一季度房地产并未拖经济后腿 贵阳房地产依赖度超三亚为全国最高

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  上海易居房地产研究院5月15日发布《一季度经济环境与房地产研究报告》。该报告显示: 2019年一季度,得益于房企资金面的充裕和对市场预期的改善,房地产开发投资年初累计增速更是创下2014年四季度以来的新高,对经济的带动作用有所提升。在选取的37个大中城市中,一季度,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是贵阳、三亚和蚌埠,占比分别为40.1%、34.9%和32.9%。随着经济飞速发展,大数据行业带动了就业和人口流入,贵阳房地产市场发展潜力也日益凸显。三亚由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度较高。值得注意的是,海南省政府2018年已多次出台严厉调控政策,三亚对房地产的依赖已明显下降,2019年一季度房地产开发投资占比较去年同期已下降43.8%。

  易居研究院研究员姚方表示,继2018年下半年国家推出“六稳”经济工作目标,2019年一季度,一系列扩大有效投资、扩大居民消费的政策在不断推出,更大规模的减税降负,货币环境略宽松等支持实体经济发展的政策使得企业和市场信心增强。但是,我国目前面临世界经济增长放缓的外部压力,同时中美贸易战再次升级,预计二季度经济增速将有所回落。

  2019年4月19日,中共中央政治局会议再次重申,要坚持房住不炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。伴随着3月部分城市楼市出现“小阳春”,土拍市场过热,苏州、长沙等热门城市也迎来了新一轮政策收紧。2019年各地棚改缩量,棚改利好的三四线及以下城市楼市也将受到冲击。预计2019年房地产开发投资增速将呈现逐渐下行走势。

  该报告主要有以下内容:

  一、宏观经济环境

  1、一季度GDP同比增长6.4%

  初步核算,全国一季度国内生产总值213433亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%,与上年四季度相比持平,比上年同期和全年分别回落0.4和0.2个百分点。分产业看,第一产业增加值8769亿元,同比增长2.7%;第二产业增加值82346亿元,增长6.1%;第三产业增加值122317亿元,增长7.0%。

  一季度总体来看,宏观经济利好和利空并存。货币政策较宽松,且投资较为强劲,但外部不确定性因素较多,国内结构性矛盾仍比较突出,经济下行压力犹存。观察历史数据可知,增速换挡以来,2016年GDP同比增速较2015年有所回落,2017年一季度同比增速提高至6.9%。2018年GDP同比增速呈下行趋势,经济下行压力较大。2018年四季度,同比增速回落至6.4%。

  2、一季度固定资产投资同比增长6.3%

  一季度全国固定资产投资(不含农户)101871亿元,同比增长6.3%,增速比1~2月提高0.2个百分点。分产业看,第一产业投资增长3.0%;第二产业投资增长4.2%,其中制造业投资增长4.6%;第三产业投资增长7.5%,其中基础设施投资增长4.4%。

  一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1~2月提高0.2个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为11.2%,比上年同期提高0.5个百分点。

  从历史数据来看,固定资产投资和房地产开发投资的年初累计增速走势大体一致,具有正相关性,但是房地产开发投资年初累计增速变化波幅更大。2014年房地产开发投资年初累计增速低于固定资产投资,2015年进一步加剧,前者对后者造成了“拖后腿”,经济下行压力较大,于是楼市调控政策出现放松。2016年房地产开发投资年初累计增速渐渐有了起色,与固定资产投资增速的差距缩小。2017年两个增速基本持平。2018年二季度以来,房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速。2019年一季度,得益于房企资金面的充裕和对市场预期的改善,房地产开发投资年初累计增速更是创下2014年四季度以来的新高,对经济的带动作用有所提升。

  3、一季度CPI同比上涨1.8%

  一季度CPI同比上涨1.8%,涨幅比1-2月份扩大0.2个百分点,比上年同期回落0.3个百分点。

  从2006年到2008年,CPI涨幅和70城房价指数涨幅为正相关关系,二者走势一致,但从2010年开始,70城房价指数涨幅明显比CPI波动更加剧烈。自2012年二季度以来,CPI一直处于横盘状态。2019年一季度,70城房价同比涨幅拉大了与CPI同比涨幅的差距,虽70城房价同比涨幅有所扩大,但扩大幅度相比2018年四季度已经收窄,部分城市限价有所松动,高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响,使得统计数据存在“部分失真”的情况。预计下半年70城新建商品住宅价格同比涨幅将呈现下行走势。

  4、一季度全国城镇居民人均可支配收入同比增长7.9%

  一季度全国城镇居民人均可支配收入为11633元,同比增长7.9%。

  从历史数据看,70城房价指数同比涨幅在大多数时间内都是低于城镇居民人均可支配收入同比增速,从这个角度来看,我国房价并没有明显的泡沫。但是值得注意的是,70城房价指数是经过平滑化等数据处理的,指数的涨幅可能比实际房价涨幅要低。从2016年三季度至2017年二季度,房价指数同比涨幅首次长时间的明显超过城镇居民人均可支配收入。2017年三季度至2018年二季度房价指数同比涨幅连续4个季度低于城镇居民人均可支配收入同比增速,但2018年四季度至2019年一季度,房价指数同比涨幅再次反超,说明70城新房价格涨幅超出收入增幅能够支撑的合理范围,这在过去十几年非常罕见。

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  二、区域经济环境

  1、云南和贵州一季度GDP增速位居前二,海南经济对房地产依赖度最高

  GDP增速反映了当地经济发展的快慢程度,而经济是支撑房价长期上涨的重要因素,因此,通过观测GDP增速可以大体判断房价变化的合理性。

  一季度,云南、贵州和西藏的GDP增速分别排在全国前三位,他们均处于西部地区,具有后发优势。在西部大开发的过程中,云南和贵州是西部地区经济较为活跃的区域,具有较强的基本面和发展潜力,因此房地产在西部地区中具有较大的发展潜力。

  一季度,福建以8.2%的GDP增速排在东部省市首位,本轮楼市上涨周期中,厦门、福州、泉州等城市涨幅明显,这其中有经济面较强的因素。中部省份中,江西以8.6%的GDP增速名列第一,其省会城市南昌的GDP增速高达8.5%,在经济良好发展的支撑下,南昌的二手房价累计涨幅也达到了31.9%,位居中部城市前列。

  一季度,吉林和天津的GDP增速在全国省市中处于垫底的位置,吉林现处在结构调整和动能转换时期,天津近几年经济表现不佳与经济转型效果欠佳有关。经济发展动力不足,房地产市场也不具有基本面的支撑。

  房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高。一季度,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省市分别是海南、云南和安徽,占比分别为20.8%、19.2%和18.6%。海南作为一个拥有最丰富的海景资源的省份,本该大力发展旅游业和高端服务业,但由于产业结构不合理,当地经济对房地产的依赖度过高。海南当地政府也意识到了问题的严重性,2018年以来多次出台严厉的调控措施,2019年一季度房地产开发投资占比较去年同期已下降14.1%。云南同海南属于旅游养老胜地,气候宜人,其他产业结构相对较弱的情况下,房地产成为了其支柱产业。

  而房地产开发投资占GDP比重小有两种情况:一种情况是产业结构合理,经济对房地产的依赖度较小,典型的省份如山东;另外一种情况是经济相对落后,产业结构不合理,人口流出,导致住房需求不旺盛,房地产投资效益很差,典型的省份如内蒙古、黑龙江和吉林。

  2、贵阳、太原和西安GDP增速领跑,贵阳对房地产依赖度超三亚

  在选取的37个大中城市中,贵阳、太原和西安一季度GDP增速排在前三位。中西部部分城市继续崛起,一季度经济增长仍强劲。在本轮房价上涨周期中,贵阳、太原和西安的二手房房价累计涨幅分别为22.6%,25.5%和21.9%,排名居中,城市经济强增长并未完全体现在房价中,房价几乎没有泡沫。

  岳阳的GDP增速在省会城市中排名靠前,达到8.5%,但二手房累计涨幅相对其他省会城市来说较低,为14.1%。天津的表现则与情况相反,一季度天津的GDP增速倒数第二,其二手房累计涨幅却高达34.3%。天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑,蕴含的风险较大,在楼市降温时下跌压力也更大。

  需要指出的是,本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得,由于该指数并非原始房价,且进行过平滑处理,与实际价格相比波动较小,可能会造成与实际感受不太一致的现象。

  在选取的37个大中城市中,一季度,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是贵阳、三亚和蚌埠,占比分别为40.1%、34.9%和32.9%。随着经济飞速发展,大数据行业带动了就业和人口流入,贵阳房地产市场发展潜力也日益凸显。三亚由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度较高。海南省政府已多次出台严厉调控政策,三亚对房地产的依赖明显下降。

  一季度,房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是遵义、锦州和岳阳,占比分别为1.9%、3.1%和4.6%。遵义和岳阳都是以工业为主的城市,对房地产依赖程度不高。锦州近些年大力推动战略新兴产业,进行点对点精准招商,华为云计算中心项目建成更是助力其智能高端产业的发展。尚处于经济转型期,锦州房地产开发投资力度较小。

  三、经济环境对房地产的影响

  总的来看,继2018年下半年国家推出“六稳”经济工作目标,2019年一季度,一系列扩大有效投资、扩大居民消费的政策在不断推出,更大规模的减税降负,货币环境略宽松等支持实体经济发展的政策使得企业和市场信心增强。但是,我国目前面临世界经济增长放缓的外部压力,同时中美贸易战再次升级,预计二季度经济增速将有所回落。

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