套。

  严肃君拿到了户型图,一个一个说。

  保利·和光逸境108平户型图

  108平做了三室两厅两卫,房源集中在小区6号楼北侧三个单元,全部东西向

  除主卫外,其余功能间做到了全明,动线安排合理最小卧室面积也有11平,卧室面积足够宽敞。两个卫生间都做到了干湿分离,厨房U型设计。

  不过,整体面宽只有6米8,进深长14米6,使得整体户型被拉长,卧室都是长方形。

  保利·和光逸境143平户型图

  和光逸境143平也是三室两厅两卫,1号楼整栋都是该户型。

  与108平三居相比,入户门增加了玄关,主卧带7平米的阳台。南向面宽8米,进深17米5,其它功能间基本可以说是108平的放大版,居住舒适性相对更高。

  保利·和光逸境187平户型图

  187平做了四室两厅三卫,南向两个卧室为套房设计,整体利用率高,动线也很合理。

  户型入门处设计了一堵墙,严肃君觉得很有意思。从功能上讲,此处可做玄关,又能将餐厅与客厅隔开,墙后可做衣帽间;从风水上讲,进门有一“影壁”相隔,客人无法看全室内情况。

  和光逸境187平户型为两梯两户,除一个卫生间外,其它各功能间全明。

  价格方面,距离项目最近的改善型新房项目为紫辰院,二者直线距离1公里,紫辰院位于四环内,在售产品为266平起大平层,对外报价12万/平,不过,紫辰院产权可能仅余60年左右。

  二手房方面,一街之隔的二手房大成郡(建成于2010年前后),4月成交均价7万6,周边其它二手房由于房龄太老不具参考意义。

  销售称,保利·和光逸境预计销售价格在10w左右。也就是说,108平三居会卖到1000万量级,这88套东西向房源会面临不小的去化压力。

  售楼处已开放,目前正在排卡中,开盘时间待定。整个小区目前已全部封顶,销售称精装交付的可能性极高,预计2021年交房。

  如果验资的话,需要购房者准备中国银行的储蓄卡,100平验资50万,140平验资100万,180平验资150万,不需要冻资。

  示范区

  

  

  

  2

  商品房与公租房混合小区

  限竞房时代,纯商品房尤为珍贵。

  保利·和光逸境所在的丰台青塔片区,多为80、90年代的老旧小区,新增供应只有国风长安和橡树澜湾,二者均受7090政策限制,整个片区改善产品供应稀缺

  事实上,这个项目早前极为低调。严肃君在查阅宗地来源时了解到,该地块走的是“国有土地使用权划拨”。含政策性住房建筑面积51690.00平方米,政策性住房为公租房。

  小区共有5栋住宅楼,其中6#楼南面、3#、5#为公租房,6#北面3个单元和1#、2#为商品房,4#为商业建筑。

  公租房楼栋位于小区靠中间的位置,与商品房并没有隔离,但设置了公租房、商品房两个人行/地下车库入口

  

  保利·和光逸境小区规划图

  商品房1#楼楼高13层;2#楼由西向东楼层为18层、20层;6#楼商品房部分,由北向南为11层、15层、18层。

  

  小区绿化率为30%,景观覆盖率高达70%,整体风格简洁淡雅,除移动花箱、艺术景墙、背景种植、漂浮花园等,小区东侧还规划了一块独立的景观花园。

  需要注意的是,小区南侧有已建成的办公及酒店建筑,对2号楼的采光会产生影响。小区东侧靠近西四环中路,6号楼会有较为明显的噪音影响。

  3

  生活配套成熟 出行略微尴尬

  保利·和光逸境位于南沙窝桥向南700米。属于丰台青塔商圈,该区域是发展了几十年的“老旧”片区。区域内二手房基本都在十几年以上,整体环境干净但又有老居民区的特质


  生活配套一应俱全

  超市、菜市场、购物中心都已成熟,比如久隆百货、翠微百货等,生活气息浓厚。

  娃娃上学不用愁

  如果家里有娃要上学,1公里内有青塔东里幼儿园、大成双语幼儿园等,1.5公里内有中国人民解放军总后勤部五一幼儿园(军队示范园)。

  小学有丰台市第五小学、大成学校(小学部)、建华实验学校(私立);中学有北京第十二中学等。

  出行目前靠自驾

  轨道交通依赖于规划中的11号线,距郑常庄站只有200米,但是开通日期未定。离现有的地铁1号线五棵松站1.8公里。

  自驾的话,上四环很是方便,不过高峰时间,城内道路拥堵是躲避不了的

  医院距离算适中

  向南过一个路口即到302医院,往东700米到北京长峰医院。直线1公里范围内还有丰台区兴隆中医医院、社区服务站等。

  严肃君手记:

  刚需有刚需的纠结,改善有改善的需求。

  数据上看,48个已开盘限竞房项目中,仅两成开盘去化达到80%以上,大量限竞房项目进入“滞销”状态。

  一个原因是,同面积、同价格区间的产品扎堆,购房者选择增多,决策时间拉长。数据显示,截至2019年5月15日,91个限竞房项目中(剔除100%自持及同一项目不同地块),多达63个项目受“7090”政策限制,占比69.23%。

  成交端反馈的信息是,供应最多的刚需产品销量一般,改善产品反而不愁卖。

  限竞房中,瑞悦府、北京院子二期叠拼都已卖完;商品房中,壹·亮马开盘售罄,昆仑域、泰禾·金府大院、西府大院、懋源·璟玺成绩也非常亮眼。

  这两年,丰台相继开盘的限竞房金融街·融府、佑安府、国风长安,在平静的新房市场里掀起了一阵小高潮,昆仑域、中国玺、泰禾·金府大院也曾一度将丰台推向话题中心。

  “越靠近市中心的房子保值性越强”,五环内住宅供地减少的当下,丰台供地速度不减,或成为北京下一块“高端居住区”。

  互动时刻:

  对于这个项目、对于丰台,你有什么看法?欢迎在评论区留言~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

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