天津楼市“五花肉”行情之下,怎样才能踩对节点?!

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  针对天津楼市下半场,本周六,我们365淘房网在南开喜马拉雅举行了一次公开辩论赛。

  这里将各位大咖的言论观点做个文字版整理,鉴于各位大咖现场辩(剧)论(透)激(太)烈(多),后期可能存在删稿风险,大家且看且珍惜。

  为了方便大家查阅,先来个提纲,方便大家快进:

  一、天津楼市基本面概述

  二、政策对天津楼市的影响力会有多大

  三、天津未来房价怎么走?

  四、“三价联控”“三稳预期”之下,如何做出正确置业选择

  为了便于大家站队,介绍一下观点持有方:

  主持人&正方:天津365淘房平台总监徐志平

  正方:南开喜马拉雅项目负责人曹银星;天津365淘房总经理刘胜元;

  反方:资深媒体人、冷眼观楼主笔姜sir;贝壳找房天津站主编杨旭;

  01

  天津楼市基本面概述

  关于天津楼市基本面,双方看法还是比较一致的:2019年一季度,天津楼市,无论是新房还是二手房,表现都优于2018年下半年。

  而对楼市下半场,大家则有不同预期。

  正方坚定的看好天津楼市,反方则持相对保守态度。

  作为反方,姜sir认为,目前新房市场回归常态,刚需依然坚挺,未来改善需求能否“释放”依然存疑。

  贝壳找房天津站主编杨旭则依据二手房成交数据给出判定。

  二手房市场在经历了3月份的火热之后,4月份成交量下滑明显,相较3月份下跌30%,回归到一个比较正常的水准。

  

  她认为,未来几个月二手房市场会保持一个比较稳定的状态,不乏“稳中有降”的可能性。

  当然,这个“降”也只是针对成交量而言,3月份的改善成交有所抬头,但占比较低,尚不足以带动二手房成交价格上涨。

  这里插播一句,二手房的成交,我们是“看量不看价”的原则,成交量起来了,卖房人心理预期提升,直接就会反映到成交价格上。

  一般来说,天津二手房市场成交量低于50万平米,成交价是要回落的;而高于100万平米,成交价格是要被拉高的。

  未来市场走向,具体还是要看下半年是否出台有效的刺激政策。

  02

  政策对天津楼市的影响力会有多大

  对于下半年政策的看法,也是大家争论比较激烈的点。

  正方观点认为,今年下半年天津一定会有刺激性政策出台。

  首先,天津2019年土地出让金任务量为1387亿,鉴于这个任务量,提振开发商拿地信心就显得尤为重要,所以下半年对市场一定会有新的政策刺激。

  最快可能会在今年第三届智能大会上释放消息,对此大家可重点关注。

  其次,政策松动除了带来人口利好,对天津购房者信心也将形成新一轮刺激;

  政策刺激之外,天津市政府今年大幅度提升基础建设投资:

  多条地铁规划出台,津滨、津唐等多条城际轨道交通,加之前几天沿海河地带出台1150万平米新规划,这种“给板块装修”的做法,将直接拉升板块潜力,提升区域房价预期。

  曾几何时,张家窝被称为“涨价窝”,就是得益于地铁3号线的规划。

  最后,一系列行为释放出明确信号:在提振楼市信心方面,政府是一直在做动作的!

  反方则认为,即使有政策出台,对楼市的直接刺激也是有限的。

  以去年“海河英才”为例,政策出台之初,天津新房成交量飙升,但这部分成交主要源自本地“恐慌类”置业者。

  真正的外地置业潮是在两个月之后开始,甚至今年一季度很多成交量,其实是源自去年“海河英才”落户的外地人。

  所以,已经见过去年“大风大浪”的本地人,再有新的政策出台,是否还会出现上一波抢购潮?“狼来了”的故事,大家都听过的。

  而真正的人才新政,对外来人口的吸引力,是在减弱的:今年一季度,天津外来落户人口仅2.3万,比去年每月减少约1万人。

  论证之中,各位大咖提到一个特殊群体:高考移民!

  一方面,天津高考优势成为吸纳外来人口的一大利器;另一发面,这部分人口的不可控性,也为未来政策的出台带了不确定性。

  经过两轮深入辩论,大家对天津楼市下半场行情已经有了一个基本判定:

  政策继续保持“松紧带”的态势:短期、多频次、小动作调控不间断;市场则随着调控、供求、购房者预期等波段式前行,呈现出肥瘦相间的“五花肉行情”。

  除了对楼市下半场的预期,本次辩论对天津楼市的长远发展也做了探讨。

  作为直辖市,天津目前正处于经济转型的重要时期,天津经济和人口,是否能对房价形成长远支撑?

  这方面,双方都持乐观态度。

  03

  天津未来房价怎么走?

  姜sir认为,楼市的基础是依靠经济基本面。目前天津经济处于爬坡阶段,这个经济筑底的过程长一些,将为未来房价提供更多市场基础。

  以今年3月天津二手房成交盘点,这一轮新天津人落户只是初步,未来5-8年这部分人将面临置换需求,形成天津房价真正的支撑点。

  天津365淘房网刘总则从更加宏观的角度解释:“无论我们承认与否,存款利率过低,完成一定原始积累的大众缺乏有效投资渠道,造成房子逐渐显现出金融属性,尤其是2008年以来,房子成为大家资产保值升值的重要选择。在金融产品更多样化之前,房价作为“被管理的刚性泡沫”将继续存在”。

  既然住宅住宅房价被“三价联控”拴的死死的情况下,大家的投资观念也将发生转变,具备核心地段价值的公寓类产品,将在楼市下半场表现出较强的生命力。

  04

  “三价联控”“三稳预期”下,如何做出正确选择

  相较住宅,公寓产品,尤其是占据核心地段优势的产品,作为资产配比具备三个明显优势:

  1、价差优势

  无论是针对住宅还是公寓,价差优势都是不可忽视的。365淘房网主编徐志平直接点评道:“当价差优势大于20%时,一切购房理念全部作废。”

  南开喜马拉雅项目曹总对此举例道,2018年下半年一些项目的降价行为,直接拉动市场成交,带动市场回暖,形成年底翘尾。

  在天津市场,核心地段的公寓产品是具备独立行情的!

  参考近期王顶堤老破小的成交价,私产基本都超过了30000元/平米。

  而南开喜马拉雅实际签约价25000-26000元/平米,而且是精装修的,还包含全套家具家电,这个价差优势对任何一个理性的买房人都是巨大的诱惑。

  所以南开喜马拉雅的销售状况一直都很好,从去年6月2号开盘以来,小户型一扫而空,目前仅剩余94、109、135平米三种户型,货量也不多了。

  

  2、高回报率

  目前市场住宅类产品的租金收益大致维持在1.5%左右,甚至低于银行存款利率,大家的收益,主要还是源自房价未来上涨变现。

  但在“三价联控”的主基调下,这部分空间被扼杀,很多2017年利用杠杆买房的购房者,到目前为止并没有实际获利。

  南开喜马拉雅租金收益可达6%,是目前普通住宅收益的4倍!

  

  喜马拉雅为什么能做到这么高,两个原因:

  首先、喜马拉雅硬件标准很高,租赁对象是企业高管和涉外,所以能做到高租金收益;

  其次是运营,喜马拉雅的运营由新加坡喜马拉雅国际酒店管理集团负责管理,该集团主力成员来自雅诗阁创始团队

  

  而且,喜马拉雅为了提高买房人的收益,降低买房负担,还在天津首创了“双钥匙”户型。

  一套房子分成两套,既可以做到两套出租回报大于一套,也可以一套自住一套出租,用租金抵月供。

  

  (94平米双钥匙户型)

  

  (136平米双钥匙户型)

  3、地段价值

  我们对一个项目价格的判定,更多时候源自其地段价值。新房高于周边二手房价格30%左右是比较合理的,高于50%则明显定价过高。

  作为占据市区核心地段的项目,南开喜马拉雅不仅在定价上具备明显优势,同时也具备更高的抗性。

  曹总解释说:“地产市场,基本都是涨郊区先涨,跌也先跌,市区房价明显更具稳定性。”在分化的大环境下,市场更加符合“圆心理论”:距离核心位置1公里内的区域,其价值是外围的4倍!

  作为南开核心项目,南开喜马拉雅精装价格基本与周边二手房持平,甚至板块内还有正荣制本厂地块等高地价项目,地段价值毋庸置疑。

  在房价维稳的态势下,单纯依靠房价上涨带来高收益的时代正在褪去,人们的投资理念将由关注升值,转而更加关注实际收益。

  显然,现行条件下,一个稳定的,长期的,确定的3%的租房收益,比付出高额交易成本的“倒腾”更具价值。

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