公租房免征房产税：长租公寓无缘政策红利，更多保障政策在路上

5月9日，财政部、国家税务总局印发了《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下称“公告”）。公告指出，对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日，历时两年时间。

税收优惠力度多大？

《公告》称，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

此外，公租房涉及的一些印花税、契税也予以免征。《公告》称，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税；同时，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

土地增值税方面，《公告》规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

房产税方面，《公告》规定，对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

针对捐赠住房作为公租房的行为，相关部门也在税收上予以优惠。《公告》规定，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

此外，在住房租赁补贴上，相关税收也有所优惠。《公告》称，对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

长租公寓企业无缘政策红利？

税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的，因为政策都有有效期，这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰表示：“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策，因为它们的房源不属于公租房范畴。”

我们注意到，上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定，“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”

显然，以在市场上“采购”商品住房，进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构，其房源并不属于上述公租房范畴。

那么，哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢？根据运营主体的不同，目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利，主要的受益方是房企系。

更多保障政策在路上？

事实上，这并非公租房首次享受税收优惠，此次《公告》发布，可以说是对此前实施了三年时间的公租房税收优惠政策的延续。

早在2015年12月30日，财政部、税务总局就发布了《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(以下简称：《通知》)。

对比两份文件，可以发现，关于减轻公租房相关税负的内容相差并不大。但早前发布的《通知》的执行期限则为2016年1月1日至2018年12月31日。因此，此次《公告》发布，可以说是对《通知》中公租房相关税收优惠政策的延续。

对此，易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次财政部明确，要继续支持公租房的建设和运营，同时也给予了相对细化的税收优惠政策，体现了公租房发展较好的外部政策环境导向，也利好后续公租房的加快发展，类似税费减免和免征政策主要体现在供应端、交易端、经营端和需求端等领域。

他表示，多方位的减税体系建立，将促进公租房供给、交易、经营、需求等领域的减税效应体现，进而降低相关成本，促进公租房的发展。通过减税和免税，有助于后续相关市场化机构参与公租房运营过程中来，尤其是一些物业经营企业和中介企业。公租房在2019年的重视程度明显提升，也体现了其在住房保障和住房租赁两个领域中的重要作用，后续预计会形成更多的保障政策。

综合来源：中新经纬、中国新闻网、每日经济新闻、新京报等