股市崩盘、央行降准,楼市将要出现新格局?

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  五一小长假之后,A股遭遇黑色星期一,5月6日,全线飘绿。上证指数暴跌5.58%,深证成指、创业板更是分别暴跌7.56%、7.94%。3671只股票中,有1120只股票跌停,只有109只上涨,几乎是全线下跌,A股市场再次上演千股跌停。

  与此同时,当天早间,央行宣布从5月15日开始,对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。预料约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策,释放长期资金约2800亿元人民币,全部用于发放民营和小微企业贷款。这也是继今年1月份,央行全面降准一个百分点,释放资金约1.5万亿元之后,首次定向降准。

  股市跌停与央行降低存款准备金率同时发生,不禁让人思考,楼市会不会趁机出现新的格局?

  股市跌停对楼市有利好吗?

  股市下跌,对楼市多多少少都有利好,不过利好并不突出。

  

  从过往这么多年的历史看,中国股市熊市长牛市短,而且基本都是大涨大跌的走势。股市暴跌将会加速资金的流出,资金具有趋利性,于是会流向据有支柱产业作用的楼市,少数城市将会吸纳巨量资金,促进房价短期内的上涨。

  但由于房产作为不动产,供求产生和变化规律主要是受城市化进程,经济发展、人口红利等因素影响,与股市波动无明确的直接关系,所从中长期来看,此次股市暴跌对房价的影响并无太大关系,不会因为股市波动有实质性的变化,但是短期的利好还是多多少少有点的。

  

  降低存款准备金率就能救市?

  所谓降准,意思是降低商业银行在央行法定存款比率,居民或企业平常在银行存钱需要开立存款账户,商业银行在央行存钱同样需要开立存款账户,与我们普通银行存款不同的是,商业银行在央行的存款具有强制性,一般分为法定存款准备金以及超额存款准备金,前者是法律规定商业银行在央行的最低存款限额,后者是当商业银行在央行存款中超过法定存款准备金的那部分资金。

  超额存款准备金是商业银行可以自由支配的资金,超额存款准备金越多,银行流动性就越充裕。理论上说,当央行宣布降准的时候,法定存款准备金会减少,超额存款准备金会增加,银行流动性会增强。

  

  虽然,此次央行明确表达,资金将全部用于发放民营和小微企业贷款,但是依托股市和汇市大跌,市场情绪较低迷的大背景下,罕见的在开盘前宣布,且比预期的要提前,虽未言明,但是央行护盘的意愿已经表达明确。

  但从以往的经验来看,这样也难改股市下跌的趋势,尤其是在当前股市掉头向下的情况下,过多的情况在此也不多说。

  

  开闸放水,等于楼市变天?

  我们再来看此次央行降低准备金率,对于房价有没有影响。

  虽然央行明确表示此次是为了支持民营与微小企业贷款,但是了解货币政策和逻辑的人心里都清楚,降低准备金率一般都意味着流动性的增加,意味着一定程度上的“开闸放水”。

  但是放出来的水,最终会流向哪里,是很难控制的,毕竟人往高处走,水往地处流,资本也不例外。

  不过,在资金方面对楼市的影响不大。

  本次定向释放长期资金约2800亿元,只是相当于一次普遍释放的的五分之二左右。少量的资金对于主要房企和重点城市来说,杯水车薪,远水解不了近渴。不多对于三四线城市楼市还是有些许利好,资金流入中小银行,于其所在的三四线城市而言,无论是开发企业还是购房人群,贷款相对更加容易了。房企的融资成本降低,市场供应势必会增加,信贷宽松,价格会有所有反弹。

  

  改变预期就是改变楼市?

  货币层面对楼市影响不大,但是要知道,货币是货币,房价是房价,哪怕在货币层面上翻不出什么大波浪,但是对整体房价还是会有一定的影响。

  毕竟,影响房价上涨,还有一个关键的因素,就是人们都与购买房产的预期和信心。在房地产行业预期和信心将决定购买欲望,而货币政策,改变的就是人们的预期和信心。

  就像曾经根本没有人投资三四线城市房产,因为大家都知道没有利益可图,但是随着“棚改”的来临,房价暴涨,于是越来越多的人开始购买三四线的房产,因为人们的预期在涨,感觉这是一个有利可图的项目。但是随着“棚改”的腰斩,预期下降,三四线房价的上涨速度也就戛然而止,这就是预期的作用。

  

  即使此次没有提及房地产行业,资金流向也是定向,但是在网络上已经开启全面鼓吹各种利好,导致大多数人误解为货币政策的宽松,于是哪怕一点资金没有流向楼市,但是对于普通人的购房信心,已经产生了影响,刺激了潜在购房群体的神经。

  

  “住房不炒”仍是主基调

  各种政策都在骚动着置业者买房的信心,但是目前“住房不炒”仍是调控主基调,楼市还是以“稳”字当头。

  要知道从进入5月以来,国家发改委和央行就相继发表坚持“住房不炒“整体风向不变的发言,维持楼市平稳发展。

  5月6日,发改委在央行表示降准当天,对此前放宽落户政策发表并不等于放松房地产调控的看法,并表示“房住不炒”定位必须坚持不能动摇,坚持房地产平稳健康发展这个底线。在这个阶段发表言论,即使对先前放宽落户政策回应,也是想要避免投机者钻政策的空子,防止房价发起大落。当然,这个投机者是钻放宽落户的政策还是降低准备金率的政策,就不能盖棺定论了。

  而央行,在5月10日也明确表示,房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的,是一贯的。严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。也算是变着法的回应,此次降低准备金率跟房地产完全没有关系。

  

  除此之外,为了防止房价在楼市小阳春大涨大落,4月关于楼市调控高达60次。

  据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。

  从政府接连出台的政策来看,背后逻辑只有一个目的“稳”,也就是市场过热也不可取,市场持续低迷也不合适,需要防止。对房价来说,既防大涨也防大跌,既能够满足购房者需求,也不影响楼市的整体稳定。不过目前来看,针对房地产调控的政策最近还是以收紧为主。

  此次释放的2800亿元人民币,更是杯水车薪,对于房价大涨,改变楼市格局没有任何意义,只能说是一次提振市场信心的金融行为而已。而股市对于楼市的改变更是没太大关系,最多就是一些人,股市无望,转战楼市,力图保本而已。以”稳“为主的政策基调不会改变,楼市总体形势趋稳态势也不会改变。

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