股市崩盘、央行降准，楼市将要出现新格局？

　　五一小长假之后，A股遭遇黑色星期一，5月6日，全线飘绿。上证指数暴跌5.58%，深证成指、创业板更是分别暴跌7.56%、7.94%。3671只股票中，有1120只股票跌停，只有109只上涨，几乎是全线下跌，A股市场再次上演千股跌停。

　　与此同时，当天早间，央行宣布从5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。预料约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元人民币，全部用于发放民营和小微企业贷款。这也是继今年1月份，央行全面降准一个百分点，释放资金约1.5万亿元之后，首次定向降准。

　　股市跌停与央行降低存款准备金率同时发生，不禁让人思考，楼市会不会趁机出现新的格局？

　　股市跌停对楼市有利好吗？

　　股市下跌，对楼市多多少少都有利好，不过利好并不突出。

　　从过往这么多年的历史看，中国股市熊市长牛市短，而且基本都是大涨大跌的走势。股市暴跌将会加速资金的流出，资金具有趋利性，于是会流向据有支柱产业作用的楼市，少数城市将会吸纳巨量资金，促进房价短期内的上涨。

　　但由于房产作为不动产，供求产生和变化规律主要是受城市化进程，经济发展、人口红利等因素影响，与股市波动无明确的直接关系，所从中长期来看，此次股市暴跌对房价的影响并无太大关系，不会因为股市波动有实质性的变化，但是短期的利好还是多多少少有点的。

　　降低存款准备金率就能救市？

　　所谓降准，意思是降低商业银行在央行法定存款比率，居民或企业平常在银行存钱需要开立存款账户，商业银行在央行存钱同样需要开立存款账户，与我们普通银行存款不同的是，商业银行在央行的存款具有强制性，一般分为法定存款准备金以及超额存款准备金，前者是法律规定商业银行在央行的最低存款限额，后者是当商业银行在央行存款中超过法定存款准备金的那部分资金。

　　超额存款准备金是商业银行可以自由支配的资金，超额存款准备金越多，银行流动性就越充裕。理论上说，当央行宣布降准的时候，法定存款准备金会减少，超额存款准备金会增加，银行流动性会增强。

　　虽然，此次央行明确表达，资金将全部用于发放民营和小微企业贷款，但是依托股市和汇市大跌，市场情绪较低迷的大背景下，罕见的在开盘前宣布，且比预期的要提前，虽未言明，但是央行护盘的意愿已经表达明确。

　　但从以往的经验来看，这样也难改股市下跌的趋势，尤其是在当前股市掉头向下的情况下，过多的情况在此也不多说。

　　开闸放水，等于楼市变天？

　　我们再来看此次央行降低准备金率，对于房价有没有影响。

　　虽然央行明确表示此次是为了支持民营与微小企业贷款，但是了解货币政策和逻辑的人心里都清楚，降低准备金率一般都意味着流动性的增加，意味着一定程度上的“开闸放水”。

　　但是放出来的水，最终会流向哪里，是很难控制的，毕竟人往高处走，水往地处流，资本也不例外。

　　不过，在资金方面对楼市的影响不大。

　　本次定向释放长期资金约2800亿元，只是相当于一次普遍释放的的五分之二左右。少量的资金对于主要房企和重点城市来说，杯水车薪，远水解不了近渴。不多对于三四线城市楼市还是有些许利好，资金流入中小银行，于其所在的三四线城市而言，无论是开发企业还是购房人群，贷款相对更加容易了。房企的融资成本降低，市场供应势必会增加，信贷宽松，价格会有所有反弹。

　　改变预期就是改变楼市？

　　货币层面对楼市影响不大，但是要知道，货币是货币，房价是房价，哪怕在货币层面上翻不出什么大波浪，但是对整体房价还是会有一定的影响。

　　毕竟，影响房价上涨，还有一个关键的因素，就是人们都与购买房产的预期和信心。在房地产行业预期和信心将决定购买欲望，而货币政策，改变的就是人们的预期和信心。

　　就像曾经根本没有人投资三四线城市房产，因为大家都知道没有利益可图，但是随着“棚改”的来临，房价暴涨，于是越来越多的人开始购买三四线的房产，因为人们的预期在涨，感觉这是一个有利可图的项目。但是随着“棚改”的腰斩，预期下降，三四线房价的上涨速度也就戛然而止，这就是预期的作用。

　　即使此次没有提及房地产行业，资金流向也是定向，但是在网络上已经开启全面鼓吹各种利好，导致大多数人误解为货币政策的宽松，于是哪怕一点资金没有流向楼市，但是对于普通人的购房信心，已经产生了影响，刺激了潜在购房群体的神经。

　　“住房不炒”仍是主基调

　　各种政策都在骚动着置业者买房的信心，但是目前“住房不炒”仍是调控主基调，楼市还是以“稳”字当头。

　　要知道从进入5月以来，国家发改委和央行就相继发表坚持“住房不炒“整体风向不变的发言，维持楼市平稳发展。

　　5月6日，发改委在央行表示降准当天，对此前放宽落户政策发表并不等于放松房地产调控的看法，并表示“房住不炒”定位必须坚持不能动摇，坚持房地产平稳健康发展这个底线。在这个阶段发表言论，即使对先前放宽落户政策回应，也是想要避免投机者钻政策的空子，防止房价发起大落。当然，这个投机者是钻放宽落户的政策还是降低准备金率的政策，就不能盖棺定论了。

　　而央行，在5月10日也明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。也算是变着法的回应，此次降低准备金率跟房地产完全没有关系。

　　除此之外，为了防止房价在楼市小阳春大涨大落，4月关于楼市调控高达60次。

　　据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。

　　从政府接连出台的政策来看，背后逻辑只有一个目的“稳”，也就是市场过热也不可取，市场持续低迷也不合适，需要防止。对房价来说，既防大涨也防大跌，既能够满足购房者需求，也不影响楼市的整体稳定。不过目前来看，针对房地产调控的政策最近还是以收紧为主。

　　此次释放的2800亿元人民币，更是杯水车薪，对于房价大涨，改变楼市格局没有任何意义，只能说是一次提振市场信心的金融行为而已。而股市对于楼市的改变更是没太大关系，最多就是一些人，股市无望，转战楼市，力图保本而已。以”稳“为主的政策基调不会改变，楼市总体形势趋稳态势也不会改变。

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