国务院再提住房租赁条例，“租购同权”时代到来

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住房租赁条例已被提上2019年度立法日程。

在近日国务院公厅发布的《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》中，由住建部负责起草的住房租赁条例位列其中。

这项政策此前便已有迹象。早在2017年9月，住建部有关负责人就表示，当时正会同有关部门积极开展调研、论证等工作，在充分听取各方面意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案。

上述负责人表示，通过立法，除了明确租赁当事人的权利义务，保障当事人权益，建立稳定的制度外，还要使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这意味着，中国将迎来第一部规范“租购同权”行政法规，真正构建房地产的长效机制。

房地产市场迎来转型期

在过去许多年里，户籍制度涉及到就业、教育、医疗、养老等诸多公共福利，而购房往往又是绝大多数城市落户的先决条件之一，因此，中国房地产市场呈现出明显的“重购轻租”倾向。

“重购轻租”的结果是，尚属于发展中国家的中国，已经是世界上住房自有率最高的国家之一，远超美国、英国、日本、德国等发达国家。据恒大研究院研报分析，目前中国住房自有率高达89.6%，相比之下，美国为63.7%，英国为63.5%，日本为61.3%，德国为51.7%。

“国际经验证明，高住房自有率的国家，受房地产周期性及房地产业高负债率特征影响，蕴含更高的房地产金融风险。”由国家行政学院、北京师范大学联合发布的《中国社会体制改革报告（2018）》指出，中国由于地方政府收入、债务与房地产价格高度捆绑，风险进一步加剧。

与此同时，中国目前处在快速城镇化阶段，根据“十三五”规划，2016年至2020年期间，城镇户籍人口将增加8000万人，重点解决在城镇就业居住5年以上、举家迁徙的农业转移人口、新生代农民工的落户问题。

然而，上述报告指出，强烈的住房持有偏好与高房价相互作用，将对城市新移民的造成巨大障碍，对他们而言，通过买房解决城市住有所居问题，已经变得越来越不现实。

据住建部统计，目前中国约有1.6亿人在城镇租房生活，占城镇常住人口的21%，这一数据在一线城市更高，达到60%，深圳租房更是占比高达80%。到2030年，城镇租赁总人口将达到2.7亿，长期租赁人群占比将超过30%。

这种背景下，中国的房地产市场结构也随之转型。

“中央政策取向是让房地产市场回到健康发展的道路上，什么叫健康呢？其实就是回归居住功能。”天津财经大学人文学院院长丛屹在接受采访时强调，目前包括深圳、雄安新区在内，都在力推租赁住房，不太可能有房地产买卖市场。

丛屹指出，住房租赁是房地产转型发展的核心内容。“没有一个完善的租赁市场，收入决定租金的关系体现不出来，租金决定房价的关系也体现不出来，所以最后导致房价收入比、房价租售比、二手房投资回报率等都不合理。”

现行政策落实难

不过，由于“重购轻租”，目前中国法律对住房租赁的管理不足，有关住房租赁的高层次法律屈指可数，其执行力度也不够严格。

具体来看，1995年原建设部就已经出台《城市房屋租赁管理办法》，该政策从租赁合同、租赁登记、当事人的权利和义务、转租等方面做了诸多原则性规定，并提出当事人在签订租赁合同后30日内向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

在此基础上，1999年实施的《合同法》提出了“买卖不破租赁”和“优先购买权”两项措施来保障租客权益。这意味着，即使出租期间房产所有权发生变更，也不影响已有的租赁关系，并且租客有优先购买的权利。

而目前在住房租赁领域比较完备的一部法规是2011年2月1日施行的《商品房租赁管理办法》。该政策规定，房屋租赁应当依法订立租赁合同，合同的内容一般应当包括房屋租赁当事人的姓名和住所、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳等等。

在租金方面，上述政策规定，房地产主管部门定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

该政策还提出，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这项政策一发布，就引起了大量“北漂族”对租金上涨的担忧。

然而，值得一提的是，1995年和2011年的两部租赁法规中，都明确提到了租赁登记备案制度。在此期间，上海、天津、南京、北京等城市也都建立了房屋登记备案制度，但从2019年1月，房租抵扣个税出台后引起的市场恐慌来看，租赁备案登记政策落实情况难言乐观。

“业主担忧租赁行为被记录后，未来会涉及到房地产税等的税费。这种情况下，不愿意配合租户登记也就成为了必然。”中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，租赁备案率非常低，不足一成，而从全国来看，估计连1%都不到。

丛屹表示，过去的法规侧重在交易规范上，顶多是行业部门的管理法规，在多主体供应、多渠道保障以及租购并举的趋势下，显然不合时宜。

租购同权是亮点

实际上，早在2015年，住建部下发的《关于加快培育发展住房租赁市场的制度意见》中就已经认识到，当前的住房租赁市场发展无法完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，供应主体较为单一等问题。

当时提出的目标是，用3年时间形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度建设的住房租赁市场。因此，上述政策要求各级政府大力发展住房租赁市场，积极推动住房租赁市场的规模化、专业化、集约化。

随后，2016年两会通过的《“十三五”规划纲要》第一次将“租房”与“购房”放在同等重要的位置上，提出中国本轮住房体制改革的总体方向为“购租并举”，建立多层次的住房供给体系。

不仅如此，当年国务院出台的《关于加快培育和发展租赁市场的若干意见》中，将住房租赁制度改革与其他众多新时期重大改革议题相提并论，充分表达了中国政府推动住房租赁制度改革的坚定决心。

这种背景下，丛屹表示，新一轮的住房租赁条例，将侧重在租售同权为主的多主体权益规范关系上。他建议，为鼓励现有的住房存量进入租赁市场，税收不宜刚性地跟进租赁备案。“应该暂免征收房地产税等税收，这实际上是进一步鼓励租赁。”

广西大学商学院教授朱仁友则指出，目前租购同权政策还只是极少数地方政府出台的地方性文件，还未上升到国家的法律制度层面。要实现完全意义上的租购同权，需要对房屋租赁市场进行全面的制度政策设计，对租购同权改革中的同权程度与同权范围做出细致规范。