大降20%!库存压顶,深圳客退,东莞房企割肉卖房

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  原创首发 | 时代周报(Timeweekly)

  文 | 贾敏

  开发商大折扣卖房再现。

  2018年下半年,市场上曾出现多家大幅房企降价售房。不过由于受到各种干预,降价不再被提起。购房者与开发商的买卖双方,也进入了对峙的阶段。在这期间,房价大多是小幅阴跌。不过,这次东莞的大幅降价,显得有些不同寻常。

  前不久,东莞有接近20个项目推出优惠折扣及特价房活动。最高的降幅达到20%,降价1500元/平方米,堪称割肉卖房。降价促销楼盘集中在临深片区、东部片区和滨海片区。

  库存的重压,似乎已经让开发商无法喘气。不过,更为矛盾的是,东莞土地市场正频频现出火热景象——提前锁定地块、用最高限价拿地。最终,这些狂热会否突破不断加码的调控政策?

   大量库存:降价20%“割肉”

  一平米便宜1500元

  20%的降幅或许表现出市场的一些风向。

  五一期间的东莞,包括虎门、樟木头、长安、常平、清溪,大岭山、塘厦、松山湖、东坑等区域,均有楼盘推出特价房活动。虎门便有部分项目推出降价幅度在7%—10%的限量房。而在清溪镇,最高降价幅度甚至达到20%,约下降1500元/㎡ 。

  假设一套房子总价200万,购房者最多可以少出40万。可见降价的力度。

  割肉的不同寻常之初还在于,5月本是传统意义上商品房销售的旺期,受到五一假期等节日的影响,楼市成交似乎应该有些火热才对。开发商“割肉”的理由在哪里?

  首先,整个一季度,即便四处都在炒作“小阳春”的时候,东莞新建商品房销售面积仍在下行。

  

  根据东莞不动产管理中心的数据,2019年一季度,东莞新建商品房网上签约销售金额234.26亿元,增长2.8%;新建商品房网上签约销售面积133.37万平方米,下降6.7%。

  在大环境并不火爆的前提下,个别楼盘的境况更显艰难。

  也就是说,接近半年的时间里,整栋楼只卖出了24套。

  位于凤岗镇沙岭的另一楼盘,2018年8月开盘,其中3、4、5号住宅楼,分别有181、185、139房源,截至目前,仍分别有158、177、126套尚未卖出。

  这些没卖出去的房子,都是压在开发商身上的重负。

  深圳客大幅退场

  事实上,在成交量下降背后,是东莞对房地产市场的强力调控见效。

  据东莞中原战略研究中心介绍,五一期间的降价房源中,主要集中在临深片区、东部片区和滨海片区,主要原因是自东莞限购后深圳客大幅退潮,临深片区出货压力比较大,开发商为了加快出货,加大让利幅度。

  在这之前,来自深圳的购房者曾经在东莞买走了不少房子。在深圳需求持续外溢的带动下,临深楼市成了众多深圳客的关注热点。

  

  乐有家研究中心数据显示,2017年在东莞买房的人中有57.3%都来自深圳。

  包括东莞临深片区在内的区域,成为极为抢眼的存在。甚至一度被当作“双城生活”研究样板。

  然而蜂拥而来的外地购房者打乱了东莞原本的楼市节奏。2017年4月,东莞在2016年出台的限购政策上,继续加码,进入由限购、限贷、限价、限外、限售围起的“五限”时代。

  此后,原本在东莞扫货的外地购房者开始退潮。根据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳购房客占比达41.5%,相比2017年的57.3%有了不小的下滑。

  得益于调控政策的出台,刚需逐渐成为楼市中的主力军。乐有家研究中心数据显示,东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房,占到74%。

  东莞楼市开始走向平稳。

  五月仍有3000套房入市

  正当楼市趋向平稳之际,大量房源正等待排队入市。

  事实上,就整个5月来说,将有不少房源集中入市。据东莞中原战略研究中心的不完全统计,5月东莞楼市将有超24个项目推出新货,推货量合计超3000套,其中八成项目单盘推货量超过100套。

  与此同时,东莞境内待售住宅却成上升之势。根据东莞市统计局数据显示,2019年一季度,全市住宅待售面积181.10万平方米,增长3.7%。

  既有大量尚未售出的房源,又有大量新推房源。双重压力之下,10%的降价,甚至是20%的降价,也就显得不难理解。

  

  可是在这样的情况下,东莞土地市场却接连出现火爆场景。

  2019年5月15日10点,东莞市公共资源交易网挂出南城地块出让结果,深圳市深恒达投资发展有限公司(即深圳鹏瑞集团)以23.6亿元拿下该地块。

  其实该地块早在5月13日就已经提前锁定。当天从21点40分起,1分钟内连续9次报价,直接冲到236000万最高限制总价。然而奇怪的是,8分钟时间内接连报价20轮,全部由同一位竞拍人完成。直接冲到23.6亿元最高限价。

  这只是东莞土地市场火热的缩影。这样的场景,在东莞近期的土拍市场上正频频涌现。

  2019年4月23日中午,原计划于5月7日上午10时挂牌出让的万江胜利社区地块被保利提前锁定。在3分13秒内,保利在没有其他竞拍者的情况下,自主连续加价30次,达到最高限价30亿元+自持面积100%。而此时,距离正式拍卖还有13天。

  一切似乎表明,开发商并不在意一时的寒意,相反,显得有些信心十足。

  但在东莞调控决心愈加坚定的背景下,炒作之风或将难以持续。

   调控再加码

  土拍市场的火热气氛持续进行中,然而调控政策的加码正紧接而来。

  高价拿下的地块,一般来说都有定高价的冲动。

  例如鹏瑞集团以23.6亿元拿下的地块,在剔除商业面积以及无偿配建部分后,可售楼面价达21711元/平米。

  

  但最近的一项政策,直接遏制了定高价的冲动。

  2019年5月8日,东莞市发展和改革局、东莞市住房城乡建设局和东莞市房产管理局三大部门联合发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》。

  通知显示,东莞新建商品住房首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度,由原来规定不高于前3个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%(含),调整为不高于前6个月同区竞品售价的10%(含)

  同时取消早前规定的同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定,新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

  直接掐断开发商不断涨价的路,这对部分高价拿地的项目来说,无疑是巨大利空。

  换句话说,严格的限价政策压制了价格飙涨的空间,也削弱了这种定高价,攫取暴利的机会。简言之,房产价格,或许很难再现毫无理性的暴涨。

  编辑/ 胡相越

  如果可能、那就走在时代的前面

  如果不能、那就同时代一起前进

  但决不要落在时代的后面

   ——布留索夫

  

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