租赁物被实现抵押权后，承租人如何维护权益？

　　近日，朋友租赁的商铺接到法院公告，称其租赁的商铺已经司法处置程序处置，并过户给新业主，现告知其应当与新业主重新协商签订租赁合同，或自行搬离。朋友懵了，认为自己与塬业主签订的租赁合同尚未到期，其租赁商铺后投入了装修，并已营运多时，此前并未接到任何商铺被处置的告知，现在与新业主无法达成一直，而搬离将造成巨大的损失，其权益到底该如何得到保护？接下来重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师解答相关问题。

　　吴柳芳律师了解到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此问题早有详细规定，该解释第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　因此，本案的关键在于租赁合同是签署在抵押登记之前，还是抵押登记之后，如该租赁合同是在抵押登记前签署，那么新业主没有理由要求承租人搬离，承租人完全可以要求新业主继续履行合同。如果租赁合同是在该不动产已设置抵押登记后签署，则分情况而论，如塬出租人并未告知承租人房屋已设置抵押的情况，则承租人现遭遇的一切损失，都可向塬出租人主张。如塬出租人在双方商谈租赁事宜时已告知了承租人房屋被抵押，那么承租人面临的房屋被转卖后，新业主不承认塬租赁合同的后果则应由其自行承担。

　　吴柳芳律师认为，实践中，较少会存在承租人被明确告知房屋被抵押后，仍然租赁该房屋的情形，更多的情形是承租人在不知晓房屋被抵押的情况下，签署了租赁合同，而后面临租赁物被抵押权人拍卖后，才知道自己陷入权益不保的境况。

　　因此，针对本案，吴柳芳律师也建议朋友及时收集、保存证明自己损失的证据，及时向赔偿责任人主张权益，维护自身利益。同时，通过本案，本律师也在此提醒意欲租赁不动产的广大朋友，在与业主商拟租赁事宜时，一定要全方面的了解租赁物的权属状况，特别是该不动产的抵押登记情况，否则，如若遭遇本案承租人遇到的问题，将陷入巨大的被动和麻烦。

　　（本文章来源于重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师，版权归吴柳芳律师所有）