粤港澳下投资大热的珠海,我们用脚走了一下

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  城市发展已经从之前单点城市的小规划,发展到如今的城市群之间的大规划了,这样的热浪和趋势我想大家应该都能感受到。而今年最热的其实都是粤港澳了,大家对他的未来能到什么样程度都有一定程度的好奇。当然,这里面的解读有很多,但是毫无疑问还是用脚投一下最有诚意。真有好房团队派出了先发小部队,城市一个个替大家走过去,第一站我们选择的,也同样是整个湾区规划下如今最热的一个城市:珠海。连续几天调研的工作量真的还挺大的,里里外外都跑了一遍。

  

  

  这是我们对珠海房价的一个大概印象。

  很多人可能会有一个疑惑,就是珠海的整体经济在大湾区排名也不靠前,2018年的GDP规模仅2900亿,在大湾区中属于最后一个梯队,与江门差不多齐平。然后从人口层面看的话大概只有190万的常住人口,也不属于特别多,但为什么房价这么多年一直很坚挺,仅次于深圳和广州。

  

  这个问题我们从两个维度来看。如果从城市GDP来看的话,珠海确实不算强的,但如果我们来看人均GDP来看的话,这个结果可能会给你相关的答案。在整个粤港澳大湾区,珠海的人均GDP为16.17万元,仅次于港澳和深圳,逼近广州的16.43万元。

  

  GDP体现的是这个城市的富裕程度,人均GDP体现的则是这个城市里民富的程度。换句话说,虽然珠海城市经济总量一般,但如果平摊到个人身上,个人创造财富的能力还是非常强的。另外如果看城市对新增人口吸附能力的话,也能看出珠海独特的吸引力气质。我们先来看第一组数据,2018年深圳的常住人口为1252万,广州为1490万,珠海为189万,从体量看,不属于一个维度的较量。

  

  再来看第二组数据,2018年深圳的新增人口为49.8万,广州的新增人口为40.6万,珠海的新增人口为12.5万。如果单独看这两组数据,你会发现珠海跟广深是没有任何可比性的,毕竟整体的体量悬殊实在太大,但如果把这两组数据结合起来看一下新增人口和常住人口的比例。珠海竟然高达为6.7%,深圳为3.97%,广州为2.7%。从这个角度看的的话,珠海对新增人口的吸附能力甚至是高于深圳和广州的。

  

  珠海也是有魄力的城市。在前期,珠海一直执行着较为严格的限购政策,本市户籍3套,非本市户籍需缴纳5年社保或是个税,限购1套。作为唯一一个敢于把限购政策提高到与一线媲美的城市,珠海真的是挺有勇气的。

  

  但是在2018年底,为了给楼市注入一点信心,限购政策在执行层面开始“松动”,如在斗门、金湾只需开无房证明即可购房,当然,以上种种,政府并未对外宣传,公开文件上依然是要求5年的社保政策。资本是灵敏的,在这两个区域,整个一季度成交是疯狂的,特别是斗门区域,由于单价较低,外来投资客集中扫货,整个2019年一季度,成交了3929套,占据了珠海市场近75%的成交额。

  

  珠海由于整体区域并不大,因此存在很明显的价格传导机制,就是横琴先涨,传导到香洲,然后再到金湾,金湾涨了斗门再涨。房价也由此呈明显的阶梯状分布,房价在版块轮动间进行不断的传递,能级由高到低。随着粤港澳大湾区规划的步步推进,珠海的城市面貌变化,也正在以飞快的速度迭代更新。

  

  珠海的房价,在后期也必将随着这一轮尘土一起“飞扬”。珠海人均收入高,住宅规划用地小,政府卖地比较节制,地理区位优越,这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比较稳定的价位。其实细细梳理起来,珠海真的是一个足够幸运的城市,湾区势能正在被慢慢的拉平,意味着珠海这个城市将在政策的裹挟中不断向前推进。

  

  毕竟,当前城市的发展所需要的种种势能累积,我们在珠海都能感受到,现在不是珠海想不想往前走,而是顶层的国家意志势不可挡的推动着珠海去达到一个又一个的高度。我们经常说要分享时代的红利,买城市的房子相当于买了这座城市的股票。从这个角度看,珠海这支股票,或许已经到了最佳的入手时刻。以上为正文,来自R先生。

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